因商品房增值税率下调使得卖房人少缴纳税款是否属于不当得利
—王某诉房地产公司渭南分公司商品房买卖合同案
【案件基本信息】
1.裁判书字号
陕西省渭南市中级人民法院（2020）陕05民终23号民事判决书
2.案由：商品房买卖合同纠纷
3.当事人
原告（上诉人）：王某
被吿（被上诉人）：房地产公司渭南分公司
【基本案情】
2017年11月6日，王某与房地产公司渭南分公司签订《商品房买卖合同》（预售），该合同约定王某购买房地产公司渭南分公司建设开发的房屋1套。预测建筑面积共195.43平方来，套内面积151.83平方米，分摊共有建筑面积43.6平方米；商品房单价为每平方米6236.28元，总价款为1218756元，并就按揭分期付款进行约定；《商品房买卖合同》的附件十一《补充协议》第十三条关于税费，买卖双方明确知悉且同意：合同约定的该商品房总房价款为已包含增值祝的价款，试商品房适用的增值税祝率为11%。合同签订后，原、被告双方当事人均按照合同约定履行了各自义务，房地产公司渭南分公司于2019年6月30日向原告交付了房屋。2019年6月27日，房地产公司渭南分公司向王某出具陕西增值鋭普通发票，该发票栽明货物或应税劳务、服务名称为：不动产房地产开发住宅；单位：平方米；数＜195.48；单价5719.8934418；金额：1118124.77；税率：9%；税额100631.23,价税合计1218756元。2016年5月1日起，不动产销售者为增值说纳税人，不动产增值税税率为11%O2018年4月4日，为完善增值税制度，自2018年5月1日起增值税率由11%调整为10%。2019年3月20日，为推进增值税实质性减秘，自2019年4月1日起增值税率由10%调整为9%。
【案件焦点】
房地产公司渭南分公司是否应当向王某返还因增值税税率降低而形成的2%增值税差额。
【法院裁判要旨】
陕西省渭南巾临渭区人民法院经审理认为：双方签订的《商品房买卖合同》合法有效，应依约履行。王某以不当得利纠纷为由要求被告返还囚税率变动所产生的增值税差额，实际系双方在履行商品房买卖合同中所发生的纠纷,该案案由应依法变更为商品房买卖合同纠纷。增值税是以商品（含应税劳务）在流转过程中产生的增值额作为计税依据而征收的一种流转税，从计税原理上讲，增值税是对商品生产、流通、劳务服务中多个环节的新增价值或商品的附加值征收的一种流转税，实现价外税，即有增值才征税。本案《商品房买卖合同》第六条关于商品房的计价方式为“按照建筑面积计算、该商品房单价为每平方米6236.28元，总价款为1218756元”的内容系双方就涉案商品房固定总价款的相关约定，且房屋等不动产属于家庭大额财产，其买卖事宜关系重大，交易价格作为房屋买卖合同中的重要内容之一，双方在合同中对总价款进行明确约定，既有利于保障交易双方的权利，又有利于维护商品房交易市场的稳定性。本案因销售涉案商品房而发生增值税应税销售行为，应当缴纳增值税，故增值税的纳税义务人为房地产公司渭南分公司。增值税税款系房地产公司渭南分公司经营、销售成本之一，其在计算商品房成本并确定房屋单价、总价时将其考虑在内亦符合常理，被告缴费种类、税率、金额均对已经约定的房屋总价不应产生任何影响；《补充协议》中有关“买卖双方明确知悉且同意：合同约定的该商品房总房价款为已包含增值税的价款，该商品房适用的增值税税率为11%”的约定，系房地产公司渭南分公司在单价和总房价固定的前提下对当时适用税率的列明，并根据约定的总价款开具增值税发票，并因增值税税率的下降而调整发票上的单价和总价，并未违反法律规定和合同约定，亦未影响合同的正常履行。根据《商品房买卖合同》（预售）补充协议附录一《税费及其他应交款项明细》的要求，签署《商品房买卖合同》时需缴交费用：（1）出卖人代收代缴：（无）；（2）买受人自行缴交（无）。可反映双方当事人在《商品房买卖合同》（预售）附录三《委托办理权属登记协议书》中所述的代缴税费并非为增值税。综上，房地产公司渭南分公司系基于国家增值税税率的调整而调整发票上的单价和总价，具有国家税收政策的调整依据，且国家降低增值税税率的直接目的在于减轻企业税负、激发企业活力。但降税后必将产生一系列的积极效应和连锁反应，从长远来看也将惠及广大消费者，现王某主张本案中因税收政策调霆带来的红利应由其享有，并要求返还因税率变动所产生的增值税差额，缺乏事实根据和法律依据，法院不予支持。
陕西省渭南市临渭区人民法院依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，作出如下判决：
驳回王某的诉讼请求。
王某不服提起上诉。
