《全国法院民商事审判工作会议纪要》127．【案外人系商品房消费者之外的一般买受人】金钱债权执行中，商品房消费者之外的一般买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，请求排除执行的，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条规定，符合下列情形的依法予以支持：一是在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；二是在人民法院查封之前已合法占有该不动产；三是已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；四是非因买受人自身原因未办理过户登记。人民法院在审理执行异议之诉案件时，可参照适用此条款。
实践中，对于该规定的前3个条件，理解并无分歧。对于其中的第4个条件，理解不一致。一般而言，买受人只要有向房屋登记机构递交过户登记材料，或向出卖人提出了办理过户登记的请求等积极行为的，可以认为符合该条件。买受人无上述积极行为，其未办理过户登记有合理的客观理由的，亦可认定符合该条件。
【条文主旨】
本条是关于案外人执行异议之诉中，案外人为商品房消费者之外的不动产买受人如何处理的规定。
【争议观点】
在执行异议之诉司法解释出台之前，大量的不动产买受人作为案外人提起的执行异议之诉，参照适用的是执行异议复议规定第28条的规定。但该规定中，对于“非因买受人自身原因未办理过户”如何理解与认定，在司法实践中并不统一。是否归结于买受人自身原因，属于主观判断的问题，在具体审理案件中很难把握。本纪要对此作了细化的规定。买受人只要有向房屋登记机构递交过户登记材料，或向出卖人提出了办理过户登记的请求等积极行为的，可以认为符合该条件。买受人无上述积极行，其未办理过户登记有合理的客观理由的，亦可认定符合该条件。
【理解与适用】
一、要正确区分执行异议与执行异议之诉
在执行异议之诉中案件审理过程中，可参照适用《执行异议复议规定》的规定。在裁判文书的表述上，准确的表述应当是“参照”而非“依照”。因为执行异议复议规定规定的是执行异议的审查标准，而非执行异议之诉的审查标准。执行异议与执行异议之诉虽同为执行中对于第三人权利的救济制度，但性质不同。执行异议为执行程序，而执行异议之诉为审判程序。执行程序的价值理念为“效率优先，兼顾公平”，而审判程序的价值理念为“公平优先，兼顾效率”。前置异议审查程序对执行异议之诉的裁判结果不能产生影响。两者的审查标准和程序应有所不同。执行异议以形式审查为原则，以实质审查为例外，这既是由两者的价值理念决定的，也取决于两者的制度设计。执行异议只有15天的审查期，在这15天内要求对当事人享有的所有权利均进行实质审查，既不现实，也不可能。因此，执行异议审查以形式审查为原则，以实质审查为例外。而执行异议之诉作为审判程序，有一审、二审和再审程序，其制度设计使实质审查具备了可能性。从这一意义上讲，执行异议之诉对于当事人的保护更为周到。
执行异议复议规定中的大多数条文规定的都是形式审查原则，而第28条、第29条规定了部分实质审查的内容。因此，大多数情况下，执行异议之诉的审理可以参照适用执行异议复议规定第28条、第29条的规定。纪要征求意见稿规定，不动产买受人提起执行异议之诉，参照适用执行异议复议规定第28条，其表述如下：“人民法院审理案外人系不动产买受人执行异议之诉案件，在判断案外人对执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益时，可以参照适用执行异议复议规定第28条的规定。在认定因“买受人自身原因＇没有办理产权过户手续时，可以理解为包括但不限于如下原因：
（1）因购房政策限制不能办理过户登记；（2）买受人怠于办理过户登记；
