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售后返租是商业地产开发商常用的房地产开发经营模式，尽管其具体操作细节各异，但其本质是一种复合民事关系，该模式的核心由“买卖”+“租赁”两类法律关系构成。根据《商品房销售管理办法》第45条第2款规定，“售后包租，是指房地产开发企业以在一定期限内承租或者代为出租买受人所购该企业商品房的方式销售商品房的行为。买卖合同关系通常由商品房买卖合同确定，即买受人与房地产开发商订立商品房买卖合同，在订立商品房买卖合同同时或之后签订租赁合同，买受人以出租人的身份将商品房出租给房地产开发经营商或委托给房地产开发商经营。实践中房地产开发商或第三方经营管理公司常与购房人签订房屋委托管理合同或委托经营合同而非房屋租赁合同，虽然名义上为委托合同，但是合同性质应该根据合同的具体权利义务分配来确定。若合同中约定出租人固定收取租金，无需对承租人的使用、收益行为承担相应后果，则该房屋委托管理合同或委托经营合同应当认定为房屋租赁合同关系。
为吸引更多购房者购买商铺，房地产开发商通常会在售后返租模式之下另行约定房租抵部分购房款，约定若干年租金抵购房款。那么，此种约定是否有效呢？现以一个案例作为分析切入点，来探究售后返租模式下租金抵房款约约定的效力。
案例：刑某在立建房地产开发有限公司购买一间商铺，商铺买卖合同约定总购房款300万元，阿消购买时实缴购房款150万元，余下150万元未按期缴纳。后立建房地产开发有限公司与刑某签订租赁协议，约定租赁期为15年，前五年每年按照总购房款的15%支付租金，第五年到第十年期间每年按照总购房款的17%支付租金，第十一年到第十五年每年按照总购房款的20%支付租金。其中，前五年租金的部分抵扣全部未购房款。在计算租金以及租金抵房款数额时，双方对“按总房款的15%支付租金”中的“总购房款”产生了分歧，刑某认为应按照认缴总购房款作为基数计算租金，立建房地产开发有限公司认为应按照实缴总购房款作为基数计算租金。那么，本案中租金抵房款的约定是否有效以及“总购房款”应当如何解释？
笔者认为，在售后返租模式下，出租人与买受人为同一人，租赁关系和买卖关系存在密切联系，且购房人的购房行为具有一定的投资属性，因而不能将售后返租简单地割裂开，进而按照两个独立的法律关系来处理，更不能径行认定租金抵房款的约定有效。作为具有一定投资目的的投资行为，必然存在作为本金的基数以及依照该基数计算的利息，在售后返租模式下，实缴购房款应视为投资的“本金”，根据该本金乘以特定比例计算的租金为收益。在上述案例中，若按照认缴总购房款计算，则会得到一个同时违反权利义务相一致原则和公平原则，在租赁期间到期后，刑某实际支付了150万元购房款，却在取得价值300万的商铺所有权的同时获得630万的租金。倘若实缴购房款比例再低一点，将会得出更加偏离权利与义务一致性的结论。基于此，笔者认为按照总购房款的比例支付租金中的“总购房款”应理解为实缴总购房款，而非认缴总购房款。参照一般的投资逻辑、商业惯例以及《公司法》第三十四条关于股东分红权的规定，都能得到更加符合公平原则的结论。此外，售后返租模式下，租金标准通常高于同地段非售后返租模式下的租金标准，以作为收益款项的租金抵作为投资款项的购房款有违公平原则。
