《全国法院民商事审判工作会议纪要》125．【案外人系商品房消费者】实践中，商品房消费者向房地产开发企业购买商品房，往往没有及时办理房地产过户手续。房地产开发企业因欠债而被强制执行，人民法院在对尚登记在房地产开发企业名下但已出卖给消费者的商品房采取执行措施时，商品房消费者往往会提出执行异议，以排除强制执行。对此，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第29条规定，符合下列情形的，应当支持商品房消费者的诉讼请求：一是在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；二是所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；三是已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。人民法院在审理执行异议之诉案件时，可参照适用此条款。
问题是，对于其中“所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋”如何理解，审判实践中掌握的标准不一。“买受人名下无其他用于居住的房屋”，可以理解为在案涉房屋同一设区的市或者县级市范围内商品房消费者名下没有用于居住的房屋。商品房消费者名下虽然已有1套房屋，但购买的房屋在面积上仍然属于满足基本居住需要的，可以理解为符合该规定的精神。
对于其中“已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”如何理解，审判实践中掌握的标准也不一致。如果商品房消费者支付的价款接近于百分之五十，且已按照合同约定将剩余价款支付给申请执行人或者按照人民法院的要求交付执行的，可以理解为符合该规定的精神。
【条文主旨】
本条是关于商品房消费者提起执行异议之诉的规定。
【争议观点】
对于消费者购房人如何认定，司法实践中存在争议。消费者购房人是否仅仅指没有住房的人。买受人名下有一套面积不大的房屋，后来又买了一套涉案房屋，是否应认定为消费者购房人。一种观点认为，在赋予消费者购房人优先权的同时应当对此严格进行把握。消费者购房人应当严格限定于“一套房”购房者，对于一套以上的购房者，不应认定为消费者购房人。另一种意见认为，符合《执行异议复议规定》第29条第1项和第3项条件，如果查明买受人家人较多，确为适当改善居住条件，也应支持买受人阻却执行的请求。我们倾向于第二种观点。
对于名下无其他用于居住的房屋的范围的认定问题，一种观点认为，对于消费者购房人的认定应当严格把握。只要购房人名下有房屋，又在其他地域购房，第二套房屋的买受人都不是基于消费需求购房，而是基于投资需求购房，因此，都不应当认定为消费者购房人。另一种观点认为，应当在地域上予以限定。但是，名下无其他用于居住的房屋是限定在同一省份还是同一个市，也存在争议。我们认为，对于名下一套房的把握问题，由于房屋所处区域不同，导致价格相差甚远，“买受人名下无其他用于居住的房屋”一般情况下可以理解为买受人名下在与涉案房屋同一设区的市和县级行政区（不包括设区的市的“区”）无其他用于居住的房屋。
对于支付的价款没有达到百分之五十是否一概不支持，司法实践中亦存在很大争议。一种观点认为，不应支持。理由是消费者购房人的权利由于缺乏公示，本身对于现有的交易秩序就会造成冲击，应当严格适用，不应扩大。只要支付的价款没有达到百分之五十，就不应支持购房人。另一种观点认为，对于执行异议复议规定第29条中价款的支付数额不能作机械的理解，如果支付的价款接近于合同约定总价款的百分之五十，但商品房买受人已按照合同约定将剩余价款支付给抵押权人或者按照人民法院的要求交付的，人民法院还不予支持购房人的主张有失公平。纪要采纳了第二种观点。
【理解与适用】
准确理解该条，需要把握以下几点：