（3）在二手房买卖中，出卖人已经将房屋办理抵押登记手续，但抵押权人同意转让的除外。”但是，在征求意见过程中，有法院提出能否将不动产买受人提起执行异议之诉的实体审查标准直接表述出来，这样更加清晰明确，我们认为，最高人民法院正在起草执行异议之诉的司法解释，纪要不宜直接规定实体审查条件。另对于“因购房政策限制不能办理过户”是否属于买受人自身原因，在征求意见过程中争议很大，由于房屋限购系行政管理手段，能否直接影响到当事人的实体权利存疑，因此，我们暂不规定。
二、准确把握排除执行的四个要件
1．关于在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同。对于书面买卖合同的强调，其主要目的之一就是便于执行机构甄别真实的买受人。然而，不可不察的是，由于目前尚无鉴定合同确切签订时间的有效技术手段，所以不能过于依赖书面买卖合同这一单一书面证据的证明力，而应当结合对不动产合法占有的时间点、购房款的来源和支付方式等综合判断是否存在恶意串通逃避执行的情形。由于书面合同的时间点存在被倒签的可能性，因此严格把关合法占有的时间点，确保其早于人民法院对不动产的查封时间就显得意义重大。对在“人民法院查封之前”的固守，不仅能有效防范恶意串通逃避执行的可能，还有利于维持申请执行人与买受人之间的利益平衡。因为倘若买受人在签订书面买卖合同和合法占有前，该不动产早已被法院查封，则基于查封的公示效力，买受人对于未办理过户登记就难谓不存在过错。就买受人合法占有不动产的时间点而言，在结合诉状内容、案外人全部陈述、经济交易习惯、大众生活常理等诸多因素后，如果买受人无法通过高度盖然性的证据来证明其在法院查封前已合法占有不动产，则应当判定其未在法院查封前已合法占有不动产。再者，出于防范买受人与被执行人恶意串通逃避执行的考量，在无有力证据予以支撑的情况下，被执行人在诉讼中对于买受人的有利陈述应当一般不予采信。
2．关于在人民法院查封之前已合法占有该不动产。如何判断第三人在查封前已经实际占有系争房屋？作为判断实际占有的事实依据，执行法院可以根据实际控制的原则对第三人是否实际占有系争房屋作出判断。第三人应当向执行法院提供房屋交接单，或者物业进户单，或者户名为第三人的水电煤等支付凭证，或者物业、保安、邻居书面证明。执行法院经审查认为单一上述证明材料尚不足以证明第三人实际占有事实的，可以要求第三人提供多个证明材料。对于物业、保安或邻居提供的书面证明，执行法院应当要求相关人员到庭陈述所证明的事实。对于占有，应当限于合法占有，非法占有不予保护。占有既包括直接占有，也包括间接占有，比如买受人将涉案房屋出租的情况。实际入住或者使用并非占有的唯一必要条件。合法占有，应以实际控制为标准，买房人是否实际入住并不是占有的必要条件。合法占有系基于真实有效的不动产买卖合同的占有，且符合法律的规定。
3．关于已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行。对于如何判断已经支付全部价款这一问题，第三人应当向执行法院提供价款转账证明或现金提取证明及被执行人的收款证明。执行法院可以按照房屋交易的一般交易习惯进行判断。对于仅剩少量尾款作为公益事业费用结算和户口迁移保证的，可以视为已经支付全部价款。对于采用抵债方式的，可以视为支付价款，但第三人应当提供所抵债务客观存在及符合抵债要件的证据材料。对于采用抵押贷款方式支付部分价款的，第三人能够证明银行在查封、冻结、扣押前已经核准抵押贷款的，如第三人要求继续履行合同且银行也同意继续办理相关抵押贷款手续的，可以视为已经支付全部价款。第三人在法院查封、冻结、扣押后付清全部价款的，不能视为已经支付全部价款。
4．关于非因买受人自身原因未办理过户登记。对于买受人因自身原因未办理过户，应当结合个案综合考量。一般而言，买受人只要有向房屋登记机构递交过户登记材料，或向出卖人提出了办理过户登记的请求等积极行为的，可以认为符合该条件。买受人无上述积极行为，其未办理过户登记有合理的客观理由的，亦可认定符合该条件。应综合主观、客观两方面因素认定未办理过户登记原因，主观方面重点应考察买受人是否存在怠于甚至故意不办理权属变更登记，或由于自身没有尽到合理注意义务，而导致权属变更登记不能等情形。如为逃税等而故意未办理登记，没有注意到他人设定的抵押或是政策限制等所造成的变更登记障碍等。