裁判梳理：商品房烂尾情况下解除购房合同后银行贷款由谁偿还
作者 周贺 好讼，本文仅供学习交流，如涉版权问题，敬请告知处理。
一、（2019）最高法民再245号民事判决到底说了什么
（2019）最高法民再245号民事判决引发关注，部分烂尾楼购房人“强制停贷”频上新闻，购房人试图以停止还贷及时止损，这份判决被视为最高法院支持购房人的权威意见。
本文探讨的问题是，在购房人以开发商迟延交付房屋为由解除购房合同，贷款合同同时被解除后，银行贷款返还主体的司法认定。
245号案是一起由银行起诉购房人的案件，2015年8月12日，购房人王忠诚与开发商越州公司签订《商品房预售合同》，2015年8月14日，王忠诚等三人与建行青海分行签订《借款合同》，后因开发商未按期交房，购房人解除《商品房预售合同》，《借款合同》随之被解除，银行遂起诉要求购房人偿还贷款本金。该案的争议焦点即为，《借款合同》因《商品房预售合同》解除而解除后，返还贷款的主体是购房人还是银行。
245号判决说理一共三点——
第一，关于案涉《借款合同》解除后的贷款返还责任主体问题。《商品房买卖合同司法解释》第二十五条第二款规定：“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收取的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。”本案中，因越州公司未按照约定期限交付房屋，致使案涉《商品房预售合同》解除，《借款合同》《抵押合同》因合同目的无法实现亦被解除。根据前述规定，应由出卖人越州公司将收取的购房贷款本金及利息返还建行青海分行，王忠诚等三人不负有返还义务。
第二，关于案涉《借款合同》中相关格式条款的适用问题。案涉《借款合同》第十九条载明：“贷款人与借款人的借贷关系解除的，借款人应当立即返还其所欠贷款的本金、利息、罚息及实现债权的费用，或委托售房人直接将上述款项归还贷款人。”该条款系建行青海分行为重复使用而提前拟定的格式条款。在《商品房买卖合同司法解释》已经明确规定，商品房买卖合同和商品房担保贷款合同解除后，出卖人将收取的购房贷款的本金及利息直接返还给贷款人而非购房人（借款人）的情况下，建行青海分行拟定该条内容，意味着要求王忠诚等三人在既未取得所购房屋亦未实际占有购房贷款的情况下归还贷款，明显不合理地加重了王忠诚等三人的责任，根据《中华人民共和国合同法》第四十条“……提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”之规定，该条款对王忠诚等三人不具有拘束力。
第三，关于商品房按揭贷款商业模式下各方当事人权利义务关系问题。本案涉及商品房买卖合同和商品房担保贷款合同双重法律关系。从合同内容来看，在商品房买卖合同中，王忠诚等三人支付房款，越州公司交付房屋；在商品房担保贷款合同中，建行青海分行将王忠诚等三人所贷款项直接支付给越州公司，越州公司实际用款。王忠诚等三人并不支配购房贷款，但需偿付贷款本息。如果案涉合同正常履行，王忠诚等三人取得房屋，各方权利义务亦可保持平衡。但本案中，因越州公司不能交付房屋而致使合同解除，导致合同约定的各方权利义务严重失衡。具体表现为：越州公司违约不能交房导致各方合同解除，但却实际占有使用王忠诚等三人支付的首付款及建行青海分行按揭贷款；建行青海分行依据合同约定既享有抵押权，又同时享有对越州公司、王忠诚等三人的债权；王忠诚等三人未取得房屋，却既支付了首付款，又需偿还按揭贷款。若按合同约定的权利义务关系处理，则在王忠诚等三人对合同解除无过错的情况下，仍要求其对剩余贷款承担还款责任，明显不合理地加重了其负担，各方权利义务失衡，有违公平原则。因此，审理案件时，必须充分考虑商品房按揭贷款商业模式下各合同之间的密切联系和各方权利义务关系的平衡问题，避免因强调单个合同的相对性而造成三方权利义务的失衡。
具体分析而言，245号判决首先援引《商品房买卖合同司法解释》第二十五条第二款，认为依据该条应当由开发商而非购房人返还贷款。其次，《借款合同》中约定的借款合同解除后借款人应立即返还本息之约定构成格式条款，明显不合理地加重了购房人的责任，故无效。该点理由意味着，即便贷款合同特别约定解除合同后由购房人还贷，也极有可能被认定为不合理加重购房人义务的格式条款，从而被认定无效，继而仍然适用司法解释认定由开发商承担还款义务。最后，245号判决搬出公平原则的大旗，强调必须充分考虑商品房按揭贷款商业模式下各合同之间的密切联系和各方权利义务关系的平衡问题，避免因强调单个合同的相对性而造成三方权利义务的失衡。
