城镇居民在农村购置宅基地有何法律风险城镇居民在农村购置宅基地的现象并不少见，或是为了保值增值，或是为了自己居住。可能是因为缺乏必要的法律常识，城市购房人没有意识到其在农村买房可能存在的风险。根据我国法律，农村的宅基地只能由村民享有，城市居民是不能到农村买房的，因此最后导致在农村买房子存在很大的法律风险，一旦卖方反悔，买方就有可能拿不到房屋。

农村宅基地、房屋的转让问题 宅基地只能使用，不能单独出卖、转让。对于建了房子的宅基地，农村居民出卖房屋时，宅基地使用权一并转移给买受人。其依据是《中华人民共和国土地管理法实施条例》第六条的规定即“依法改变土地所有权、使用权的，因依法转让地上建筑物、构筑物等附着物导致土地使用权转移的，必须向土地所在地的县级以上人民政府土地行政主管部门提出土地变更登记申请，由原土地登记机关依法进行土地所有权、使用权变更登记。

小产权房买卖是农民将建在集体所有的土地上的房屋出售 小产权房交易进入了一个空前的繁荣时期。虽然人们对小产权房心存疑虑，但是其低廉的价格与城市里高昂的房价形成鲜明的对比，极大地促使在城里买不起房的中低收入者以高风险的代价购买小产权房。同时，社会上关于小产权房的讨论越来越多，小产权房应该合法化的言论被越来越多的人提起，促使更多的人涌入小产权房交易市场。据了解，这次小产权房买卖的热潮席卷了很多城市，包括北京在内的很多地区小产权房已经占到了房地产市场份额的20%以上，深圳等地更是高达40%-50%[9]。不难看出，小产权房已经大批量地涌入了房地产市场，可谓遍地开花。

以宅基地上的建筑物区分所有为基础构建新型农村房地流转制度应该注意和解决的问题 从建筑物区分所有的视角，农村房屋的转让理应是允许的。但在全民性社会保障制度建立之前，必须严格坚持土地的保障功能，农民在转让房屋时必须保留必要的生活用房。只有在能够提供证据，证明其已经拥有商品住宅，宅基地土地使用权的保障功能已经丧失的情况下始可以例外。

宅基地上存在的建筑物区分所有与在国有建设用地上成就的建筑物区分所有并无实质不同 研究宅基地上的建筑物区分所有之基础，在于通过明晰宅基地上的建筑物区分所有权，破除对于农村房地关系混沌不清的理解，走出在农村房地关系问题上的理论误区，为走出农村房地关系的困局找到可行思路，为破解二元化的城乡房地模式和房价高企难题找到可能的出路，并充分发挥不动产的效能。

宅基地上是否成就建筑物区分所有 房权与地权的适当分离，奠定了宅基地上建筑物区分所有权成立的基础。我国法律对农村房屋流转的限制，集中在地而非房。所谓 “地随房走”的说法，只是一种通常的称谓，“由于宅基地与房屋是不可分离的，因此转让房屋所有权必然发生宅基地使用权变动”，因宅基地转让限制而连带房屋不可转让的观点只在房屋整体转让的情况下具有合理性，在建筑物区分所有的情况下实际上站不住脚。

宅基地使用权的内容 收益和处分。宅基地使用权人有权获得因使用宅基地而产生的收益，如在宅基地空闲处种植果树等经济作物而产生的收益。同时，宅基地使用权人有权依法转让房屋所有权，则该房屋占用范围内的宅基地使用权一并转让。

宅基地使用权的概念和特征 宅基地使用权指的是农村集体经济组织的成员依法享有的在农民集体所有的土地上建造个人住宅的权利。根据我国物权法的规定，宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利，有权利用该土地建造住宅及其附属设施。

关于宅基地使用权的变更登记和注销登记的规定 物权法第一百五十三条对宅基地使用权的取得、行使和转让作了与其他法律和国家有关规定的衔接性规定，已经为未来宅基地使用权制度的发展完善留下了空间。本条对宅基地使用权变更登记和注销登记的规定，将随着我国的土地使用制度和宅基地使用权制度的发展完善，逐渐发挥其应有作用。

关于宅基地灭失后重新分配问题的规定 虽然从物理属性上讲，土地是不可能消灭的。但是从用途角度上说，自然灾害等原因可能使土地不再适用某种用途，例如由于河流改道，原来的住宅和宅基地有可能完全被淹没；又如，由于山体滑坡，原来住宅所在的土地不能再建房居住。在发生这类自然灾害，原有宅基地不可能再用于建设住宅的情况下，就必须对丧失居住条件的集体的成员提供新的宅基地以维持生计。