客观方面应重点考察是否存在诸如登记机构、出卖人及其他不归属买受人所能控制的原因而办理不能，如案涉房屋所在土地未取得土地使用权证，出卖人不配合提供相关购房原始发票，标的物系车库、无法单独办理权属证书，案涉房屋被法院查封无法过户以及出卖人被采取刑事强制措施无法取得联系等等。实践中，同类地点、相近购买时间的其他购房人过户登记办理情况可作为参考依据。“因买受人自身原因未办理过户”，主要在于主观状态的认定，是否归于买受人自身原因，应当结合个案，结合合同约定情况、履行情况以及买受人自身情况，比如受教育程度，综合进行考量。对于合理期限的把握，有约定的，从当事人的约定，没有约定的，结合同类交易中的交易惯例加以判断。
【实务问题】
一是执行异议之诉案件中，案外人对车库或车位主张排除执行的，人民法院该如何处理？金钱债权执行中，具有独立产权的车库、车位作为被执行人的财产被人民法院强制执行的，案外人以其购买了该车库、车位为由提起执行异议之诉的，人民法院可以参照执行异议复议规定第28条的规定进行审理；金钱债权执行中，无独立产权的车库、车位的使用权作为房地产开发企业的财产性权益被人民法院强制执行，案外人以该车库、车位的使用权已经被房地产开发企业处分给自己为由提起执行异议之诉的，如其为该车库、车位所在小区的业主，在人民法院查封之前已经签订了合法有效的书面合同、已经支付了全部价款或者按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行的，其排除执行的请求，人民法院可以支持。
二是执行标的上存在另案查封时，买受人签订了不动产买卖合同但因此未能办理不动产权属转移登记，在该查封解除后，本案中查封实施或轮候查封生效，此时买受人对未办理不动产权属转移登记是否存在过错？有观点认为，相对于前一个查封而言，买受人未能注意到不动产存在权利负担，对未能办理不动产权属转移登记存在过错；但本案审查的执行措施并非另案查封，现另案查封已经解除，而本案中查封措施实施或轮候查封生效，买受人在签订合同后始终无法办理不动产权属转移登记，故对此不存在过错。另一种观点认为，买受人对此存在过错。执行异议复议规定第28条是基于不动产登记制度不完善的情况，相对于普通金钱债权，对未登记不动产买受人在执行程序中给予优先保护，故在认定第28条构成要件“非因买受人自身原因未办理过户登记”时应严格适用，避免利益过于失衡。另外，该执行标的无论是在买受人签订不动产买卖合同之前被法院查封，还是之前法院查封、解除后又被执行法院查封，都至少说明该不动产被法院查封却仍然签订不动产买卖合同，虽然先前的查封被解除了，但买受人对因此可能无法办理不动产权属转移登记的风险应自行承担。因此，买受人在执行标的被另案查封后签订不动产买卖合同，并因此导致其未能在本案查封生效之前办理权属转移登记的，应认定为买受人自身的原因。①①司伟、王小青：《执行异议之诉中不动产买受人排除强制执行的要件审查》，载《人民司法》2019年第23期。
三是对于买受人现实占有未经竣工验收的房屋能否构成合法占有？该问题存在争议。一种观点认为，占有与合法占有是两个不同的概念，只有合法占有方可能达到排除执行的效果。而根据建筑法和《建设工程质量管理条例》的规定，房屋只有经过竣工验收合格才能交付使用，出卖人向买受人交付未经竣工验收合格的房屋属于违法交付，买受人基于违法交付所为占有，不是合法占有，不应认定为执行异议复议规定第28条第2项所称的合法占有。另一种观点认为，执行异议复议规定第28条第2项规定的合法占有是买受人基于真实合法有效的房屋买卖合同对房屋的占有，而竣工验收合格才能交付使用是基于房屋安全的考虑，是对开发商交付房屋条件的要求，以此来评判买受人的占有是否合法，并不合理，在非因买受人的原因而出卖人迟迟未办理竣工验收的情况下，买受人根据合同实现对房屋的占有，就属于合法占有。最高人民法院民二庭对此问题并未研究，本条作者倾向于第一种观点，即买受人对未经竣工验收合格的房屋的占有，不能认定为合法占有。虽然竣工验收合格才能交付使用是法律基于房屋安全的考虑，对开发商交付房屋条件的要求，但只有具备了这一条件，才具备进一步办理房屋所有权登记并成为法律所认可和保护的权利的前提。显然，从这一角度而言，该条件实际涉及对该类房屋能否成为法律认可的承载着权利的物的评判，而不仅仅是对开发商交房条件的规范。因此，将执行异议复议规定第28条第2项规定的合法占有理解为买受人基于合法有效的买卖合同，并对经竣工验收合格符合交付使用条件的房屋的占有，更为妥当。
