最高院：收款方式为“工程款抵房款”，并不改变商品房买卖法律关系的性质
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最高院：
华屹置业公司在与李光笏签订《商品房买卖合同》的同时，也向李光笏出具收款收据，虽然收款收据载明收款方式为“工程款抵房款”,但并不因此改变李光笏与华屹置业公司之间直接建立商品房买卖法律关系的性质，故东方资产甘肃分公司认为李光笏与华屹置业公司之间并非商品房买卖合同关系的理由不能成立。
案情简介
2016年4月14日，华屹置业公司与李光笏签订《商品房买卖合同》，约定，李光笏购买华屹置业公司开发的位于永靖县城新区“在水一方”小区第14幢2单元1302号房屋一套，合同约定，在签订本合同时，由李光笏一次性付清房款；
2016年4月14日，华屹置业公司向李光笏出具金额为435728元的收款收据一份，载明收款事由为“甘肃省东乡族自治县第三建筑工程公司工程款抵房款14#2—1302”。后李光笏入住该房屋使用至今。2018年6月19日，税务机关开具了案涉房屋纳税的增值税发票。
2014年11月27日，一审法院受理了华融资产甘肃分公司与华屹置业公司、海峡两岸公司、洪本灿、洪甘福、洪洁婷、洪晓婷合同纠纷一案，2015年5月22日作出（2014）甘民二初字第61号民事判决书，判决：如华屹置业公司不能按时履行第一、二项判决确定的债务，华融资产甘肃分公司享有就华屹置业公司提供的位于甘肃省永靖县“在水一方”住宅小区开发项目住宅162080.18平方米、商铺7807.54平方米、土地101462.50平方米抵押财产折价或者拍卖、变卖所得价款优先受偿的权利（以永靖县城镇房屋产权登记发证办公室房他证抵押字第07903号他项权证、永靖县国土资源局永他项（2011）第025号土地他项权证登记记载面积为准，已解除抵押的财产除外）。后华屹置业公司、华融资产甘肃分公司不服该判决，向最高人民法院提起上诉。最高人民法院于2016年3月25日作出（2016）最高法民终84号民事调解书，华融资产甘肃分公司、华屹置业公司、海峡两岸公司、洪本灿、洪甘福、洪洁婷、洪晓婷均确认并接受甘肃省高级人民法院作出的（2014）甘民二初字第61号民事判决书认定的全部债权债务金额及各方应当承担的责任义务。后因华屹置业公司等债务人未及时履行生效法律文书确定的义务，华融资产甘肃分公司向一审法院申请强制执行。一审法院于2016年7月21日作出（2016）甘执33号执行裁定书，裁定华屹置业公司位于甘肃省永靖县“在水一方”住宅小区开发项目住宅、商铺、土地抵押财产折价或者拍卖、变卖所得价款由华融资产甘肃分公司优先受偿（以抵押权证登记记载面积为准，已解除抵押的财产除外）。2016年7月26日，一审法院向永靖县房地产管理局发出（2016）甘执33-1号协助执行通知书，查封了华屹置业公司名下上述住宅、商铺及国有土地使用权，查封期限2年。案涉2号楼2单元1603室房屋属上述查封财产范围。
2019年7月22日，一审法院向永靖县不动产登记事务中心发出（2016）甘执33号之十九协助执行通知书，对上述查封财产进行了续查封，查封期限3年。2019年3月5日，一审法院作出（2016）甘执33号之三执行裁定书，裁定变更东方资产甘肃分公司为本案的申请执行人。
2021年8月18日，李光笏向一审法院提出案外人执行异议，经过审查，一审法院于2021年12月20日作出（2021）甘执异95号执行裁定书，裁定中止对位于甘肃省永靖县“在水一方”小区14号楼2单元1302室房屋的执行。东方资产甘肃分公司遂提起本案诉讼。
另查明：2022年5月24日，永靖县自然资源局向李光笏出具的《不动产登记信息查询结果（家庭住房状况）》中显示，李光笏名下无不动产登记信息记录。
相关法律法规、司法解释
《中华人民共和国民法典》
第八百零七条 发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除根据建设工程的性质不宜折价、拍卖外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以请求人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。
《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（一）》
第三十六条 承包人根据民法典第八百零七条规定享有的建设工程价款优先受偿权优于抵押权和其他债权。
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定（2020修正）》
第二十九条 金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：
