1.合同中对单方解除有约定的，按照租赁合同约定的情形行使；
2.租赁合同中对单方解除无约定的，按照法定的解除条件行使（法定的单方解除的情形有：民法典第563条合同法定解除的情形、第716条承租人擅自转租、第722条承租人逾期支付租金、第724条及第729条租赁房屋无法使用致使合同目的不能实现）；
3.如果既无约定的单方解除情形，也无法定的单方解除情形，任何一方单方解除租赁合同，属于违约解除，需要承担违约赔偿责任；
1.最高人民法院，（2020）最高法民申6019号，北京居然之家投资控股集团有限公司、马鞍山市煜凯丰房地产开发有限公司房屋租赁合同纠纷再审审查与审判监督民事裁定书
【注：没有约定或法定的依据，违约方发送单方解除合同的通知，不发生解除合同的法律后果】
本案中，居然之家公司以经营不善为由向煜凯丰公司发函，要求解除租赁合同，但使用通知方式解除合同的权利属于享有法定或者约定解除权的当事人才能行使的权利，而居然之家公司作为违约方，并不享有上述单方通知解除权。如居然之家公司认为租赁合同继续履行下去将给其自身造成重大损害因而对其显失公平，应当通过起诉的方式向法院提出解除案涉租赁合同的诉讼请求，故居然之家公司向煜凯丰公司发送解除合同的通知，不能产生解除双方之间租赁合同的法律后果。案涉租赁合同亦不存在其他法律规定或者当事人约定终止的其他情形。居然之家公司主张其根据案涉租赁合同第15.2条第（3）项约定（即发生不可抗力或一方违约导致合同无法履行的，租赁合同终止）通过撤场腾退物业、于行政机关处办理关店备案、向社会进行公告等多种形式，达到了合同终止的目的和事实状态，对此本院认为，对上述条款的解读，应根据该条款的语境，结合诚实信用原则及鼓励交易等合同法基本原则，进行有利于守约方的体系解读，即：守约方在对方违约导致合同无法履行的情况下可以终止合同，而不应解读为违约方可以通过严重违约的方式来任意解除或终止合同，否则将鼓励恶意违约行为，有违交易的初衷（案涉租赁合同约定的合同租期为20年），不利于经济秩序的稳定。
2.最高人民法院，（2020）最高法民申1846号,江西致诚聚福投资发展有限公司、刘永平房屋租赁合同纠纷再审审查与审判监督民事裁定书
【注：合同约定了单方解除的情形，在据此行使单方解除权时应符合合同的约定】
本院经审查认为：一、关于致诚公司是否构成违约的问题。当事人在履行合同中行使单方解除权，在合同就解除权的行使有约定的情形下，首先应当符合合同约定；在合同未约定解除权行使条件时，应符合法定解除权行使条件。本案中，……双方当事人就该30万元的支付期限约定的是在商铺所在楼盘的主体封顶且致诚公司取得住宅预售许可证起5个工作日；就致诚公司解除合同的条件约定的是在该公司发出书面催缴租金通知书后刘永平逾期支付满60日。而根据本案事实，一是无证据显示致诚公司已向刘永平告知了其取得住宅预售许可证的事实，二是致诚公司在向刘永平发出解除案涉合同的函之前，并未向刘永平出具书面的租金催缴通知。在此情形下，致诚公司以刘永平未支付30万元租金为由单方提出解除合同，不符合双方当事人在《商铺租赁合同》中约定的合同解除条件。原审判决基于致诚公司在无权行使单方解除权的情况下提出解除合同，以及在合同未依法解除时即与第三人签订合同将案涉商铺出租等事实，认定致诚公司构成根本违约，有事实和法律依据，并无不当。
3.最高人民法院，（2021）最高法民申2362号，深圳市机场股份有限公司、深圳市正宏汽车科技发展有限公司房屋租赁合同纠纷其他民事民事裁定书
【注：合同未约定可单方解除的情形，一方违约致使合同目的无法实现的情况下，守约方有权解除合同】
如前所述，案涉商业综合体项目未能完成消防验收并如期开业，主要原因在于深圳机场公司无法取得AB航站楼消防设计报审所需的批复文件，致使该项目的装修改造工程无法继续。根据案涉纠纷发生当时施行的《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项的规定，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的时，当事人可以解除合同。本案中，在深圳机场公司违约导致案涉租赁合同不能继续履行，合同目的不能实现的情况下，正宏公司有权解除合同，其向深圳机场公司发出的《关于解除租赁合同通知的函》产生解除合同的法律后果。在深圳机场公司违约且双方合同已解除的情况下，正宏公司无需再按照合同约定向深圳机场公司支付租金。
4.最高人民法院，（2019）最高法民申248号，陈仲灿、魏贞房屋租赁合同纠纷再审审查与审判监督民事裁定书
【注：没有出现约定或法定的解除情形，但是一方已经以实际行动表示不再履行合同（发送单方解约函、腾空房屋并交还、停业解散员工等），导致合同无法继续履行，合同目的已无法实现，此时任何一方主张合同解除，法院均支持，但违约解除合同一方需承担违约责任。合同解除时间结合房屋腾退交还的时间以及租金的支付方式综合判定。】
关于二审法院认定案涉房屋租赁合同应予解除是否缺乏证据证明的问题。根据我国法律规定，合同解除一般分为约定解除和法定解除两种情况。……根据本案查明的事实，从魏贞迟延交付2016年10月1日至2016年12月31日的租金，并单方向陈仲灿发出《解除合同告知函》，且于2016年12月26日完全腾空交还案涉承租房屋的行为来看，魏贞已无继续履行合同的意愿。房屋租赁合同属于双务合同，合同目的的实现需要双方的共同合作。由于魏贞承租门店已停业，其员工亦已辞职离开，合同已经难以继续履行，若要求当事人继续履行合同可能会造成双方更大的损失，亦不利于纠纷的解决。改造工程对魏贞经营造成的影响客观存在，双方为此签订补充协议给魏贞降低了租金。二审判决明确认定“魏贞依据《租赁合同》约定行使合同解除权的条件并未成就，本案亦不符合合同法规定的法定解除条件”，“魏贞并不享有合同解除权，其单方解除合同，不履行合同义务构成违约”，但鉴于本案实际情况，判令案涉房屋租赁合同予以解除，并无不当。因此，二审法院认定案涉房屋租赁合同应予解除依据的事实并不存在缺乏证据证明的情形。
关于二审法院认定案涉房屋租赁合同解除时间为2016年12月31日是否错误的问题。本案中，魏贞系以陈仲灿根本违约为由，请求法院确认双方签订的《租赁合同》解除。二审法院并非基于陈仲灿根本违约魏贞享有合同单方解除权而确认合同解除，而是认定案涉《租赁合同》无法继续履行，合同目的无法实现，应予解除。我国法律和司法解释并未明确规定此种情形下合同解除的具体时间。二审法院根据本案实际情况，以案涉租赁房屋被完全腾空交还之日为基础，结合双方约定的三个月缴付一次租金的支付方式，认定双方签订的《租赁合同》于2016年12月31日解除，不存在适用法律错误的情形。