这份判决作出于2020年12月3日，它并不是一份普通的判决：（1）它由最高审判机关即最高法院作出，并非某家不知名地方法院的即兴之作；（2）它是再审判决书，之前已经过了一审、二审，一审青海西宁中院认为应由开发商返还贷款，二审青海高院改判认为应由购房人返还贷款，再审一锤定音，维持一审判决；（3）它由最高法院审判委员会讨论作出，只有重大疑难复杂案件才需要经过审判委员会讨论，由此可见245号判决的分量；（4）它还被评选为最高人民法院第六巡回法庭2020年度参考案例。
二、245号判决前传：意见相反的（2017）最高法民终683号民事判决
其实，245号案在说理上，也经过了一番周折。
245号案之前，该案购房人王忠诚起诉开发商越州公司要求解除《商品房买卖合同司法解释》，最高法院二审，案号（2017）最高法民终683号，该案中购房人提出了免除自己对银行剩余贷款本息还款责任的诉请，银行也要求由购房人而非开发商返还本息，虽然最高法院以银行并未提出反诉为由对银行的主张不予审理，但亦同时驳回了购房人免除自己对银行剩余贷款本息还款责任的诉请，说理如下——
由于商品房担保贷款合同的特殊性，本案贷款实际上由建行青海分行直接支付到了开发商越州公司的账户，因此根据《商品房买卖合同司法解释》第二十五条第二款“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人”的规定，越州公司应将剩余的贷款本息返还建行青海分行。不过，就《商品房买卖合同司法解释》第二十五条第二款的本义来说，并没有免除购房者（同时又是借款合同的借款人）的还款义务。这是因为，商品房出卖人将其收到的购房贷款本息返还银行，从法律关系上来说是受购房者的委托向银行归还贷款本息，其所还款项就是购房者的还款，但还款义务人仍然应当是借款合同的借款人，因为根据合同相对性原理，购房者才是借款合同的借款人，商品房出卖人不是借款合同的借款人，就借款合同而言，其不负有还款义务。《商品房买卖合同司法解释》第二十五条第二款之所以做这样的规定，是考虑到按揭合同的特殊性，因商品房出卖人直接接受了银行支付的贷款，在商品房买卖合同和贷款合同都解除后，就没有必要由商品房出卖人将银行支付的贷款先归还给购房者，然后再由购房者归还给银行，而是应当直接由商品房出卖人归还给银行。因此，一审判决第四项判决越州公司承担对建行青海分行剩余贷款本息的还款责任正确，但免除了《个人住房（商业用房）借款合同》借款人王忠诚的还款责任错误。本院认为，对王忠诚免除自己对建行青海分行剩余贷款本息的还款责任这一诉讼请求，依法应予驳回。鉴于建行青海分行在一审中的诉讼地位是被告，其没有对王忠诚提出诉讼请求，根据民事诉讼不告不理原则，王忠诚应当怎样承担责任，本院不予审理。
由此可见，683号判决在认定开发商负有返还贷款本息义务的同时，认为并未免除购房人返还义务，245号判决实质上就法院已经处理过的事项重新进行了审理，有违反一事不再理原则之嫌，且说理与前案683号判决相悖。但这也恰恰说明，最高法院作出245号判决是经过深思熟虑的，245号判决具有相当高的参考价值。
三、商品房买卖合同司法解释第二十一条第二款如何解读
认为应当由开发商返还本息的245号判决，与驳回购房人免除向银行还款诉请的683号判决，法律依据均为商品房买卖合同司法解释第二十五条第二款。该条应当如何理解？
2021年1月1日，新修订的《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》生效，2003年商品房买卖合同司法解释第二十五条第二款变更为第二十一条第二款，内容未变——
“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。”
245号判决与683号判决对司法解释的理解完全相反，前者认为开发商而非购房人负有返还贷款本息的义务，后者认为，之所以做这样的规定，是考虑到按揭合同的特殊性，因商品房出卖人直接接受了银行支付的贷款，在商品房买卖合同和贷款合同都解除后，就没有必要由商品房出卖人将银行支付的贷款先归还给购房者，然后再由购房者归还给银行，而是应当直接由商品房出卖人归还给银行。
那么，何种理解更符合司法解释本意？
最高法院民一庭编著的《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件司法解释的理解与适用》（2003年第1版）认为：