陕西省渭南市中级人民法院经审理认为：一审判决确认本案法律关系为商品房买卖合同纠纷正确。双方在商品房买卖合同约定了涉案商品房平方米单价6236.28元及房屋总价款1218756元。除合同约定：面积差异处理方式的相关约定影响购房总价款外，合同及附件、附录中的其他约定均不影响购房总价款之约定。王某主张涉案购房合同总价款包括两个部分：一部分为房屋价款（不含增值税），一部分为增值税税款。尽管合同附件十一补充协议第十三条第1项列明内容“买卖双方明确知悉且同意：合同约定的该商品房总房价款为已包含增值税的价款，该商品房适用的增值税税率为11%”。但不应将两者分列对待，理由如下：第一，按照增值税相关政策、法规规定，增值税赋税义务人是销售方。针对本案，被上诉人房地产公司渭南分公司是增值税法定纳税义务人，被上诉人将增值税计入营销成本具有合法性；第二，增值税虽然属于价外税，但不可能独立形成；合同约定的价款即使没有说明含增值税意思表示，也必然包含增值税部分；第三，按照买卖合同交易习惯，合同约定价款应当是明确、稳定的，不会因税收税率变化而浮动，否则，合同价款将处于非稳定的状态；王某主张的所谓房屋不含增值税价款是计算而得岀，即该价款并非处于稳定状态，显然不符合买卖合同交易习惯。综上，王某将增值税部分从房屋价款中分离并分类承担义务的认识理由欠妥，即增值税是否纳税及纳税数额与买受人无法定权利义务关系。关于合同附件、附录中约定的代收代缴项目及预收项目是否包含增值税。双方在合同附录一明确约定，出卖人代收代缴：物业服务费、采暖费、车位管理费、电梯费共计四项，增值税项目显然不在代收代缴项目之内，也不在买受人自行缴纳范围之内。另外，根据合同约定，无论是签订合同吋，还是交付房屋时，均未约定增值税属于代收代缴、预收项冃；即使在办理房屋《不动产权证》时，增值税是否缴交与买受人自身赋税义务无关。故王某主张增值税属于房地产公司渭南分公司代收代缴的理由，缺乏事实依据。按照相关增值税政策及法规规定，增值税纳税义务人是商品销售方。针对本案，商品房出卖人是房地产公司渭南分公司，房地产公司渭南分公司是法定增值税赋税义务人，故增值税项口不存在代收代缴问题。故上诉人主张涉案房屋价款中增值税部分属于代收代缴项冃，事实依据不足，该项主张理由亦不能成立。另外，从合同附件、附录之约定分析，也不能得出房地产公司渭南分公司转嫁增值税风险之意思表示，即增值税税率调高并不造成购房总价款的提高。关于被上诉人出具的增值税发票中未含增值税金额与双方签订商品房买卖合同时预期不含税金额存在差额，导致买受人应缴纳契税数额发生变化问题，该项争议因当事人在一审诉讼中未提出诉讼主张，本案不予涉及。
陕省渭南市中级人民法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，作出如下判决：
驳回上诉，维持原判。
【法官后语】
本案商品房买卖领域因税率调整引发纠纷的典型案例，究其争议产生之缘由，与国家全面推行营业税改征增值税并进一步对增值税税率进行调整密切相关。看单个标的金额都很低，但其背后所潜藏着的巨大群诉风险，可能波及至全国范围内成千上万的房地产项目，届时不仅会导致国家税改政策目的的落空，更会造成市场交易秩序的空前混乱，应当谨慎处之。
1.应当维护交易秩序的稳定
商品房买卖合同一般根据预测建筑面积、房屋单价和税率确定总房价款，并约定除面积差异的原因外，不再做变动，采用的是固定房屋总价款的计价方法。房屋总价款的调整因素仅限于房屋面积发生差异的情形，合同中并没有任何关于税率调整而相应调整房屋总价款的约定。即使合同中有“买受人购买本房屋适用增值税税率为11%”及“不含税价格为XX元”等表述，均系房产企业在当时的营改增政策背景下为了税务处理之便利而对税种、税率、票面金颖、开票种类等进行的补充约定，其本身并不具有“降税即降价"的意思表示。降税降价必须在合同中有明确约定才能得到法律支持。况且不动产属于家庭的大额财产，不动产买卖事宜关系重大，当事人双方通过合同作出固定房屋总价款的约定，在没有特别约定情况下，应维护商品房交易秩序的稳定。
2.单方根据税率调整合同价款，超出双方签订合同时的真实意思表示
在合同没有降税降价明确约定的情形下，房产企业是否缴税、缴税的具体金额、种类对于房屋总价款并不产生任何影响；换言之，如果增值税税率并非下降而是上调，对房屋总价亦无影响。房产企业根据所售房屋总价款及当时所执行的税率估算自身需缴纳的增值税税款并在合同中予以确认，系出于征税便利所为，并不意味着该部分税款自始即与房屋价款相分离；合同亦未明确约定税金调低的部分由买房人享有°买房人根据所谓的"不含税总价”乘以现行税率机械相加的结果主张调差，属于擅自变更合同价款的行为，完全超出了双方签订合同时的真实意思表示，没有合同和法律依据，不应得到支持。
3.房产企业作为纳税人，应承担增值税调整的风险
从计说原理上说，增值税是对商品生产、流通、劳务版务中多个环节的新增价值或商品的附加值征收的一种流转税。增值税的具体税率标准及征收对象等均是法定的，不属于缔约双方意思自治的范畴。作为房产企业销售商品房后,发生了增值税应税销售行为，应当缴纳增值税，故增值税的纳税义务人为房产企业，并非买房人。根据权利与义务相对等的原则，税率上调或下调的后果也均应由房产企业承担与买房人无关。
4.增值税下调政策在于为企业减负
根据国务院常务会议关于确定深化增值税改革措施的会议精神及国家税务总局的相关政策，增值税下调的主要目的是减轻企业税负、增强企业的活力。如若轻易支持了买房人降税降价的诉讼请求，实质上是剥夺了房产企业作为纳税义务人享受国家税改政策优惠的权利。另外，就降税本身而言，必将会产生一系列的积极效应和连锁反应，从长远糸看也必将作用于消费领域，从而惠及广大消费者。
所以，法院判决不予支持王某要求房地产公司渭南分公司返还因增值税税率降低而形成的2%增值税差额的诉请正确。
编写人：陕西省渭南市中级人民法院亢俊谦，本文仅供交流学习，若涉版权问题，敬请告知处理。
