因租赁的房屋是违章建筑而导致租赁合同无效，承租人已付租金能否要求出租人返还？
答：租赁房屋因被认定为违章建筑导致租赁合同无效，出租人无法取得相关建筑物的所有权，但其对该建筑物的占有应当作为一种事实状态受到法律保护。在房屋尚未拆除之前，出租人作为管理人对租赁房屋享有民事权益，出租人可以向承租人主张相应的房屋占有使用费。反过来说，承租人在使用租赁房屋期间，应当按照合同约定的租金标准向出租人支付房屋占有使用费，主张退还租金没有法律依据，不应支持。
我们建议，在房屋租赁中，出租方除了应保证出租的房屋能合法使用之外，出租房屋一般应当取得不动产权属证书，或具有建设工程规划许可证，确保租赁物为合法建筑。否则，对外出租不具有建设工程规划许可证的房屋极易出现租赁合同无效的风险。租赁合同无效，虽然租金一般能获得支持，但出租人无法主张违约金，承租人发生的其他损失如装饰装修损失等，出租方一般应承担相应责任。
法条依据：
1、《民法典》
第一百五十七条 【民事法律行为无效、被撤销或确定不发生效力的法律后果】民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。法律另有规定的，依照其规定。
2、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（2020修正）
第二条 出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。
第四条 房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。
当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照民法典第一百五十七条和本解释第七条、第十一条、第十二条的规定处理。
第七条 承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。
已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。
第十一条 承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。
第十二条 承租人经出租人同意扩建，但双方对扩建费用的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：
（一）办理合法建设手续的，扩建造价费用由出租人负担；
（二）未办理合法建设手续的，扩建造价费用由双方按照过错分担。
看案例：
一审法院认为
《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>时间效力的若干规定》第一条第三款规定：“民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”本案中的法律事实发生在民法典实施之前，但持续至民法典施行后，故应当适用民法典的相关规定。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。”根据广州市规划和自然资源局的复函，案涉场地无土地权属登记信息，无房产登记信息，2004年后无相关规划报建手续，原临时《建设工程规划许可证》已过期，故案涉合同无效。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第四条规定“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”本案中，X公司将案涉场地交付给B公司使用，双方均确认B公司已支付完毕截至2021年5月的占有使用费及管理费。现有证据显示案涉场地于2021年12月31日由X公司管控，B公司对案涉场地的占有使用至2021年12月31日，故B公司应支付雄辉公司2021年6月1日至2021年12月31日的占有使用费380940元（54420元7个月）和水费119元。行政部门以案涉物业系违章建筑为由，采取强制停电措施，B公司以此抗辩支付占有使用费。首先，停电措施并非X公司径行采取；另一方面，如B公司认为行政部门停电影响其正常使用案涉物业，其可以合同无法履行为由，向X公司主张解除合同，但在X公司2021年4月29日向其发出《关于提前解除租赁合同的通知》之后，其未同意解除合同，表明B公司意愿继续履行合同。因此，B公司该项意见于理不符，一审法院不予采纳。
关于管理费和违约金，因案涉合同无效，相应的管理费和违约金条款为无效条款，X公司主张管理费和逾期付款违约金一审法院不予支持。
