最高院裁判观点：购房人以开发商的广告宣传“某大型超市入驻”但实际未入驻为由要求解除商品房买卖合同，应否予以支持
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【裁判要旨】购房人与开发商签订的补充协议约定：“出卖人的展示模型、样板房、楼书、广告和宣传资料等均不作为交房标准及商品房买卖合同的组成部分，双方之间的权利义务均以《商品房买卖合同》及其附件和本补充协议所约定的内容为准。”故双方明确约定广告并不能作为合同的组成部分，购房人现以广告中的内容未实现主张开发商违约，无合同依据。另，购买商铺本属于商业投资行为，本身具有一定的风险，购房人作为投资人应具备相应的风险承受能力。且开发商在已举证证明有其他超市入驻，并不必然导致购房人投资商铺的失败。综上，购房人以开发商的广告宣传“某大型超市入驻”但实际未入驻为由要求解除商品房买卖合同，不应予支持。//
中华人民共和国最高人民法院
民 事 裁 定 书
（2017）最高法民申3886号
再审申请人（一审原告，二审被上诉人）：陈刚，男。
被申请人（一审被告，二审上诉人）：莆田市华友房地产开发有限公司。
再审申请人陈刚因与被申请人莆田市华友房地产开发有限公司(以下简称华友公司)商品房买卖合同纠纷一案，不服福建省高级人民法院（2015）闽民终字第2100号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。
陈刚申请再审称，原审判决存在《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第一项、第二项、第六项项规定之情形，应予再审。再审请求：请求判令撤销福建省高级人民法院（2015）闽民终字第2100号判决，依法改判确认陈刚与华友公司之间关于华友广场3号楼1-2单元101-201层之《商品房买卖合同》、华友广场3号楼1-2单元103-203层之《商品房买卖合同》、华友广场3号楼1-2单元111-211层之《商品房买卖合同》已解除，判令华友公司退还陈刚购房款1240138元，维修基金20620元，代办费2240元，并从2014年8月25日起至上述款项全部支付之日止按照银行同期贷款利率支付利息。主要事实和理由：
一、在永辉超市入驻问题上华友公司已经违约，二审法院故意混淆了法律审查点，适用法律错误，产生错误判决。由于陈刚购买的是商铺，商业氛围乃是房产的最重要价值所在，该问题甚至引发了大规模业主信访。因此，永辉超市是否入驻问题乃是本案一个焦点问题。此争议焦点关键在于永辉超市的入驻承诺是否实现，是否为华友公司客观违约，而不是华友公司是否“虚假宣传”。在多次庭审中，陈刚一直主张的都是华友公司大肆宣传永辉超市入驻，最终却没有入驻，根据司法解释规定，该宣传视为合同内容，故华友公司违约。该情况既是违约行为，也导致不能实现合同目的，故依法解除合同。现二审法院判决认可了永辉超市没有入驻的事实，却故意将陈刚观点混淆为“华友公司是否存在虚假宣传”，即将一个造成巨大损失的客观违约行为的审查，混淆为主观意图的审查，二审法院在此适用法律明显错误，应当依法予以纠正。
二、二审法院未认定无效格式条款问题，属适用法律错误。一、二审过程中，均涉及诉争合同中是否存在无效格式条款的问题。案件中，华友公司使用的商品房买卖合同，完全符合法律中为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款这一定义，纵观文件内容，也明显违背了格式条款一方不得免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的要求。因此，属于无效的格式合同条款。
