一、按揭的含义
房地产按揭,起源于英美法系的不动产按揭制度，其基本含义是债务人为担保清偿债务,以将自己的不动产转移或者让渡给债权人为代价所形成的担保法律关系,其中债务人即按揭人,债权人即按揭权人。按揭于上世纪末传入我国后，迅速地为大众所接受，成为国内广泛开展的一种房地产业务。房地产按揭，简而言之是指购房者向银行贷款来支付房款，并就所购房屋为贷款设定担保的行为。以房屋是否已经客观存在为标准，我国的房地产按揭可分为楼花按揭和现房按揭。
所谓现房按揭是指购房者以所购现房向贷款银行设定的担保，在还款期限届至而购房者不能返还贷款时，贷款银行得以行使抵押权而使其债权获实现的融资购房方式。
楼花按揭，是指银行、预购人、开发商在商品房预售过程起共同参加的一种融资活动即由预购人依约向开发商支付部分房款，其余房款由银行向开发商垫付，同时预购人就房屋所有权的请求权设定担保，并于房屋建成后在房屋上设定抵押权而代担保的融资购房方式。
二、按揭法律关系分析
从主体上看，商品房按揭的主体包括按揭人（购房人）、按揭权人（获准开展按揭业务的商业银行）和作为保证人的商品房开发商，这三者的法律关系有点复杂，下面将进行简要的分析：
1、开发商与银行即按揭权人之间是一种的合作关系
银行在办理某个项目的按揭贷款业务前,往往要与开发商签定合作协议。其中多是框架性的软条款,但也不乏规定违约责任等实质性内容。
2、购房人与开发商之间的是一种商品房买卖关系
购房人与开发商签订商品房买卖合同,约定购买特定的房屋,并在付款方式中约定以银行按揭的方式付款。
3、银行与购房人之间的是一种借贷关系
购房人在与开发商签订买卖合同后,向银行申请个人住房(或商业)抵押贷款,银行则根据申请人的身份、资信状况确定借款的年限及成数,双方同时签署借款合同。银行为出借人,购房人为借款人。
4、购房人与银行之间的是一种抵押关系
购房人在向银行申请借款的同时,要将所购房屋抵押给银行,如购房人在未按借款合同约定偿还银行借款时,银行可以实现抵押权,将购房人抵押之房屋折价、变卖或申请法院拍卖并以所得款项优先受偿。其中购房人为抵押人,银行为抵押权人。
5、开发商与银行、购房人之间的是一种担保关系
在按揭过程中,虽然购房人将所购抵押给银行,但由于多数房屋为期房,银行往往会要求开发商为购房人提供阶段性的担保,个别银行甚至要求开发商在贷款期间承担全程的连带保证责任。其中银行是债权人,购房人为债务人(又称被保证人),开发商为保证人。
6、购房人、银行与保险公司之间的是一种保险关系
在一些按揭业务中,购房人在将所购房屋抵押给银行时,还被要求就抵押物（所购房屋）在借款期间投保财产险,并指定银行为第一受益人,购房人为投保人,保险公司为保险人,银行为受益人。
7、开发商与银行之间的回购关系
回购关系包括两种，一种是在购房人所购房屋取得房屋产权证之前,开发商履行回购义务的,其实质是由开发商解除与购房人的买卖合同；另一种是在购房人取得所购房屋的产权证后,开发商按条款约定回购购房人的房屋,双方又产生一次房产的过户行为，是真正的法律意义上的回购。
通过以上的分析可见，按揭中所存在的法律关系是很复杂的，在这种复杂的法律关系中有怎样的风险存在其中呢？在实务中又应当怎样防范这些风险呢？这正是下面一个部分将要分析到的问题。
