二手房按揭业务推出的新产品新业务辨析 狭义上的转按是仅指同行转按中的债务转让业务，就是在债权人同意的情况下，债务人将借款合同及抵押合同的义务一并转让给第三人；即原业主与按揭银行签订的借款合同及抵押合同继续有效，只是债务人由原业主变更为新业主，并由新业主作为借款人及抵押人继续履行合同义务。狭义上的转按适用的法律依据就是合同法关于债务转让的有关规定，即债务转让必须经过债权人即按揭银行的同意才有效。

简析房地产按揭中按揭人存在的风险及防范 按揭人在按揭中所存在的另一个风险是“假按揭”问题。前面我们已经分析了“假按揭”对于银行的风险，其实它对按揭人的风险也是很大的。对于按揭人而言，虚假按揭的最大危害性在于，在办理按揭时，房子的所有权已经转移到了前述的内部买家手里。我们知道，根据一物一权原则，一个房屋上只能设立唯一一个所有权。这个所有权一旦设立，那么其他任何人对物权所有人的权利都负有不可侵害和妨害的义务。商家将房屋购入时，已经取得了房屋的所有权，而在其后的消费者，无论怎么还贷，也只能享有对房屋所有权的期待权这一债权。

简析房地产按揭中银行存在的风险及防范 银行在提供按揭贷款之前,要调查了解借款人(购房者)的个人信用情况、收入来源,要制定适用的个人资信评定标准和评定工作程序,对借款人(购房者)的个人素质、实际收入、财产状况、付款能力等信用状况进行调查、分析和评估,我行的相关管理办法已有详细规定。还特别要注意借款人收入的稳定性。同时，由于按揭人到期不能履行还贷义务导致的银行风险负担——开发商保证责任的引入。

房产律师谈房地产按揭法律关系 购房人在向银行申请借款的同时,要将所购房屋抵押给银行,如购房人在未按借款合同约定偿还银行借款时,银行可以实现抵押权,将购房人抵押之房屋折价、变卖或申请法院拍卖并以所得款项优先受偿。其中购房人为抵押人,银行为抵押权人。在按揭过程中,虽然购房人将所购抵押给银行,但由于多数房屋为期房,银行往往会要求开发商为购房人提供阶段性的担保,个别银行甚至要求开发商在贷款期间承担全程的连带保证责任。其中银行是债权人,购房人为债务人(又称被保证人),开发商为保证人。

按揭借款合同与房屋抵押合同之间的关系 有的按揭银行不履行预告登记手续，不向房管部门办理备案手续而致使抵押权不成立，银行往往以其控制的购房人买卖合同或房产证，要求享受优先受偿权。对此，笔者认为本着尊重交易习惯和“法无禁止即不违法”的原则，应当支持银行的优先权。但由于银行没有履行抵押登记手续，不能取得抵押权，其优先受偿权不具有对抗第三人的效力。

按揭中房屋买卖合同和借款合同之间的关系 认为房屋买卖合同无效或解除时，借款合同也无效或解除，银行提出异议，主张借款合同和买卖合同之间并非主从合同，不能“一损俱损，一荣俱荣”。笔者认为，上述意见符合“中国式按揭”的本质，照顾到了社会效果，缺陷是主从合同理论没有法律依据，法律效果不好。两个合同之间形成主从关系，除有当事人关于主从关系的特别约定外，必须有法律的直接规定，比如担保法专门规定担保合同系主合同的从合同。实践中，购买房屋的买卖合同和按揭借款合同中并无主从性的约定，法律也无相关规定，确认两个合同之间系主从关系则依据不足。

预售商品房按揭贷款中开发商保证责任风险防范 审查购房人的资信情况，并杜绝帮助购房人虚假提高房价以获取更高成数贷款的行为。实践中，我们经常会遇到开发商帮助购房人虚假提高房价以获取更高成数贷款从而降低首付的情况，开发商时常疏于审查这类购房人的资信状况，由于这类购房人支付的首付款少甚至未支付，因此断供、停供的可能性非常大，开发商承担保证责任的风险也非常大。

预售商品房按揭贷款开发商保证风险产生的原因分析 我国缺乏个人破产制度。在国外，一旦欠债不还，贷款人就不可能从任何一家银行手中借到钱，生活开销与职业选择都会有许多限制。在国内，按揭这种购房方式刚出现时，购房者都非常老实地偿还贷款，但是，当购房者意识到采取反担保的贷款方式中，是开发商承担责任，个人拖欠银行贷款并不会受严厉的处罚后，违约现象就开始萌芽了。

预售商品房按揭贷款中开发商保证责任面临的主要风险 不管法院的查封究竟有无道理，由于业主未领取房屋所有权证，该房产名义上的产权人还是开发商，因此如果法院真的进入执行程序，采取拍卖、变卖等形式处理该房产，在操作上还确实有一定问题和难度。在此状态下一般的解决办法是：开发商与购房人解除房屋买卖合同，开发商收回所售房产，同时将购房人尚未偿还的银行贷款，返还给银行，剩余部分的房款应属于购房人所有。

预售商品房按揭贷款的法律性质 从担保的效力来看，在银行抵押权凭证办妥之前，借款人违约不还款时，贷款银行有权要求开发商履行保证责任。开发商在偿还借款人到期的和未到期的全部贷款以及违约金等债务后，可以依据《担保法》第12条的规定，通过协商或诉讼途径向借款人追偿。