三、本案涉及多个可解除合同的违约事实，二审法院对相关问题及法律规定故意予以回避，适用法律错误，产生错误判决。1、签约之日起诉争合同即不能履行，不能实现合同目的。陈刚共向华友公司购买三套房产，合同约定的付款方式皆为商业贷款。华友公司在签订合同时均向陈刚隐瞒了其已经被银行停止贷款之事实，主观恶意强烈且直接导致诉争合同从开始就不能履行。2、长期不能办理按揭手续，陈刚根据司法解释有权解除合同。华友公司因自身原因不能办理贷款手续，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条“因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人有权解除合同。”因此，陈刚可以解除合同。3、根据现房销售90日内办证、超期一年购房者有权解除合同的规定，陈刚有权解除合同。涉案房产为现房，涉案房屋一直不能办理诉争房产房屋所有权证，违反了现房销售应于90日内办证的规定，且该逾期办证时间早已超过了一年，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》十九条：“商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持”，陈刚有权据此解除诉争合同。4、长期未能交房、办证，陈刚可以据此解除合同。合同约定的交房时间是2012年12月31日，办证时间是该日期后60日内。在广大业主压力下华友公司还于2013年8月20日出具《承诺书》承诺于2014年3月前办完房产证，而直到陈刚2014年8月23日发函再度重申解除合同时，华友公司均没有完成这些义务。5、违背永辉超市入驻的约定，陈刚可以据此解除合同。华友公司大肆宣传永辉超市入驻，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任”，该情况既是违约行为，也导致不能实现合同目的，故可以依法解除合同。事实上，涉案房屋至今都不能办理按揭贷款手续。二审法院对此事实没有查清，陈刚也将对此提供相关证据。
华友公司未提交答辩意见。
本院经审查认为：本案争议的主要问题是：一、诉争商品房买卖合同及补充协议中是否存在无效格式条款；二、华友公司是否存在违约行为以致陈刚有权解除合同。具体分述如下：
一、关于诉争商品房买卖合同及补充协议中是否存在无效格式条款的问题。本案中，陈刚主张诉争商品房买卖合同及补充协议中关于按揭贷款的约定为格式条款，应当认定为无效。本院认为，该合同及补充协议均为陈刚与华友公司真实意思表示，内容亦不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，诉争商品房买卖合同及补充协议中并不存在无效格式条款，理由如下：
（一）对于按揭贷款的约定为双方真实意思表示，内容明确清晰，双方权利义务关系明确。诉争商品房买卖合同第六条约定付款方式为按揭付款，除首付款外其余款项办理银行按揭贷款。补充协议第二条第1项约定：“买受人应于合同签订后七日内申请办理按揭贷款手续，并向银行提交经认可的贷款申请材料，出卖人协助买受人办理贷款手续；如需增补材料，买受人应于出卖人或相关部门发出书面通知后7日内按要求办妥，否则视为买受人逾期付款，按合同第七条规定的方式处理并视为买受人放弃银行贷款且自动转为一次性现金付款(一周内付清)。”该条第3项进一步约定，“无论是政策性原因或者其他任何原因，自本合同签订之日起六个月内若无法取得按揭贷款的购房者，在出卖人发出书面通知后15个日历日内必须补足购房余款，否则视为买受人逾期付款，适用本合同第七条规定的方式进行处理。买受人同意此款特别约定。”由此可见，合同双方均知晓购房余款由陈刚办理银行按揭贷款，且华友公司仅协助办理贷款手续，在货款手续无法办理的时候，陈刚应当以现金方式支付购房款。该约定显然系双方真实意思表示，陈刚对此明确知晓并予以认可，双方对办理银行按揭贷款及后续处理一事权利义务清晰，不存在格式条款情形。
（二）诉争商品房买卖合同及补充协议中关于银行按揭贷款的约定，系一般的商品房买卖合同条款，符合常理，并不存在明显侵犯陈刚合法权益的事实。在商品房买卖合同中，约定由买方办理按揭贷款，在不能办理银行贷款的情况下，由买方通过现金或其他方式支付，是通常的做法，符合常理。房屋买卖合同中，买方本身就负有支付购房款的义务，且办理银行贷款本身系买方责任，在买方不能办理银行贷款时，转为现金等方式付款符合房屋买卖的基本特征。因此，本案约定由陈刚办理银行按揭贷款并在不能贷款时转为现金付款，并不会侵犯陈刚的合法权益，该条款不能认定为无效格式条款。
