2003年5月，陈某与某房地产公司签订房屋买卖合同。约定陈某购买菜房地产公司开发建设的X号房屋一套，该商品房建筑面积共200平方米，单价为每平方米6000元，总价款120万元；买受人以一次性付款方式付款；出卖人应当在2003年12月31日前将符合本合同约定的商品房交付买受人使用。该商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向经规划、设计单位同意发生变更导致影响买受人所购商品质量或使用功能的，出卖人应在有关部门批准同意后10日内书面通知买受人，买受人有权在通知到达之日起15日内做出是否退房的书面答复；买受人在15日内未书面答复的，视同接受变更；出卖人未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房；买受人不退房的，应当与出卖人另行签订补充协议。陈某已支付了房款。2003年12月17日，开发商依据房产测绘部门的报告，确认该商品房建筑面积为190平方米，比合同约定面积减少10平方米。陈某未提出退房要求。2004年3月，陈某向法院起诉，要求开发商双倍归还所差房屋面积的房款。
裁判结果
法院依据《中华人民共和国合同法》第六十条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》第十四条之规定，判决：一、某房地产公司返还陈某房屋面积误差百分之三以内部分的房款三万六千元，并按中国人民银行规定的同期贷款利率支付利息。二、某房地产公司双倍返还陈某房屋面积误差百分之三以上部分的房价款四万八千元。
法官说法
陈某与开发商签订房屋买卖合同，不违反法律规定，该合同合法有效，双方均应履行合同约定的义务。开发商交付给陈某之商品房的结构形式、户型、空间尺寸与双方所签商品房买卖合同内容不符，开发商违约，开发商应当承担违约责任。承担违约责任应当根据客观情况，有合同约定的依合同承担违约责任，无合同约定的依法承担违约责任。本案房屋的实际面积比合同面积减少了10平方米，已超出3%，陈某不要求退房，应视为陈某同意继续履行合同。房屋实际面积小于合同约定面积，面积误差比为3%的部分，开发商应返还陈某相应房款及利息，超过3%部分的房价款开发商应双倍返还。
法官提醒
由于商品房预售的很多都是期房，购房者在购房房屋的时候，房屋还未竣工，房屋的实际面积和合同中约定的房屋面积可能会有差异。根据法律规定，房屋实际面积和合同约定面积误差在3%以内的，开发商应该按照实际面积向购房者退回相应的房款和利息，不得解除合同。误差超过3%的部分，双方可以解除合同。不解除合同的，如果实际面积超过合同面积，购房者应按实际面积补足房款；如果实际面积小于合同面积，购房者可以要求开发商针对3%以上房屋面积差价款进行双倍返还。
相关法规
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
《关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》
第十四条出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：
（一）面积误差比绝对值在3%以内（含3%），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；
（二）面积误差比绝对值超出3%，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3%部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。
