最高院裁判观点：异议申请人对于商品房限购政策改变的期待是否属于“物权期待权”，能否据此排除强制执行
【裁判要旨】①在执行异议之诉案件涉及不动产时，人民法院可以参照适用《执行异议和复议规定》第28条、第29条的规定，并根据案件具体情况，在对案外人是否享有足以排除强制执行的民事权益予以实质审查后，作出是否支持案外人异议请求的判断。②物权期待权是指当事人对房屋因具备了物权的实质性要素，依法可合理预期通过办理不动产登记将该物权期待权转化为原《物权法》意义上的物权（所有权），即对不动产所有权登记至其名下的期待。此与当事人所称对有关商品房限购政策改变的期待或等待取得购房资格的内涵不同。尽管当事人与开发商就房屋签订《商品房买卖合同》，但因其不符合当地商品房限购政策，其关于对该房屋享有的物权期待权应优先于房产调控行政管理需要的主张，于法无据。
中华人民共和国最高人民法院
民 事 裁 定 书
（2020）最高法民申1859号
再审申请人（一审被告、二审被上诉人，执行案外人）：任明秀，女。
再审申请人（一审被告、二审被上诉人，执行案外人）：蒋渌曦，男。
被申请人（一审原告、二审上诉人，申请执行人）：海南文昌农村商业银行股份有限公司。
被申请人（一审原告、二审上诉人，申请执行人）：陵水黎族自治县农村信用合作联社。
被申请人（一审原告、二审上诉人，申请执行人）：琼海市农村信用合作联社。
被申请人（一审被告、二审被上诉人，被执行人）：文昌永丰投资有限公司。
再审申请人任明秀、蒋渌曦因与被申请人海南文昌农村商业银行股份有限公司（以下简称文昌农商行）、陵水黎族自治县农村信用合作联社（以下简称陵水农信社）、琼海市农村信用合作联社（以下简称琼海农信社）、文昌永丰投资有限公司（以下简称永丰公司）申请执行人执行异议之诉一案，不服海南省高级人民法院（以下简称海南高院）（2019）琼民终922号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。
任明秀、蒋渌曦依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第六项、第十一项申请再审请求：撤销海南高院（2019）琼民终922号民事判决，提审或指令海南高院再审。事实与理由：1.原审判决适用法律错误，错误地将地方性限购政策作为审理本案的法律依据。《中华人民共和国民法总则》第八条规定：“民事主体从事民事活动，不得违反法律，不得违背公序良俗。”该条并没有将政策作为民事主体从事民事活动的指引。地方性限购政策仅是一种行政调控措施，与本案没有关联性，不具法律效力，不影响再审申请人购房合同的真实性、合法性以及享有足以排除、阻却执行的民事权益。原审法院援引《中共海南省委办公厅海南省人民政府办公厅关于进一步稳定房地产市场的通知》（琼办发〔2018〕29号）（以下简称《海南稳定房地产市场的通知》），认定再审申请人对案涉房屋不享有足以排除强制执行的民事权益，逻辑上自相矛盾，不能自洽。再审申请人的购房目的是用于居住，其对房屋的物权期待权应优先于行政管理的需要。2.任明秀、蒋渌曦享有的物权期待权足以排除执行。再审申请人已举证证明在查封前签订了合法有效的书面买卖合同，已支付完全额购房款并已合法占有房屋，所购买的房屋均系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋，非因再审申请人自身原因（实际是因为银行查封原因）未办理过户登记。显然，案涉房屋买卖同时符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条和第二十九条，再审申请人的期待物权足以排除执行。3.海南省人民政府2018年4月22日出台的限购政策不能对抗再审申请人的期待物权。限购政策的本意是为了防范炒房炒地的投机行为，而再审申请人购买房屋是为了居住，不在限购政策原意范围内。再审申请人为善意的普通住房消费者，查阅开发商售楼处公布的“五证”后已尽到了必要的注意义务，虽然付款时间和合同签订时间在限购政策之后，但不应当苛求善意的购房人像法律专业人士或金融机构那样地识别和防控各类风险。“先买房交全款，等到家庭成员人才引进落户或缴满两年社保再重新签订买卖合同办理房产证”是现行开发商或中介建议的通行做法。2019年11月8日海南省文昌市人民政府又进一步放开当地购房条件，已明确只要符合人才引进的条件都可以申请购买一套住房。二审法院以限购政策为由不支持再审申请人的物权期待权，限购政策接下来如果全面放开，类似情况业主的权益又将何去何从？4.二审法院超出诉讼请求，违反了不告不理原则。被申请人没有提过限购政策，并未将限购政策作为业主物权期待权的抗辩。5.再审申请人并无任何过错，被申请人银行的监管过错在先。二审判决极为不公，不利于社会稳定。被申请人发放贷款中未尽到审慎义务，存在利益输送，违规放贷的嫌疑，自身未尽到资金监管的责任，存在严重过错。文昌农商行不可能不知道永丰公司销售案涉房屋的事实，却怠于起诉、怠于去现场张贴公告提醒善意购房人。被申请人监管不力的过错导致开发商将抵押房屋出售给善意业主，其自身难辞其咎。再审申请人对讼争房屋已经形成特定的依赖关系，具有极强的期待利益。在善意购房人的生存利益与银行的经营利益发生冲突需要权衡时，人民法院应当正视现阶段房屋交易市场不完善和部分人民群众法律意识不高的现实问题，保护弱势购房人的生存利益。据此，任明秀、蒋渌曦认为二审法院存在适用法律错误、超出诉讼请求审理的问题，既不合法也不公平，请求最高人民法院依法改判，切实维护其合法权益。