本条之所以规定商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房按揭贷款合同也被解除的，出卖人应将收取的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还银行和买受人主要是基于充分发挥诉讼资源解决纠纷的功能，避免当事人的诉累，并在此基础上保护当事人的权利。
可见，司法解释是从效率角度作出该条规定，理解与适用意见还特别指出：
（有观点认为）因出卖人的原因导致商品房买卖合同及按揭贷款合同解除的，且出卖人已经实际占有贷款的，由出卖人承担返还贷款的责任，是按揭贷款购房方式的特定要求决定的，是合理的。笔者认为，以上观点值得商榷。货币的所有权与现实占有合而为一。出卖人取得买受人所负的购房款及贷款资金的占有即成为资金的所有人。此处不会发生返还请求权与占有回复请求权的问题，仅能基于合同关系提出相应的请求，亦即，该请求权仍应限于债权的范围之内。按揭银行支付给出卖人的贷款资金虽在形式上为贷款银行直接划付给出卖人，但系按照买受人的指令。尽管此指令不甚明显，然而银行与出卖人之间没有任何交易关系，其以自己名义向出卖人付款解释不通。该付款自法律层面而言之，仍为买受人所付。
由此可见，司法解释没有在法理上认为应当由开发商直接返还贷款的意思，司法解释未考虑到开发商与购房人责任财产在个案中的差别可能对银行选择权的影响，而仅仅是从司法效率的角度规定由开发商返还贷款。至于该规定是否具有法理依据，其实我个人认为是存在极大疑问的，当然本文旨在梳理裁判，不对法理问题过多探讨。
在245号判决之前，确有案例持与683号判决以及司法解释理解与适用类似的意见。
比如——
（2021）苏民申1790号民事裁定认为，首先，根据合同相对性原则，郭秀凤系案涉《借款合同》的借款人，紫金银行江宁支行已经将贷款发放至郭秀凤的个人账户（郭秀凤另授权紫金银行江宁支行将款项划至元通公司账户），故偿还剩余贷款既是其应当履行的合同义务，也是其法律义务；其次，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款规定：“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。”诚如二审所述，该条规定的本意和宗旨在于“充分发挥诉讼资源解决纠纷的功能，避免当事人的诉累，并在此基础上保护当事人的权利”，但该条规定并未免除购房人的还款义务，更未免除《借款合同》中借款人的还款义务，在本案各方诉累已经无从避免的情况下，二审法院依据合同约定及法律规定判决郭秀凤承担相应责任，并无不当；最后，紫金银行江宁支行作为《借款合同》的贷款人已经将所贷款项直接发放至郭秀凤的个人账户，对于《商品房预售合同》及《借款合同》的解除亦无任何过错，且其并非《商品房预售合同》当事人，在一审法院已经受理案外人对元通公司破产清算申请的情况下，如郭秀凤对剩余贷款不承担还款责任，实质上是要求无过错的紫金银行江宁支行代替郭秀凤分担了《商品房预售合同》的风险，对紫金银行江宁支行亦不公平。
(2020）苏01民终631号民事判决认为，《商品房买卖司法解释》第二十五条第二款规定：“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。”诚然，该条规定的本意和宗旨在于“充分发挥诉讼资源解决纠纷的功能，避免当事人的诉累，并在此基础上保护当事人的权利”。但避免诉累的程序性追求，不能当然免除当事人应当承担的义务，更不能造成当事人合法权利的损害。本案中，所有涉及的各方当事人均已参加诉讼，并且分别提出了本诉和反诉，诉累已经无从避免。在此情况下，就应当着重考虑如何根据法律的原理和规范以及当事人的合同约定，认定事实，适用法律，作出裁判。合同相对性是合同法的基础性原则，贯穿于合同的订立、履行、变更、解除和终止的各个阶段。处理和解决合同纠纷，也应当秉持合同相对性原则。如前所述，郭秀凤在与紫金银行江宁支行协商一致解除了《借款合同》后，作为合同相对方的借款人，应当负有义务向紫金银行江宁支行偿还剩余借款及相应利息。一审判决免除了郭秀凤作为合同相对人的义务，强制性地、无选择地要求元通公司向紫金银行江宁支行偿还上述债务，有悖于合同相对性原则，适用法律不当，本院予以纠正。
可以说，上述两份裁判说理的充分性并不亚于245号判决，尤其是（2021）苏民申1790号民事裁定，直指银行亦为无过错方，这是245号判决说理没有充分回应的地方。
四、245号判决以来，认为应由开发商而非购房人向银行返还贷款，几成司法定论
从某种程度上说，245号判决正是采纳了司法解释制定之初所明确反对的意见，它正持续引发示范效应。