一是对于消费者购房的认定应着重把握是否为居住需求。消费者购房人的期待权是基于生存权至上的考虑设置的特别规定，目的是保护消费者购房人的权利。是否构成消费者，对于只有十五天审查期的执行异议程序来讲，只能从形式上进行判断，其标准必须简单直接明确，因此执行异议确立的审查标准就是买受人名下是否有其他房屋。对此，在执行异议之诉中可以参照适用。但若在执行异议之诉中不区分情况完全照搬，则不合适。我们认为，对此不能作过于机械的理解。法院应综合案件的实际情况，衡量利益，作出取舍和判断。比如，购房人囿于经济原因，开始仅购买了30平方米的开间，后由于添丁进口，又购买了一处30平方米的开间，此时，不宜认定第二套房不符合用于居住的目的。又如，涉案的购房人早在诉讼几年前已经将名下的原有房屋转让，因为各种非归于自身的原因未办理过户，现又只购买了一套房，此时认定其名下有房，而不能阻却执行，亦有失公允。“买受人名下无其他用于居住的房屋”一般情况下可以理解为与涉案房屋同一设区的市和县级行政区（不包括设区的市的“区”）无其他用于居住的房屋。是否构成消费者购房人，审查的着眼点在于是否用于居住需求。随着人们生活水平的提高以及人员的流动，异地购房的现象比较普遍，比如在出生地有一套住房，在工作地又购置一套住房，均为用于居住，应认定买受人为消费者购房人，从可操作的角度看，应当界定为一个范围，范围过窄，不利于对消费者购房人的保护，范围过宽，则损害其他权利人的合法权益。纪要结合各地司法实践，将范围界定在与涉案房屋同一设区的市和县级行政区（不包括设区的市的“区”）无其他用于居住的房屋。
二是准确把握纪要本条规定与纪要第127条规定的区别。建设工程优先受偿权属于法定优先权，法律赋予其很强的效力，若排除享有建设工程优先受偿权的债权的执行，自无纪要第127条适用的余地，因为该条规范的是一般不动产买受人的物权期待权。而本条是来源于《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》，按照该批复，建设工程价款的优先受偿权优先于抵押权，滞后于消费者购房人的物权期待权。该规定是法律基于生存权至上考虑所作的特殊规定，应当严格把握，不宜扩大适用。对于房屋的性质应当限定在居住用房，商业用房不在保护之列。若要阻却普通金钱债权的执行，则既可以适用纪要第125条的规定，也可以适用纪要第127条的规定。
纪要第125条与第127条两个条文既有共性，也有不同。相同点是申请执行的债权均是金钱债权，均要求在人民法院查封前已经签订合法有效的书面买卖合同。不同之处在于，纪要第127条适用于一切不动产，而纪要第125条仅适用于房屋，且其指向的仅仅是房地产开发商所开发的商品房。纪要第125条保护的是消费者买房人的期待权，而消费者是与经营者相对的概念，因此，二手房的买卖并无纪要第125条的适用余地。且消费者保护的标准，既不要求其主观上无过错，也不要求支付全部价款，更不要求占有房屋，总体上比较宽泛。如果放宽到所有的房屋，将造成对消费者保护的泛滥，给被执行人与案外人通谋逃避执行以可乘之机。因此，必须从严把握。对房地产经营开发者的商品房销售而言，由于其有比一般民事主体相对严格的监管制度，一般都签订有规范的商品房销售合同，绝大部分还要办理销售合同备案、网签或者预登记手续，比较容易判断。纪要第125条要求买房人交付大部分房款，名下无其他用于居住的房屋，而无须考虑是否占有，是否对于未办理过户登记无过错。而纪要第127条要求买房人支付全部价款，或者已经按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行。同时还要满足在人民法院查封前已经合法占有不动产，且非因买受人自身原因未办理过户。
三是申请实现的债权限于金钱债权。
四是在价款的支付问题上，不宜作机械的理解。如果支付的价款接近于合同约定总价款的百分之五十，但商品房买受人已按照合同约定将剩余价款支付给抵押权人或者按照人民法院的要求交付的，人民法院还不予支持购房人的主张有失公平。此种情况下，应支持消费者购房人排除执行的请求。
【实务问题】
