未披露房屋主体结构外的非正常死亡事件信息并不当然构成当事人行使撤销权的依据
沈某琦诉晏某芳、房屋信息咨询服务部房屋买卖合同案
【案件基本信息】
1.裁判书字号
浙江省绍兴市中级人民法院（2020）浙06民终3143民事裁定书
2.案由：房屋买卖合同纠纷
3.当事人
原告（上诉人）：沈某琦
被告（被上诉人）：晏某芳、房屋信息咨询服务部
【基本案情】
2019年10月28日，沈某琦与晏某芳经房屋信息咨询服务部居间介绍签订《房产转让合同〉1份，晏某芳将坐落于浙江省绍兴市某小区的案涉房屋转让给沈某琦所有，总价款为241.9万元，沈某琦于合同签订日支付定金30万元，约定于2019年11月9日支付余款11.9万元，于2020年1月20日支付200万元，晏某芳应于沈某琦款项付清之日，将房屋腾空交付沈某琦。合同还对中介服务、违约责任及争议处理作了约定。2020年4月24日，在沈某琦并未完全支付余款的情况下，晏某芳将房屋登记过户至沈某琦名下。
后沈某琦得知曾有人跳楼坠亡于房屋所在小区其中一楼层外露台处，且可从房屋厨房及朝北部分窗户望见该坠亡点，遂以该房屋系“凶宅”，晏某芳在出售案时，未披露该信息，构成欺诈，导致其产生重大误解为由，诉至绍兴市
越城区人民法院，要求解除房屋买卖合同，由晏某芳返还购房款及赔偿相应损失，并由房屋信息咨询服务部承担连带责任。
【案件焦点】
1.房屋主体结构外曾发生的非证常死亡事件是否当然导致该房屋成为“凶宅”；2.房屋交易过程中出卖人未主动披露该类信息，是否构成欺诈。
【法院裁判要旨】
浙江省绍兴市越城区人民法院经审理认为：“凶宅”判断应有明确具体的标准，不宜作出扩大解释。传统习俗中将某房屋定义为“凶宅”，是由日常生活中人们追求喜庆吉祥、忌讳死亡和趋利避害的心理演化而来，对于房屋买卖交易为重大信息，此类信息应属公序良俗范畴，受法律规制。其判断应符合以下三要件：一是死亡形式，需是非正常死亡事件，自然的生老病死则不在此列；二是死亡地点，需发生在房屋主体结构内，其应是一相对独立、封闭、专有的空间场所，至于电梯、楼梯间及车位等公共区域则不应在此范畴内；三是当事人对情形的特殊约定，若交易双方对“凶宅”范围、情形有特别约定，则应在不违反善良风俗的情况下，尊重其约定。本案坠亡事件虽系非正常死亡事件,但其发生地点并非在案涉房屋主体结构内，且双方在交易过程中并未对“凶宅'•‘有过超越一般认识的特别约定，故涉案房屋的情形未能达到“凶宅”认定标准。同时，基于平等、公平原则，在买受人未就房屋主体结构外的非正常死亡事件询问出卖人及中介服务者的情况下，无论其是否明知此类信息，其未予披露，并不构成欺诈。且本案原告对案涉交易性质、对方当事人及交易标的物均无错误认识，双方对交易事项均有充分明确约定，现原告以其个人感官、心理感受和认知，认为案涉房产因此坠亡事件导致案涉房屋成为“凶宅”，影响其正常使用和房屋价值，导致其重大误解要求撤销合同，已超出社会公众对“重大误解”的一般认识，亦不予支持。
浙江省绍兴市越城区人民法院依照《中华人民共和国合同法》第五十四条，《屮华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，作出如下判决：
驳回原告沈某琦的诉讼请求。
沈某琦不服一审判决，提出上诉。在上诉审理期间，沈某琦提出撤诉申请,浙江省绍兴市中级人民法院经审理，依照《中华人民共和国民事诉讼法》笫一百七十三条之规定，作出裁定如下：
准许上诉人沈某琦撤回上诉，一审判决口本裁定送达之口起发生法律效力。
【法官后语】
近年来，我国社会经济快速发展，房产交易日趋活跃，在繁荣市场经济的同时，因房产使用价值和居住功能涉及购买者切身利益，购房价值大、成本高,买卖双方易因合同履行发生各种争议，影响交易安全和市场秩序。其中，因“凶宅"买卖引发的争议屡有发生，但根据《中华人民共和国民法典》的规定,目前对“凶宅”尚无法律定义，而实践中，“凶宅"不但影响房产价值，且社会大众出于趋利避害的心理，对"凶宅"往往敬而远之，交易房产是否系“凶宅"，对一般购房者的购买意向起着决定影响。同时根据《中华人民共和国民法典》第八条“民事主体从事民事活动，不得违反法律，不得违背公序良俗”之规定，在法律尚无明确规定的情况下，承办人认为将此类信息纳入公序良俗范畴，接受法律规制，显属必要。
本案结案实际情况，探索提出“凶宅”界定三要件，希冀在法律尚无明确规定的情况下，建立“凶宅”界定一般参考标准。而在房产买卖过程中，出卖人和买受人处于信息不对等地位，据《中华人民共和国民法典》第一百四十七条“基于重大误解实施的民事法律行为，行为人有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销”，及第一百四十八条“一方以欺诈手段，使对方在违背真实意思的情况下实施的民事法律行为，受欺诈方有权请求人民法院或者仲裁机构予以撒销"的规定，故该案承办人认为若部分不诚信的出卖人在房产交易过程中,故意规避房屋曾发生的问题，对买受人实行“欺诈”，导致买受人在不知情的情况下产生重大误解购进符合上述三要件的“凶宅"，进而起诉要求行使撤销权的，理应支持。
但同时为防止权利滥用，在权利行使和权利保护之间寻求一种衡平，承办人亦认为"凶宅”判断亦不宜作出扩大解释，在维护交易效益的同时，亦应维护交易安全，保证交易秩序稳定。因此，对于不符合三要件的交易房屋，不应认定为“凶宅”，如无特别约定，买受人不得行使撤销权。
在此基础上，为预防纠纷，承办人特别指出对房屋主体结构外的非正常死亡事件，出卖人及中介服务者未主动披露，虽不构成欺诈，但仍有违最大化诚实信用原则，而诚实信用原则乃现代社会的一项重要原则，也是民事领域的“帝王条款"，故其行为，虽不被撤销，但仍应予以做否定性评价n
为此，承办法官亦希望借此警示房屋买卖双方，购房不易，各方别应乗持最大谨慎、诚信履行合同义务，包括附随义务，对于处于信息不对等地位的买房者，在买房过程中要谨慎行之，就房屋情况结合自身喜好、忌讳事项，进行详细询问、了解；而卖房者则应本着诚信原则，就房屋情况做详细介绍、披露,诚信交易；房产中介服务者更应基于其专业知识，对买卖双方尽到相应的提醒、说明注意义务，尽可能提供完整的房产信息，并载入合同条款，在促成交易的同时，共同维护交易安全。
编写人：浙江省绍兴市越城区人民法院孙傷芳蒋维良，本文仅供交流学习，若涉版权问题，敬请告知处理。