（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；
（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；
（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。
最高人民法院关于印发《全国法院民商事审判工作会议纪要》的通知 法〔2019〕254号
126. 根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第1条、第2条的规定，交付全部或者大部分款项的商品房消费者的权利优先于抵押权人的抵押权，故抵押权人申请执行登记在房地产开发企业名下但已销售给消费者的商品房，消费者提出执行异议的，人民法院依法予以支持。但应当特别注意的是，此情况是针对实践中存在的商品房预售不规范现象为保护消费者生存权而作出的例外规定，必须严格把握条件，避免扩大范围，以免动摇抵押权具有优先性的基本原则。因此，这里的商品房消费者应当仅限于符合本纪要第125条规定的商品房消费者。买受人不是本纪要第125条规定的商品房消费者，而是一般的房屋买卖合同的买受人，不适用上述处理规则。
裁判观点
甘肃高院：
东方资产甘肃分公司以对案涉房屋依法享有抵押权，并经生效法律文书确认为由主张继续执行案涉房屋，《全国法院民商事审判工作会议纪要》（法〔2019〕254号）（以下简称《会议纪要》）第126条规定，参照上述规定精神，李光笏欲排除本案执行标的的强制执行，必须属于上述《会议纪要》第125条规定中的商品房消费者，具体来说，须具备《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议和复议规定》）第二十九条规定的条件。根据查明的事实，华屹置业公司与李光笏于2016年4月14日签订了案涉《商品房买卖合同》,先于法院2016年7月26日进行查封的时间，东方资产甘肃分公司虽主张《商品房买卖合同》未进行网签，存在倒签的可能性，但其未能提交证据证明。李光笏在签订案涉《商品房买卖合同》后，华屹置业公司向李光笏出具了全款收款收据，至于东方资产甘肃分公司提出的收款收据备注该房屋为工程款抵房款，购房款的支付应当以银行转账而非收款收据为准的问题，由于工程款具有优先受偿性质，且华屹置业公司作为房屋出售方，其出具了收款收据并认可购房行为的真实性，李光笏亦提供了其购买案涉房屋的增值税发票，东方资产甘肃分公司亦没有证据证实李光笏的购房行为虚假，对其主张一审法院不予采纳。李光笏在签订合同后办理入住手续居住使用至今，名下亦无其他用于居住的房屋。故李光笏的主张符合《执行异议和复议规定》第二十九条规定的全部条件，其所主张的对执行标的享有的民事权益能够排除人民法院的强制执行。
最高院：
在东方资产甘肃分公司对法院查封的案涉房屋办理了抵押登记，可就抵押财产优先受偿的情况下，根据《执行异议和复议规定》第二十七条之规定，李光笏欲排除案涉房屋的执行，应具备《执行异议和复议规定》第二十九条规定的条件。根据东方资产甘肃分公司的上诉请求和理由以及本案查明的事实，本院分析如下：
首先，华屹置业公司与李光笏在2016年4月14日签订《商品房买卖合同》,早于人民法院查封的时间。东方资产甘肃分公司上诉认为案涉购房合同未经网签和备案，有倒签的可能性，但并未提供证据予以证明。对于其上诉主张李光笏与华屹置业之间的购房合同系以交付案涉房屋的方式来抵销工程款，应当认定为以物抵债协议，而非商品房买卖合同的理由，本院审查认为，东方资产甘肃分公司在本案诉讼中并不否认华屹置业公司与甘肃省东乡族自治县第三建筑工程公司达成协议，以包括本案所涉房屋在内的2套房屋抵顶华屹置业公司所欠工程款的事实。而华屹置业公司在与李光笏签订《商品房买卖合同》的同时，也向李光笏出具收款收据，记载事项与上述事实吻合。此时，虽然收款收据载明收款方式为“工程款抵房款”,但并不因此改变李光笏与华屹置业公司之间直接建立商品房买卖法律关系的性质，故东方资产甘肃分公司认为李光笏与华屹置业公司之间并非商品房买卖合同关系的理由不能成立。其次，案涉房屋交付后，李光笏已实际装修入住，且根据永靖县自然资源局出具的《不动产登记信息查询结果（家庭住房状况）》显示，李光笏名下并无不动产登记信息记录。第三，华屹置业公司向李光笏出具的收款收据载明李光笏已支付了全部房款，亦超过合同约定总价款的百分之五十。因此，李光笏对案涉房屋提出的执行异议，符合《执行异议和复议规定》第二十九条所规定的条件，可以排除强制执行。
案例来源
中国东方资产管理股份有限公司甘肃省分公司、李光笏等申请执行人执行异议之诉民事二审民事判决书
案号：（2023）最高法民终123号
裁判日期：2023年6月30日