一是网签是否视为双方签订了书面合同。一般而言，书面买卖合同以买卖双方签订的纸质的买卖合同居多，但近年来房屋行政主管部门一直推行房屋买卖合同网签备案制度，当事人若未签订纸质房屋买卖合同，而仅仅是进行了网签，是否构成上述规定中的书面买卖合同，十分关键。然何谓书面买卖合同？《合同法》第11条规定了书面合同的形式，即以合同书、信件和数据电文（包括电报、电传、传真、电子数据交换和电子邮件）等可以有形地表现所载内容的形式。质言之，只要买卖合同可以有形的方式记录和固定在载体上，即成立书面买卖合同。记录买卖合同的载体既可以是传统的纸张等物质性媒介，也包括数据、电文等非物质性媒介。无论采用物质性媒介记录，还是采用非物质性媒介记录，只要买卖双方就《商品房销售管理办法》第16条规定的商品房买卖合同的主要内容形成意思合致，并以有形的方式加以记录、固定，就应当认为双方成立了书面买卖合同。就房屋买卖中的网签而言，系买卖双方就房屋买卖具体内容协商达成一致后，在网络交易平台上进行签约的一种交易方式，网签系统是房屋行政主管部门为防止一房多卖而建立的网络化管理系统。因此，网签除反映了买卖双方的意思表示以外，还附加了房屋行政主管部门对双方合同关系的确认及公示，足以认定为买卖双方就标的房屋签订了书面房屋买卖合同。在不存在其他无效事由的情况下，网签可以认定为执行异议复议规定第28条第1项规定的合法有效的书面买卖合同。江苏省高级人民法院2019年2月份发布的《执行异议及执行异议之诉案件审理指南（二）》亦持此种观点。综上所述，房屋出卖人与买受人在房屋行政主管部门建立的网络交易平台上，就标的房屋买卖事宜所进行的网上签约，在包含《商品房销售管理办法》第16条规定的商品房买卖合同主要内容的情况下，由于已经以有形的方式将双方的意思表示记录和固定下来，符合书面合同的本质特征，构成执行异议复议规定第28条、第29条规定的书面买卖合同。
二是商铺、写字楼、商住两用房是否参照适用本条的规定。商住两用房由于也具备居住属性，亦应当予以保护，可以参照适用该条规定。商铺、写字楼具有投资属性，不属于消费者生存权保护的范畴，不能参照适用本条规定。
三是如何理解“买受人名下”，买受人名下无房屋，但其配偶、未成年子女名下有房屋，此时，能否排除执行。对于“名下”应当作宽泛的理解，应当将买受人、实行夫妻共同财产制的配偶一方以及未成年子女作一并考虑。只要三者之一名下有房屋，即可视为已有居住用房。
四是对购房人已支付价款的审查证明标准如何把握。一种观点认为，执行异议之诉与普通商品房买卖纠纷案件并无本质区别，在审查和证明标准上不宜强调特殊性。对于购房人已支付的价款是否超过合同约定总价款的百分之五十的问题，如果购房人能够提供发票、收据，或者房地产开发企业对付款事实表示认可，即可认定购房人对房屋享有足以排除强制执行的权利。另一种观点则认为，执行异议之诉涉及案外人、申请执行人和被执行人三方当事人的利益，与普通商品房买卖纠纷案件并不相同，在审查和证明标准上应注意其特殊性。如果购房人仅能提供发票、收据，或者房地产开发企业对付款事实表示认可，尚不足以认定该条件已满足。人民法院还应当对购房人的购房款转账凭证予以查实。现金支付购房款的，应对购房款来源等事实予以查实，在此基础上才能对购房人是否对房屋享有足以排除强制执行的权利做出认定。我们倾向于第二种观点。赋予符合一定条件的商品房买受人对房地产开发企业所享有的转移所购房屋所有权之债权，优先于其他债权人对房屋开发企业所享有的金钱债权的效力，是对债权平等原则的突破。同时，这一规定使此种情形下的买受人购买商品房的行为产生了对抗房屋开发企业金钱债权人的效力，突破了合同的相对性原则，但又缺乏足以产生公信力的公示方式，对交易安全和作为被执行人的房地产开发企业的金钱债权人的利益影响甚大，也增加了被执行人和案外人通过执行异议之诉恶意串通逃避执行的道德风险。因此，在适用该条规定时应当从严审查。
五是名下仅有一套房的公司能否适用本条，是否构成消费者购房人？本条的规定是基于自然人生存利益至上的考虑，公司为经营主体，因此，公司购房人并不属于消费者购房人，不适用本条，可以适用纪要第127条。另外，需要注意的是，如果公司购房系以公司名义购买，为了满足公司内部个人成员消费且将房屋分配给公司内部个人居住的，此时公司是否为消费者购房人。一方面，从购房人主体上看，自然人可以成为消费者并无争议，但对法人或者其他组织能否成为消费者存在争议。有观点认为，如果法人或者其他组织以单位名义购买，但已经分配给职工个人居住，可以认定其为消费者。
