承包人主张优先受偿权不得对抗买受人不属于建设工程施工合同纠纷的审理范围，应由买受人另行主张权利——中铁建设集团有限公司与江西海源房地产开发有限公司建设工程施工合同纠纷
【裁判要旨】：
关于中铁建设集团对其承建的工程是否享有建设工程价款优先受偿权的问题。《中华人民共和国合同法》第二百八十六条规定：“发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除按照建设工程的性质不宜折价、拍卖的以外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以申请人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。”《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》（法释（2002）16号）第四条规定：“建设工程承包人行使优先权的期限为六个月（现为十八个月），自建设工程竣工之日或者建设工程合同约定的竣工之日起计算。”根据该条规定，建设工程价款优先受偿权的行使期限及起算点以实际或者约定的竣工日起算，而非以工程是否实际竣工作为优先受偿权的构成要件或前提条件。本案中，因海源公司作为发包人逾期支付工程款，因此一审判令中铁建设集团在欠付工程款的范围内就建设工程价款享有优先受偿权，具有事实依据和法律依据，本院予以维持。海源公司关于案涉工程并未竣工，中铁建设集团缺乏行使优先权的前提条件的上诉理由并无相应的法律依据，本院不予支持。至于中铁建设集团的优先受偿权能否对抗相关业主的权利，并不属于本案的审理范围，本院在本案中不予理涉。海源公司关于案涉工程已经对外销售、中铁建设集团不享有优先受偿权的诉讼理由并无相应的法律依据，本院不予支持。
【裁判要旨】：（2017）最高法民终762号