《中华人民共和国民法典》第一百五十七条规定“民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。法律另有规定的，依照其规定。”本案中，B公司向X公司交纳了押金80000元，虽然该80000元是在签订2011年租赁合同时交纳，但X公司、B公司均确认转为案涉合同履约保证金。故X公司收取的80000元押金应予返还或用于扣减占有期间产生的各项费用，现B公司要求雄辉公司返还80000元押金，一审法院予以支持。关于押金利息，无相关依据，一审法院不予支持。
关于B公司主张的损失。B公司自述自2011年11月18日起占有使用案涉场地，至2021年12月31日已使用超过十年，虽然案涉合同无效，但B公司签订案涉合同后，为开展经营对案涉场地进行了必要装修，存在合理性，其在案涉合同记载的租赁期满前搬迁确实存在装饰装修费用损失，且X公司已从案外人处获得补偿，故根据公平原则，在案涉合同被认定为无效的情况下，结合缔约双方的过错程度，X公司应向B公司赔偿相应的装饰装修费用损失。但B公司提交的《房地产评估报告》等证据并不能充分反映其实际支出的装修费用和扩建费用，无法证实其主张的装饰装修费用损失金额。综合双方的过错程度，一审法院酌情认定X公司应向B公司赔偿装饰装修费用损失合计800000元。关于B公司主张的临时安置费、停产停业损失，其未能提供充分的证据予以证实其实际产生的损失，一审法院不予支持。关于利息，缺乏依据，一审法院不予支持。
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二审法院认为
本院认为，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十五条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十一条的规定，二审案件的审理应当围绕当事人的上诉请求以及有关的事实和适用法律进行审查。结合双方诉辩意见，本院归纳二审争议焦点为：1、X公司应否退还押金；2、X公司主张管理费及占用使用费的利息，应否支持；3、X公司应否向B公司赔偿装饰装修损失。针对前述争议焦点，本院认定如下：
关于争议焦点一。根据一审查明，涉案房屋2004年后无相关规划报建手续，原临时《建设工程规划许可证》已过期，一审依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，认定涉案租赁合同为无效合同，符合法律规定，本院予以确认。合同无效，依据法律规定，应返还因合同取得的财产，一审判令X公司向B公司返还涉案合同的押金80000元正确，X公司基于合同有效不予退还的意见，缺乏法律依据，本院不予支持。
关于争议焦点二。涉案场地因属于违章建筑，相关行政部门采取了相应停电措施，涉案场地自2021年6月已无法正常使用，一审未支持X公司的管理费用，处理结果并无不当。关于合同约定的迟延交租的违约金，因案涉合同无效，相应的违约金约定亦无效，故本院对X公司的该主张亦不予支持。
关于争议焦点三。一、X公司认为，B公司于2011年11月18日起向X公司承租涉案场地，2016年12月6日因B公司违约欠租，双方签订租赁合同已解除，B公司自愿同意补偿40万元，即使涉案场地建设物为B公司建设，B公司亦无权要求赔偿的意见，对此本院认为，2016年12月6日B公司签订涉案场地解除合同，系基于2011年11月18日合同有效的前提下作出意思表示，并不能据此当然认为B公司无权主张房屋装修、加建等损失，结合B公司与X公司于2017年重新就涉案场地签订的合同到期日（2026年1月31日）与2011年11月18日所签订合同的到期日（2026年1月31日）一致；前后合同约定出租的建筑物面积大致相等，而两份合同均未将B公司2011年在涉案场地建设的部分建筑物作为租赁标的事实，可认定2017年合同系对于2011年合同的延续，故X公司以2016年12月6日双方合同已解除，B公司的装修、加建已归其所有的意见，不予采纳。二、关于装修、加建等损失的确定。本院另查明，X公司向第三人承租包含涉案场地在内11411平方米土地，并分租给B公司、广州市华刊汽车有限公司、广东有道汽车集团股份有限公司。X公司述称在同一时间，上述租赁合同均终止，其中，广州市华刊汽车有限公司承租面积约1500平方米，双方经调解，由X公司补偿给广州市华刊汽车有限60万元；广东有道汽车集团股份有限公司承租面积3000平方米，双方经调解，由X公司补偿广东有道汽车集团股份有限公司82万元。另，X公司二审亦认可B公司承租标的包括2800平方米空地和全部构筑物（上盖临建铁皮厂房）及上盖建筑物（共计约1000平方米钢混结构房屋作为办公楼）,综上，根据X公司陈述及自认B公司有加建部分建筑物等事实，一审判令X公司赔偿B公司的损失金额，并无明显不当，X公司上诉主张不应赔偿，不予采纳。
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案例索引：（2023）粤01民终13121号
