最高法院：如何理解和适用商品房消费者权利保护规则
问题
《执行异议和复议规定》第二十九条和《关于商品房消费者权利保护问题的批复》第二条如何协调适用？
答疑意见
对《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议和复议规定》）第29条和《关于商品房消费者权利保护问题的批复》（以下简称《批复》）第2条如何适用的理解，既要注意到适用场景的不同，也更要看到规则的发展变化。随着实践发展和认识深化，商品房消费者保护规则在不断完善，案件办理中如《执行异议和复议规定》第29条不足以保护当事人合法权益时，应当适用《批复》第2条的规定，具体理由如下：
第一，《执行异议和复议规定》适用于执行异议复议、执行异议之诉等涉及执行程序的案件，是判断购房人权利能否排除执行的标准。《批复》是对符合条件的商品房消费者权利保护问题作出的规定，并非单纯解决购房人的权利能否排除执行，而是要根本解决商品房消费者能否取得所有权。因此，《批复》不仅适用于民商事案件中的审理，也适用于执行异议复议程序。
第二，适用商品房消费者保护规则，既要注意国家住房宏观调控政策从放松限购、限售、限贷，到降低首付和贷款利率，再到更好支持稀缺人才、新市民、三胎家庭等群体购房的政策变化；也要注意司法对商品房消费者保护规则的发展完善。
2019年《全国法院民商事审判工作会议纪要》在区分商品房消费者和一般买受人基础上，将对抗《执行异议和复议规定》第27条抵押权的范围限缩于商品房消费者，同时在“一套房”地域判断标准、“面积上仍然属于满足基本居住需要”的“二套房”参照适用等方面，放宽了对《执行异议和复议规定》第29条的适用条件，体现了对商品房消费者保护的完善。
《批复》第2条则结合当下保交楼政策背景，对商品房消费者的保护作了进一步发展，没有简单从已购房屋数量、地域范围等因素判断是否属于“以居住为目的购买房屋”，对于不违背“房住不炒”政策、符合刚性或者改善型住房需求的情形，都依法予以保护。
还应注意，对于以“以居住为目的”的商住两用房产购房人，也应作为商品房消费者对待，按照商品房消费者的权利保护规则予以保护，而不应机械的认为仅普通住宅才能用于居住。
此外，虽然支付全款仍然是商品房消费者获得优先保护的重要前提，但是考虑到实践中未能支付全款的原因有时并非购房者所致，《批复》第2条特别规定，只要是符合“以居住为目的购买房屋”的商品房消费者，可以在一审辩论终结前通过补齐剩余价款的方式，完善获得优先保护的资格，对商品房消费者的保护更为全面。
故从保护商品房消费者的目的看，《批复》对商品房消费者的保护更完善，更应得到优先使用。
综上，实践中两个条文的适用存在冲突时，应当优先适用《批复》第2条的规定。
答疑专家
最高人民法院民二庭葛洪涛
来源：上海破产法庭、法答网