（三）在陈刚首次不能正常办理贷款时，华友公司并未立即追究陈刚违约责任，而是在能办理贷款的情况下再次通知陈刚履行合同，可见华友公司并未有意通过该条款来损害陈刚权益。华友公司在银行恢复办理按揭贷款的前提下，及时通知陈刚办理贷款，陈刚应当按约定履行合同，其怠于行使办理按揭贷款的义务，华友公司并未以此主张解除合同并追究陈刚违约责任，实际并未加重陈刚责任，亦未排除其主要权利，因此，双方关于按揭贷款的约定并不属于格式条款。综上，陈刚主张诉争合同及补充协议中关于按揭贷款的约定为无效格式条款，于法无据，二审法院对此认定正确，本院予以确认。
二、关于华友公司是否存在违约行为以致陈刚有权解除合同的问题。
（一）永辉超市未入驻是否构成华友公司违约。本案诉争补充协议第十条第5项约定：“出卖人的展示模型、样板房、楼书、广告和宣传资料等均不作为交房标准及商品房买卖合同的组成部分，双方之间的权利义务均以《商品房买卖合同》及其附件和本补充协议所约定的内容为准。”根据上述约定，双方明确约定广告并不能作为合同的组成部分，陈刚对此明知，现其以广告中的内容未实现主张华友公司违约，并无合同依据。另据本案查明的事实，永辉超市未入驻系因永辉超市单方违约造成，华友公司并不存在虚假宣传或过错，不应对此承担违约责任。此外，购买商铺本属于商业投资行为，本身具有一定的风险，陈刚作为投资人应当具备相应的风险承受能力。且华友公司在二审已举证证明有其他超市入驻，并不必然导致陈刚投资商铺的失败。综上，永辉超市未入驻并不构成华友公司违约，陈刚无权以此要求解除诉争商品房买卖合同及补充协议。
（二）华友公司是否存在隐瞒诉争房屋不能办理按揭贷款的违约行为。陈刚主张华友公司故意隐瞒诉争房屋不能办理按揭贷款的行为，导致其无法办理贷款。首先，陈刚对此应当承担举证证明责任，否则应承担不利后果。事实上，陈刚并未提交充分证据证明华友公司故意隐瞒不能办理贷款的事实。其次，在陈刚首次贷款未受理时，华友公司并未解除合同并追究违约责任，而是在银行能够办理贷款时及时通知陈刚办理，陈刚因自身原因未提交材料办理贷款，其责任不在华友公司，不能说明华友公司故意隐瞒诉争房屋不能办理贷款的事实，更不能说明诉争房屋无法办理按揭贷款。再次，办理银行按揭贷款本属于买方的责任，卖方仅负有协助配合义务，因此诉争房屋未能办理按揭贷款的责任并不在华友公司一方。综上，华友公司并不存在隐瞒诉争房屋不能办理按揭贷款的违约行为。
（三）华友公司未按约定交房及办理房产证是否构成违约。按照诉争房屋买卖合同及补充协议，华友公司应当在一定的期限内向陈刚交付诉争房屋，否则应承担相应的违约责任。然而，根据双方签订的合同，陈刚负有交付购房款的义务，在陈刚未办理银行按揭贷款的情况下，陈刚并未按合同约定履行其义务，华友公司据此未向陈刚交付房屋，并不违反双方合同约定，陈刚以此主张华友公司违约并要求解除合同，本院不予支持。
综上所述，华友公司并不存在陈刚所主张的违约情形，陈刚以华友公司违约而要求确认于2014年8月25日解除合同并要求退还已付款项，无事实与法律依据，二审法院据此驳回陈刚的诉讼请求，并无不当。
综上，陈刚的再审申请并不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第一项、第二项、第六项规定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款，本院《关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百九十五条第二款规定，裁定如下：
驳回陈刚的再审申请。
审 判 长 虞政平
审 判 员 周伦军
审 判 员 马东旭
二〇一七年十二月十五日
法 官 助 理 夏根辉
书 记 员 杨九如