根据《民法典》第464条第1款规定：“事人对合同条款的理解有争议的，应当依据本法第一百四十二条第一款的规定，确定争议条款的含义。”而《民法典》第142条第1款规定：“有相对人的意思表示的解释，应当按照所使用的词句，结合相关条款、行为的性质和目的、习惯以及诚信原则，确定意思表示的含义。显然，未基于自营的目的购买商铺以及签订长期租赁合同可认定为基于投资目的的投资行为，而投资行为对应的习惯是以实际投资作为计算收益的本金。基于此，在售后返租模式下，总购房款应解释为实缴总购房款，租金抵房款约定中的租金应以实缴总房款作为计算基数。在上诉人吉林省健昊投资有限公司（以下简称吉林健昊公司）、广泽投资控股集团有限公司（以下简称广泽投资集团）、崔民东因与被上诉人山西天健汽车集团有限公司（以下简称山西天健公司）、王莉华、贺尚武合同纠纷一案中，最高人民法院认为，在司法实践中，人民法院在认定合同条款的真实意思时，应将争议的事实置于较为完整的合同情境中，以合同争议条款本身文义解释为基础，结合合同文本通过整体解释确定合同真意，借助双方在交易洽谈、履行中所体现的合同目的进行判断印证，通过交易习惯、诚实信用、公平原则等进行价值衡量和利益平衡，使合同解释达到合情、合理、合法的效果。可见，在合同条款解释过程中，应将争议的事实置于较为完整的合同情境中，通过交易习惯、诚实信用、公平原则等进行价值衡量和利益平衡，使合同解释达到合情、合理、合法的效果。
在再审申请人湖南达文西商业管理有限公司（以下简称达文西公司）与被申请人吴伟红、原审第三人长沙北辰房地产开发有限公司（以下简称北辰公司）房屋租赁合同纠纷一案中，湖南省高级人民法院认为，“关于吴伟红如何向达文西公司支付租金损失以及利息问题。如前述，吴伟红取得购买的涉案商铺的义务是支付168万元的房款，同时将商铺让达文西使用五年。根据双方合同的意思表示，达文西出卖涉案商铺的总价款370.955万元，是由实交房款168万元和5年返租租金202.955万元组成。根据当地、当时商铺的实际价格、实际租金情况，比较实交房款与5年租金的收益比，及申请人自认按当时市场价涉案商铺所处的商业圈商铺均价为5万元/平米（按370万元总价，达6.5万元/平米，明显偏离市场）的陈述，本院认为，5年返租租金明显虚高，进而认为总价款也存在虚高。因此，吴伟红未按合同约定交付商铺给达文西使用，不应当直接按合同中所称的抵扣租金进行确定。根据双方签订的《商铺委托经营协议书》中有关违约责任的约定，吴伟红违约的责任承担范围是达文西的实际经营损失。经查，达文西取得其他返租的商铺均是对外出租，达文西的损失即为对外出租的租金损失。此项损失，可以参照相邻吴伟红所购商铺的B2E2凤凰汇G层104号商铺出租合同进行确定。参照G层104号商铺出租合同中的第一、二、三年的出租单价，同时本院酌定第四年、第五年分别在前一年基础上递增10%，经计算，吴伟红商铺5年可得租金为53万元（第一年租金57.06*12*5327/39.46=92437元，第二年租金57.06*12*5623/39.46=97572元，第三年租金57.06*12*5919/39.46=102708元，第四年租金租金102708元*110%=112979元，第五年租金112979*110%=124277元）”。湖南省高级人民法院认为不应当直接按合同中所称的抵扣租金进行确定达文西的实际经营损失，实际上是否定了租金抵扣房款约定的不可调整性，仍要据实认定，尤其是在租金明显虚高的情况下。
综上所述，售后返租模式下租金抵房款约定的效力并不总是有效约定，尤其是在当其违反权利义务一致性原则和公平原则的情况下。对售后返租模式下租金抵房款的约定，应综合考虑租赁关系与买卖关系的密切联系以及买受人的基于投资目的的投资行为，将争议的事实置于较为完整的合同情境中。同时，应对争议条款进行解释，结合相关条款、行为的性质和目的、习惯以及诚信原则确定意思表示的含义，而非径行按照合同约定处理，避免得出一个违反公平原则和市场逻辑的结论。