第十二章 关于民刑交叉案件的程序处理
会议认为，近年来，在民间借贷、P2P等融资活动中，与涉嫌诈骗、合同诈骗、票据诈骗、集资诈骗、非法吸收公众存款等犯罪有关的民商事案件的数量有所增加，出现了一些新情况和新问题。在审理案件时，应当依照《最高人民法院关于在审理经济纠纷案件中涉及经济犯罪嫌疑若干问题的规定》《最高人民法院关于审理非法集资刑事案件具体应用法律若干问题的解释》《最高人民法院最高人民检察院公安部关于办理非法集资刑事案件适用法律若干问题的意见》以及民间借贷司法解释等规定，处理好民刑交叉案件之间的程序关系。
【说明】
本部分是对处理民刑交叉纠纷程序问题相关背景和裁判依据的规定。
民刑交叉纠纷主要涉及的程序问题是涉嫌刑事犯罪，民商事案件应否受理以及如果受理和审理后是否应中止的问题。最高人民法院先后颁布了相关司法解释、司法政策对民刑交叉案件所涉程序问题进行规定，本部分进行了部分列举，具体阐释如下。
最高人民法院于1998年颁布实施的《最高人民法院关于在审理经济纠纷案件中涉及经济犯罪嫌疑若干问题的规定》对该问题进行了较为系统的规定。其在第1条明确规定，在同一当事人之间，因不同法律事实分别涉及经济纠纷和经济犯罪嫌疑的，民事案件和刑事案件应分开审理，确定了分开审理的原则。该规定第8条对被害人另行提起民事诉讼进行了规定。第10条规定了人民法院在审理经济纠纷案件过程中，应对与本案有牵连但不是同一法律关系的刑事犯罪嫌疑线索、材料进行移送，民商事案件应继续审理。第11条规定，如果人民法院作为经济纠纷受理的案件不属于经济纠纷而有经济犯罪嫌疑的，应当裁定驳回起诉，将有关材料移送公安机关、检察机关。第12条规定，人民法院已立案审理的经济纠纷案件，公安机关或检察机关认为有经济犯罪嫌疑，函告受理人民法院后，人民法院对民商事纠纷案件可以视情况分别采取全案移送或继续审理两种方式。
《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》《最高人民法院关于审理非法集资刑事案件具体应用法律若干问题的解释》等司法解释以及最高人民法院、最高人民检察院、公安部先后颁布的《关于办理非法集资刑事案件适用法律若干问题的意见》《关于办理非法集资刑事案件若干问题的意见》等司法解释和司法政策分别对审理民间借贷纠纷以及涉嫌集资诈骗、非法吸收公众存款等涉众型经济犯罪的民事案件应否受理等问题进行了规定。《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第5条规定：“人民法院立案后，发现民间借贷行为本身涉嫌非法集资犯罪的，应当裁定驳回起诉，并将涉嫌非法集资犯罪的线索、材料移送公安或者检察机关。公安或者检察机关不予立案，或者立案侦查后撤销案件，或者检察机关作出不起诉决定，或者经人民法院生效判决认定不构成非法集资犯罪，当事人又以同一事实向人民法院提起诉讼的，人民法院应予受理。”第6条规定：“人民法院立案后，发现与民间借贷纠纷案件虽有关联但不是同一事实的涉嫌非法集资等犯罪的线索、材料的，人民法院应当继续审理民间借贷纠纷案件，并将涉嫌非法集资等犯罪的线索、材料移送公安或者检察机关。”第7条规定：“民间借贷的基本案件事实必须以刑事案件审理结果为依据，而该刑事案件尚未审结的，人民法院应当裁定中止诉讼。”2014年颁布实施的《最高人民法院最高人民检察院公安部关于办理非法集资刑事案件适用法律若干问题的意见》在“关于涉及民事案件的处理问题”部分规定，公安机关、人民检察院、人民法院正在侦查、起诉、审理的非法集资刑事案件，有关单位或者个人就同一事实向人民法院提起民事诉讼或者申请执行涉案财物的，人民法院应当不予受理，并将有关材料移送公安机关或者检察机关。