以“（2019）最高法民再245号”为关键词进行全文检索，有40多篇判决书，可以看到在当事人援引245号判决的场合，法院几乎全部支持购房人的主张，判决开发商直接向银行返还贷款，说理表述上多来源于245号判决。
比如——
(2021）粤09民终1377号民事判决认为，虽然朱冠旭是按揭贷款合同的相对方，但朱冠旭对商品房买卖合同与按揭贷款合同被解除均不存在过错，在朱冠旭未取得商铺却又支付了首期款的情况下，再要求朱冠旭继续偿还剩余的贷款及利息，无疑是不合理地加重了朱冠旭的负担，必然导致各方权利义务失衡，有违公平原则。因此，朱冠旭依法不负有返还剩余贷款本金及利息的义务。
(2021）闽0825民初2917号民事判决认为，工行连城支行主张曹薇与建铭公司共同返还结欠的购房贷款本息。因建铭公司违约不能交房导致各方合同解除，但却实际占有使用曹薇支付的首付款及工行连城支行按揭贷款，工行连城支行依据贷款合同的约定既享有抵押权，又同时享有对曹薇的债权，曹薇未取得房屋，却支付了首付款，又需要偿还按揭贷款，明显不合理地加重了曹薇负担，各方权利义务失衡，有违公平原则，工行连城支行要求曹薇与建铭公司共同返还结欠的购房贷款本息，本院不予支持。
(2022）辽12民终192号民事判决认为，本案案情与最高人民法院（2019）最高法民再245号案类似，按照同案同判的原则，一审法院判决王兴旺不承担还款责任并无不当，本院对中国银行的上诉请求不予支持。
(2021）川01民终12655号民事判决认为，最高人民法院（2019）最高法民再245号案件，经过最高人民法院审判委员会讨论决定，其考虑了按揭贷款商业模式的各种权利义务关系，如何公允、正确评价借款合同权利义务、如何理解“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人”的规定内容。一审判决的论证与结论和最高人民法院（2019）最高法民再245号判决逻辑一致，招商银行的类似上诉理由，可以通过最高人民法院（2019）最高法民再245号判决的说理予以回应。
也有极个别案例未支持购房人主张，或者作了折中处理。
在（2021）鲁1003民初2821号案件中，购房人兰景成提出，根据最高法院已有类似案件判决如案号：(2019）最高法民再245号为例，因开发商不能按时交房导致的房屋合同解除，才使得各方权利义务严重失衡，在兰景成未取得房屋的情况下，支付首付款，又需按揭支付货款，明显不合理地加重了其负担，有违公平原则。法院并未直接回应，认为被告兰景成与被告威海恒峰房地产开发有限公司自愿解除《商品房买卖合同》并不影响《个人住房借款合同》的效力，根据原告提供的已还款明细及逾期未还款清单，被告兰景成、孙会君未按时足额偿还借款本息，符合合同约定的解除条件，原告可以宣布贷款提前到期，要求被告提前清偿全部贷款以及所产生的利息、罚息及其他费用。
该案特殊之处在于，购房人是以调解形式解除购房合同，调解协议载明系购房人与开发商“自愿解除”，并未认定是因开发商延期交房导致解除，此点或是法院未支持购房人主张的原因之所在。
在（2021）豫01民终8141号案件中，法院认为，建行河南省分行根据合同相对性原理，主张还款义务人应当是借款人赵亮亮。但基于最高额保证合同，作为连接点，将借款合同与商品房买卖合同连接到了一起，因此可以直接适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（2020修正）第二十一条第二款规定，直接由商品房出卖人拓丰公司归还给建行河南省分行。赵亮亮仅支付5万元首付款，与《商品房买卖合同》约定的应支付首付款903008元不符，其对借款合同的订立存在过错，在《个人住房（商业用房）借款合同》解除后，赵亮亮应当对拓丰公司向建行河南省分行承担的债务承担一定的补充赔偿责任，赔偿数额本院酌定以5万元为限。
该案判决思路与245号判决其实并不相同，潜台词认为司法解释并不能得到当然适用，而是经由开发商为购房人贷款提供保证担保这一连接点，方有司法解释适用的前提，同时又以购房人并未全部支付首付款为由，认为购房款存在过错，继而酌定由购房人对开发商向返还贷款的义务在一定范围内承担补充责任。
为避免以“（2019）最高法民再245号”为检索关键词可能导致检索结果片面，再以商品房买卖合同司法解释第二十一条第二款条文表述或者序号为关键词检索，可以发现，自2021年（2020年底、2021年初是新商品房买卖合同司法解释出台以及245号判决发布的时间）以来，法院对于类似案例几乎全部认定由开发商而非购房人向银行返还贷款。
