张某是某村村民。自2000年开始，张某一直与儿子一家共同生活，老房子处于闲置状态。某国家机关退休职工张齐祖籍该村，一直想在村里买套房子，回乡生活。2007年6月，经人介绍，张某与张齐达成房屋买卖协议，以4万元的价格将房屋出让给张齐，双方办理了产权过户手续。在房屋买卖过程中，村委会曾出面阻挠，认为房屋和宅基地只能转让给本村村民。张齐不是本村村民，不能使用本村的宅基地。2007年10月，村委会向人民法院提起诉讼，请求确认房屋买卖协议无效。
争议焦点
原告某村村委会诉称，农村房屋买卖必须以村委同意并出具办理土地使用权变更手续的证明为前提条件，现村委认为双方的房屋买卖“属私下交易”，该买卖侵犯了村里其他集体成员的利益，故该协议无效。
被告张某、张齐辩称，双方自愿达成房屋买卖协议，合法有效，请求人民法院予以保护。
法律评析
宅基地使用权作为宅基地使用权人依法利用集体所有的土地建造住宅及其附属设施的权利，在性质上是一种带有社会福利性质的权利。它与土地承包经营权一样，由作为集体成员的农民无偿取得，无偿使用。从功能上讲，宅基地使用权是农民基于集体成员身份而享有的福利保障。在我国社会保障体系尚无法覆盖广大农村的现实情况下，土地承包经营权解决了农民的基本温饱问题，宅基地使用权则解决了农民的基本居住问题。这两项制度以其鲜明的福利色彩承担着维护农村稳定的重要功能。
《物权法》第152条规定：“宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利，有权依法利用该土地建造住宅及其附属设施。”宅基地使用权人对宅基地享有长期使用权。宅基地与房屋连为一体，为保有房屋，法律允许和保障宅基地使用权人享有对宅基地长期占有、使用、收益的权利。权利人有权在宅基地上修建房屋和其他建筑物、设施。宅基地使用权人可以在宅基地上修建各种生活和生产需要的建筑物、设施，如建造房屋、厂棚、猪圈和种植林木等，建筑物和附属物的所有权归宅基地使用权人个人所有。
同时，宅基地使用权人有按照批准的用途使用宅基地的义务。取得宅基地使用权的人，必须于规定的期限内在宅基地上建造住宅，不得擅自变更用途。否则，土地所有权人有权收回宅基地使用权。必须按照批准的面积建造住宅，任何人不得采取任何不法手段多占土地作为宅基地，否则应追究其法律责任。要服从国家、集体的统一规划，因国家、集体统一规划需变更宅基地时，使用权人应当配合，不得阻挠。因变更宅基地给使用权人造成困难或损失的，应当依法给予补偿。
关于农村的宅基地能否转让的问题，一直是个比较有争议的问题。对此，《物权法》第153条规定：“宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。” 《土地管理法》第62条第1款和第4款规定：农村村民一户只能拥有一处宅基地，农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。这一条规定的目的在于禁止村民多占宅基地，以免农村土地过多地被用于宅基地，从而保证耕地的数量不至于减少。如果允许某个人取得多处宅基地使用权，可能会损害其他成员的权利，对其他成员也不公平。但该规定并没有禁止或限制村民转让其宅基地。
从另一个角度看，农村房屋作为合法的私有财产，权利人依法买卖、赠与、继承、抵押等受法律保护。《物权法》第39条规定：“所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。”农村房屋的所有权人同样应当平等、完全地享有法律规定的所有权权利。由于宅基地与房屋是不可分离的，房屋所有权不能离开土地使用权而单独转移，转让房屋所有权必然发生宅基地使用权的变动。“地随房走、房随地走”是我国现行法律的一项基本原则，既然宅基地上的房屋所有权可以依法转让，则意味着宅基地使用权也可以转让。
虽然国土资源部《关于加强农村宅基地管理的意见》等文件规定：“严禁城镇居民在农村购置宅基地，严禁为城镇居民在农村购买和违法建造的住宅发放土地使用证。”但以行政规章的形式对公民享有的私有财产权进行限制，缺乏正当性与合法性。当然，考虑到宅基地毕竟是农民作为农村集体经济组织成员所享有的一种社会福利性质的权利，如果任由其转让，可能会对集体经济组织和其他成员的利益造成消极影响。因此，对宅基地的单独转让可以做适当限制，即只能转让给本集体组织成员。对外转让宅基地的，只能随房屋一起转让，以杜绝农民申请宅基地后不用于建房，而是倒手买卖的行为。
如果以宅基地使用权禁止转让为由而否定房屋所有权转让，不仅剥夺了房屋所有权人的民事权利，而且将导致由集体收回宅基地使用权因房屋的存在而受到阻碍的结果。因此当农村私房转让后，其宅基地使用权也应一并转让给受让人。当农村私房转让后只要受让人不改变房屋的用途而一直用作生活居住，那么改变的仅是房屋所有权主体，房屋的用途仍未改变，从而也不会引起宅基地设立目的的变更，因此宅基地使用权归属于受让人。《物权法》第155条规定：“已经登记的宅基地使用权转让或者消灭的，应当及时办理变更登记或者注销登记。”当事人应当及时办理宅基地转让登记手续。
在本案中，某村村委会认为房屋和宅基地只能转让给本村村民，张齐不是本村村民，不能使用本村的宅基地，从而要求确认张某、张齐的房屋买卖协议无效，与《物权法》、《土地管理法》等法律的规定相左。认为农村房屋买卖必须以村委同意，也没有法律依据。因此，某村村委会的诉讼请求理由不成立。当然，宅基地毕竟是农村集体经济组织成员享有的带有社会福利性质的权利，由集体成员无偿或仅支付少量费用取得。因此，农村房屋在转让给集体经济组织以外的其他成员以后，应当向集体补交适当的地价。某村村委会可以向受让人适当地收取一定的宅基地使用费。
