主讲人/余艺
上海二中院民庭副庭长
上海法院审判业务骨干、上海二中院青年审判业务领军人才
曾荣立上海法院个人二等功、三等功
审理的多起案件获评上海法院“百例示范庭审”“百例优秀裁判文书”等奖项
经营用房是经营者从事生产经营活动的必要生产资料。随着社会主义市场经济的高速发展和房屋租赁市场的日益活跃，房屋租赁逐渐成为满足经营者用房需求的主要方式。随之而来的是经营用房租赁纠纷也日益增多，而一旦涉诉，对租赁双方或者说租赁关系链上的各方都可能造成较大的损失，因此经营者有必要在经营用房租赁的决策阶段就充分考虑可能面临的法律风险，做好事前防范工作。在经营用房租赁纠纷案件的审理中，我们发现有三类问题容易引发纠纷，值得经营者在承租经营用房前多加关注。
第一类
经营者对自身经营业态与经营用房的匹配性缺乏充分的认知
与居住用房不同，经营用房所处的区位、房屋的类型，甚至房屋所处的楼层都可能会影响相关经营证照或许可手续的办理。比如，根据上海市的相关规定，学校周边200米以内禁止设立上网服务、游艺娱乐等营业场所；再比如根据住房和城乡建设部发布的国家标准《建筑设计防火规范》，托儿所、幼儿园、儿童游乐厅等儿童活动用房不应设置在地下，在耐火等级为一、二级的建筑内时，不应超过三层。
如果经营者要开一家网吧，却租赁了学校周边200米以内的房屋；如果经营者要开一家幼儿舞蹈培训机构，却选址于某多层建筑的四层或以上，就会因为无法满足相应经营业态对营业用房合规性的要求而阻却租赁合同的正常履行。
因此，经营者在选择租赁房屋作为营业场所时，首先需要充分了解自身经营业态在相关政府审批事项中有哪些与房屋结构或房屋区位有关的要求，充分注意租赁房屋的合规性，有效避免最终无法正常履约的风险。
第二类
经营者对意向租赁的房屋和意向缔约的相对人身份缺乏基本的核验
一
房屋权属状况核验了吗？
当经营者基本选定了意向承租的房屋后，首先应当核查房屋的产权证，一方面是确定房屋的权属状况、规划用途，另一方面也需要核对房产证上登记的房屋面积与结构是否与实际状况明显不符。比如房屋登记面积是300平方米，但实际看起来显然超过500平方米，再比如房屋结构是3层，现场却看到了5层，这些超出房产证范围的部分有可能会因为缺乏相应的建设手续而导致租赁合同部分无效，因此有必要充分注意。
在租赁房屋的权属之外，经营者还需要对房屋的具体属性有所了解，看看这类房屋在装修和使用方面是否存在特殊要求。比如说如果房屋属于优秀历史文化建筑，那么在装修改建的审批方面就会有更为严格繁琐的手续，相关风险也应提前考虑。
二
缔约相对人身份核验了吗？
如果意向缔约的出租方并不是房产证上载明的所有权人，那就需要进一步核查出租方是作为所有权人的代理人订立合同，还是作为转租人订立合同。如果是所有权人的代理人则需要核验所有权人出具的相关授权文件；如果是转租人则需要核验他的转租权利来源，包括转租人与所有权人订立的租赁合同，租赁合同约定的租赁期限，所有权人是否同意转租等具体情况。因为在转租人未经所有权人同意擅自转租或超期转租的情况下，经营者极有可能面临因所有权人行使解除权而导致转租合同事实上无法如约履行的风险。
第三类
经营者在协商确定具体合同条款时缺乏审慎的风险控制意识
在缔约阶段，经营者就应当充分考虑履约过程中可能出现的各种风险，对重要合同条款给予高度关注。比如，对于租金支付方式条款，虽然实践中绝大部分的经营用房租赁都是采取先付后用的预付型租金支付方式，但预付期间越长对承租人而言的风险也越大，一旦中间发生出租人破产或者转租方丧失履行能力的情况，承租人将有可能难以追回已预付的租金。因此，经营者在设计租金支付方式条款时不宜采用需预付过长时间租金的支付方式。
再比如，承租经营用房后，经营者往往需要对房屋进行符合经营用途的装饰装修，一方面经营者应当审慎规划这类装修添附行为，因为如果是承租方的原因导致租赁合同提前解除，承租方将极有可能无法就装修投入得到补偿；另一方面经营者也应当充分考虑合同履行期间发生房屋征收等情况的可能性，并预先协商好这种不得不提前解除合同的情况下承租方的损失补偿方案，尽量降低后期面临争议时的维权成本。
