最高院裁判观点：承租的经营用房未经过消防验收，出租人是否构成根本违约
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【裁判要旨】双方签订的《房屋租赁合同》约定承租人租赁房屋用于经营饭店，“消防工程、设施符合国家标准，并经消防部门验收合格”。虽出租人将房屋交付给承租人时房屋未经消防部门验收，但承租人并未提供证据证明上述事实对其经营饭店造成了影响，导致其合同目的不能实现，且在本案审理中，房屋通过了工程消防验收，表明该房屋的工程消防已符合标准。现无证据证明消防验收问题导致承租人的饭店经营不能，故出租人的行为不构成根本违约。承租人以此为由要求出租人赔偿其解除合同的各项损失，理据不足。
中华人民共和国最高人民法院
民 事 裁 定 书
（2018）最高法民申28号
再审申请人（一审原告，二审上诉人）：集安市妙香山餐饮有限公司。
被申请人（一审被告，二审被上诉人）：通化东方置业投资有限公司。
再审申请人集安市妙香山餐饮有限公司（以下简称妙香山公司）因与被申请人通化东方置业投资有限公司（以下简称东方置业公司）租赁合同纠纷一案，不服吉林省高级人民法院（2017）吉民终326号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。
妙香山公司申请再审称，（一）东方置业公司2012年8月7日向妙香山公司交付未经消防部门验收合格的房屋，违反了双方签订的《房屋租赁合同》第八条第三款的约定，属违约行为。吉林省通化市东昌区人民法院（2013）东江西民初字第269号生效民事判决书以及吉林省通化市中级人民法院（2013）通中民终字第773号生效民事判决书确定了妙香山公司与东方置业公司之间的租赁合同成立并生效，且双方均对该《房屋租赁合同》中除了租金条款外其他条款予以认可，该《房屋租赁合同》应当作为认定本案案件事实的依据。一、二审法院均判决解除合同，但未对违约责任进行认定错误。（二）妙香山公司根据东方置业公司的违约行为起诉解除合同并要求对方赔偿损失、支付违约金应当得到支持。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第一项的规定，因东方置业公司的原因导致合同解除，妙香山公司的装修损失经法院委托鉴定，真实存在，东方置业公司理应赔偿。因东方置业公司不配合与妙香山公司签订书面租赁协议，导致妙香山公司无法正常开展经营活动，当地工商部门、税务部门、食药品监督部门等不断下发查处和限期整改通知书，客观上使妙香山公司无法正常经营，租赁合同的目的无法实现，妙香山公司生产经营活动产生的直接费用如员工工资、必要的劳务费等应由东方置业公司赔偿。另外，根据《房屋租赁合同》关于违约责任的约定，东方置业公司应当按照合同总额的10%支付违约金1212334元。综上，妙香山公司依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项、第六项规定向本院申请再审。
本院经审查认为，妙香山公司与东方置业公司于2012年经口头协商，由妙香山公司租赁东方置业公司的案涉房屋经营饭店，后因双方对东方置业公司提供的书面《房屋租赁合同》中约定的租金条款理解不一，未能达成一致意见，导致双方未对该书面《房屋租赁合同》签字确认，但东方置业公司实际已将房屋交付给妙香山公司装修并经营饭店，妙香山公司亦支付了部分租赁费，双方之间已经形成事实租赁关系。租赁合同并非要式合同，租赁契约并不必须以书面形式签订，双方以口头方式达成的租赁协议亦成立租赁合同关系。另案吉林省通化市东昌区人民法院（2013）东江西民初字第269号生效民事判决书以及吉林省通化市中级人民法院（2013）通中民终字第773号生效民事判决书亦确定了妙香山公司与东方置业公司之间租赁合同成立并生效。经二审法院与工商部门核实，是否签订书面合同并不影响妙香山公司办理营业执照，故双方之间没有签订书面租赁合同不影响妙香山公司租赁目的的实现。双方当事人均对东方置业公司提供的书面《房屋租赁合同》中除了租金条款外其他条款予以认可，在该《房屋租赁合同》第八条第三款中约定“消防工程、设施符合国家标准，并经消防部门验收合格”，虽东方置业公司将案涉房屋交付给妙香山公司之时房屋未经消防部门验收，但妙香山公司并未提供证据证明上述事实对其经营饭店造成了影响，导致其合同目的不能实现，且在本案一审审理过程中，案涉房屋通过了工程消防验收、复验合格，表明案涉房屋的工程消防已符合标准，东方置业公司对租赁房屋能够继续使用和安全使用，实际上妙香山公司开设的饭店也一直处于经营状态，无证据证明消防验收问题导致妙香山公司经营不能，故东方置业公司的行为不构成根本违约。一、二审法院认定该公司不应对妙香山公司的经营损失承担赔偿责任，并无不当。据此，妙香山公司以案涉房屋不符合消防验收的约定以及双方未签订书面租赁合同为由要求东方置业公司赔偿其解除合同的各项损失的申请再审主张，理据不足，本院不予支持。
综上，妙香山公司的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项、第六项规定的情形。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百九十五条第二款规定，裁定如下：
驳回集安市妙香山餐饮有限公司的再审申请。
审 判 长 潘 杰
审 判 员 骆 电
审 判 员 万 挺
二〇一八年一月三十日
法 官 助 理 汪传海
书 记 员 马之恒