列举几份裁判时间较近的判决——
(2022）辽01民终2965号民事判决，裁判日期：2022.06.13。银行上诉提出，上诉人与被上诉人签订的《个人购房借款担保合同》第三十五条35.4项约定：“本合同项下债权债务及抵押权不因借款人签署的商品房买卖合同或销售协议的终止/解除而终止/解除”，上述约定并未违反法律禁止性规定，双方互负义务并做了字体加粗提示的情况下，上述约定条款合法有效，即使两名被上诉人之间的《商品房买卖合同》解除，三方之间签订的《个人购房借款担保合同》也并不因此解除，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十条规定仅是操作指引性的规定，如果仅以司法解释中的非强制性规定就认定此合同条款无效而解除合同，则会使已经形成的法律关系处于不确定状态，从而违反了民事法律的精神与原则。一审、二审均认定，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十一条第二款之规定，现案涉《商品房买卖合同》及《个人房产抵押贷款合同》均已解除，故依法应由被上诉人辽宁京丰置业有限公司向上诉人返还购房贷款并向被上诉人陈诗佳返还购房款的本金及利息。
(2022）吉02民终539号民事判决，裁判日期：2022.05.31。法院认为，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十一条第二款规定：“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。”本案中，案涉商品房买卖合同及借款合同依法解除后，桥山公司作为出卖人应将购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人中国银行永吉支行和买受人侯立森。故侯立森主张桥山公司向其返还已向中国银行永吉支行偿还的贷款本息及相关利息损失，具有事实及法律依据，本院予以支持。
(2022）湘0304民初967号，裁判日期：2022.05.09。建设银行湘潭分行陈述，如法院判决解除《个人住房（商业用房）借款合同》，请求法院判决相关当事人归还第三人剩余贷款本息。法院认为，关于后续贷款本息，按揭贷款合同不同于典型的继续性合同，其解除溯及于合同成立时即消灭效力，因此，按揭贷款合同解除后即对双方不再具有约束力，原则上应当恢复原状，即买受人应当返还所贷全部款项，银行应当返还购房人已经偿还的本金及利息。本案中，《个人住房（商业用房）借款合同》的解除系开发商宝安鸿基房地产公司违约导致《商品房买卖合同》解除，田玉怀向建设银行湘潭分行承担的损失赔偿责任最终亦应由开发商宝安鸿基房地产公司承担。为了减少不必要的重复、繁琐和当事人的诉累，田玉怀请求由贷款的实际收取方即开发商宝安鸿基房地产公司直接将购房贷款返还建设银行湘潭分行，并无不妥。
(2021）辽0202民初3370号，裁判日期：2021.12.28。法院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十一条第二款规定，商品房买卖合同被确认无效或被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。该司法解释规定了商品房买卖合同、商品房担保贷款合同解除后购房贷款本息的返还义务主体系出卖人。现案涉商品房买卖合同、商品房担保贷款合同均已被解除，原告银行向被告购房人主张偿还贷款合同解除前的欠款与上述法律规定相矛盾，其主张无法律依据，本院不予支持。
五、余论
作为一篇裁判梳理类文章，检索、梳理裁判文书是本文的主要目的，但仍需更多思考。
其一，对于烂尾楼购房人来说，选择解除购房合同还是继续履行，并不是一个容易抉择的问题。即便按照245号判决所确立的对购房人最有利的意见，解除购房合同后，开发商有无能力返还首付款存在疑问，购房人选择解除合同可能意味着既拿不回首付款又失去对房屋建成的期待。更何况，解除合同涉及开发商和银行等多个主体利益，对于一般购房人来说，时间、金钱、停贷可能产生的征信不良记录等诉讼成本不得不考虑。
其二，商品房买卖司法解释第二十一条第二款能否作为认定贷款返还主体的裁判依据，法理上存在较大疑问。一个显而易见的事实是，最高法院自己对司法解释的理解前后不一，第二十一条第二款的正当性受到挑战。
其三，商品房烂尾不仅是法律问题，更是经济和金融问题，解决的根本在于“保交楼”，法律对此能做什么，怎么做，值得深思。