文昌农商行、陵水农信社、琼海农信社（以下简称文昌农商行及两农信社）提交书面意见称，二审法院主动适用合法有效的文件即《海南稳定房地产市场的通知》，来查明再审申请人的购房行为是否享有能够排除强制执行的民事权益，是为了让案件更清楚与明朗，属于人民法院依职权审查部分，符合法律规定。《海南稳定房地产市场的通知》属于众所周知的事实，任明秀、蒋渌曦不属于善意购房人，对其所购房产不享有物权期待权。该通知被媒体大量报道，再审申请人却称不知晓，不符合常理。购房人物权期待权要得到法律保护的前提为“善意”，即购房人购买房产并支付相应对价而善意期待能够获得房屋所有权。但再审申请人购房时明显属于非善意，企图援引消费者物权期待权排除强制执行，严重损害文昌农商行及两农信社的权益。任明秀、蒋渌曦不属于善意购房人，其购房行为违反海南省商品房限购政策的规定，不能产生物权变动，对所购房屋不享有物权期待权。任明秀、蒋渌曦在购房过程中存在重大过错，并且违背国家住房方针政策，违反海南省限购政策的规定购房，损害社会公共利益，不利于社会稳定。永丰公司预售许可证上明确载明了预售款监管账户为在被申请人处开立的账户，但任明秀、蒋渌曦未将购房款支付到监管账户，而是支付到永丰公司的分公司账户。任明秀、蒋渌曦购买案涉房屋后，研究海南省相关政策，并向最高人民法院提交了海南省文昌市急需紧缺人才认定表、劳动合同等相关文件，恰从侧面印证再审申请人购房前不可能对海南省商品房买卖政策一无所知，任明秀、蒋渌曦的购房行为属于恶意。而任明秀、蒋渌曦有关可以事后取得购房资格的主张，毫无道理。据此，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求最高人民法院驳回任明秀、蒋渌曦的再审请求。
本院认为，本案的争议焦点是任明秀、蒋渌曦对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益的问题。
执行异议之诉作为与执行异议衔接的后续诉讼程序，是一个独立于执行异议的完整的实体审理程序。执行异议之诉通过实质审查的方式对执行标的权属进行认定，并作出案外人享有的民事权益是否足以排除强制执行的判断。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款规定，对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。因此，在执行异议之诉案件涉及不动产时，人民法院可以参照适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条的规定，并根据案件具体情况，在对案外人是否享有足以排除强制执行的民事权益予以实质审查后，作出是否支持案外人异议请求的判断。本案中，由于案涉房屋已被人民法院在另案中采取保全措施，案外人任明秀、蒋渌曦对永丰公司的债权履行请求权（移转物之所有权的请求）无法实现，任明秀、蒋渌曦遂以与被执行人永丰公司间存在不动产交易关系为由，对案涉房屋提出实体权利排除强制执行的异议，后至本案诉讼。一般认为，前述规定中所涉物权期待权是指案外人对案涉房屋虽尚不享有《中华人民共和国物权法》意义上的物权（所有权），但因具备了物权的实质性要素，依法可以合理预期通过办理不动产登记将该物权期待权转化为《中华人民共和国物权法》意义上的物权（所有权），即对不动产所有权登记至其名下的期待。这显然与任明秀、蒋渌曦所称对有关商品房限购政策改变的期待，或等待取得购房资格的内涵不同。根据原审法院查明的事实，尽管任明秀、蒋渌曦与永丰公司就案涉房屋签订《文昌市商品房买卖合同》，但因其购买案涉房屋不符合当地商品房限购政策，故任明秀、蒋渌曦关于其对案涉房屋享有的物权期待权应优先于房产调控行政管理需要的主张，于法无据，本院不予支持。而原审法院以任明秀、蒋渌曦购买案涉房屋的行为不能产生物权变动的结果，无法请求出卖人永丰公司为其办理不动产转让登记为由，认定任明秀、蒋渌曦对案涉房屋没有物权期待权，并无不当，本院予以认可。此外，根据一般生活经验，购房人交易前了解当地商品房限购政策并不需要特殊的法律专业知识，因此，任明秀、蒋渌曦认为其在购房中已尽到充分的注意义务，不存过错的主张，不能成立。任明秀、蒋渌曦还主张银行监管存在过错，但其并未提供证据予以证明，本院不予支持。
根据原审法院查明的事实，任明秀、蒋渌曦签订购房合同及支付购房款的时间均在《海南稳定房地产市场的通知》发布之日即2018年4月22日之后。而根据该通知内容，任明秀、蒋渌曦因其购房行为不符合海南省有关限购政策，无法办理房屋过户手续。原审法院正常履行审判职责，查明案涉房屋所在地商品房限购政策，并无不当；而任明秀、蒋渌曦关于原审法院适用法律错误、原判决超出诉讼请求的主张，没有事实和法律依据，本院不予支持。原审法院认为任明秀、蒋渌曦基于《文昌市商品房买卖合同》对案涉房屋享有的合同权利不足以对抗申请执行人的金钱债权，并作出准许继续查封位于海南省文昌市清澜新区房屋的处理意见，事实和法律依据充分，本院予以支持。
综上，任明秀、蒋渌曦的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第六项、第十一项规定的情形。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百九十五条第二款的规定，裁定如下：
驳回任明秀、蒋渌曦的再审申请。
审 判 长 杨 蕾
审 判 员 刘少阳
审 判 员 高燕竹
二〇二〇年五月二十七日
法 官 助 理 邓画文
书 记 员 张 宾
