根据法律、行政法规的规定，建设用地使用权流转时，其地上建筑物和其他附着物同时流转，如城市房地产管理法第32条规定：“房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。”担保法第36条第2款规定：“以出让方式取得的国有土地使用权抵押的，应当将抵押时该国有土地上的房屋同时抵押。”《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第23条规定：“土地使用权转让时，其地上建筑物、其他附着物所有权随之转让。”第33条第1款规定：“土地使用权抵押时，其地上建筑物、其他附着物随之抵押。”物权法第146条规定：“建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分。”上述法律规定，明确了我国建筑物、其他附着物的归属虽然具有相对独立性，但在转让中必须实行“房地一致”原则，实行“房随地走”。
同时，根据法律、行政法规的规定，地上建筑物和其他附着物所有权流转时，其使用范围内的建设用地使用权随之流转。如担保法第36条第1款规定：“以依法取得的国有土地上的房屋抵押的，该房屋占用范围内的国有土地使用权同时抵押。”第3款规定：“乡（镇）、村企业的土地使用权不得单独抵押。以乡（镇）、村企业的厂房等建筑物抵押的，其占用范围内的土地使用权同时抵押。”《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第24条规定：“地上建筑物、其他附着物的所有人或者共有人，享有该建筑物、其他附着物使用范围内的土地使用权。”“土地使用者转让地上建筑物、其他附着物所有权时，其使用范围内的土地使用权随之转让，但地上建筑物、其他附着物作为动产转让的除外。”第33条第2款规定：“地上建筑物、其他附着物抵押时，其使用范围内的土地使用权随之抵押。”物权法第147条规定：“建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分。”上述法条规定了实现“房地一致‘146条和第147条实际上作为一个整体，的另一种方式“地随房走”。物权法第只要建设用地使用权和地上房屋有一个发生了转让，另外一个就要相应转让；从法律后果上说，不可能也不允许，把房和地分别转让给不同的主体。
城镇居民购买农村私有房屋，虽然交易的标的物是地上建筑物，但在我国强调房地一体的法律背景下，实际上双方交易的标的物也包括了相应的宅基地，这与我国目前严格限制宅基地流转的政策是相违背的。国务院办公厅1999年5月6日发布的《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》第2条第2款规定：“农村的住宅不得向城市居民出售”；2004年10月21日国务院《关于深化改革严格土地管理的决定》再次强调：“加强农村宅基地管理，禁止城镇居民在农村购置宅基地”。因此，根据国家政策，非本集体经济组织成员因购买农村宅基地或者房屋而与农民所订立的买卖合同应当认定无效。
处理涉及农村私有房屋买卖案件，应坚持以下三项原则：第一，尊重历史，照顾现实。农村私有房屋是在城乡人口流动加快、居住区域界限打破和城乡一体化的大背景下产生的，相关部门监管不力、农村集体经济组织相对涣散是造成这种现状的制度诱因，而土地市场价格的持续上扬、房屋拆迁补偿等利益驱动是引起此类纠纷的直接原因。审理此类案件应实事求是地看待上述背景，考虑到目前城乡界限仍未完全打破，农村集体经济组织仍有一定的封闭性，农村土地属于集体所有，目前法律、政策限制集体土地流转是一种现实；同时，要认识到此类案件产生的复杂性，并妥善解决相关的利益冲突和矛盾。第二，注重判决的法律效果和社会效果。判决要以“有利于妥善解决现有纠纷、有利于规范当事人交易行为”为指导，起到制约农民审慎处分自己房屋的积极效果。第三，综合权衡买卖双方的利益。首先要全面考虑到合同无效对双方当事人的利益影响向，尤其是出卖人因土地升值或拆迁、补偿所获利益，以及买受人因房屋现值和原买卖价格的差异造成的损失；其次，对于买受人已经翻建、扩建房屋的情况，应对其添附价值进行补偿；再次，判决返还、腾退房屋同时应注意妥善安置房屋买受人，为其留出合理的腾退时间，避免单纯判决腾退房屋给当事人带来的消极影响。①
虽然禁止农村集体土地流转是处理此类案件的一般原则，但维护交易的稳定是《合同法》的立法宗旨。个案中如果存在下列情况，与国家法律、法规、政策不相冲突的，也可根据实际情况按照以下原则处理：
(1)出卖人将宅基地上所建房屋卖给城市居民前或同时，该房屋所占宅基地因征用已转为国有土地，原为农民身份的出卖人亦转为城镇居民，则宅基地性质已经发生转变，出卖人请求确认房屋买卖合同无效的，不予支持。
(2)城市居民购买农村私有房屋后，如果所购房屋已经有批准权的机关批准并取得合法权属证书的，出卖人请求确认房屋买卖合同无效的，不予支持。
(3)城市居民购房后已将户口迁入所购房屋所在地，并转为农民身份，出卖人请求确认房屋买卖合同无效的，不予支持。
(4)买受方协议签字人为居民，但其配偶或父母、子女为购买房屋所在地集体经济组织成员，且在购买房屋时系家庭成员共同出资，亦共同居住，村集体经济组织同意其买卖合同内容的，可以认定为家庭共同购房，出卖人请求确认房屋买卖合同无效的，不予支持。
(5) 1999年1月1日土地管理法修订之前，将房屋转让给回乡落户的干部、职工、退伍军人以及华侨、港澳台同胞，出卖人请求确认房屋买卖合同无效的，不予支持。
(6)对同一房屋经多次转让的效力，可以依据最后一手买受人的身份情况，结合前述处理原则进行判断。②
应予注意的是，该类案件成讼多缘于土地增值以及因土地征用、房屋拆迁将获得补偿安置等原因，出卖人受利益驱动而起诉。在合同无效的原因方面，出卖人负有主要责任，买受人负有次要责任；在合同无效的处理上，应全面考虑出卖人因土地升值或拆迁、补偿所获利益，以及买受人因房屋现值和原买卖价格的差异造成损失两方面因素，平衡买卖双方的利益，避免认定合同无效给当事人造成利益失衡；对于买受人已经翻建、扩建房屋的，应对其添附价值进行合理补偿；买受人确实无房居住的，应予以妥善安置。③
①《北京市高级人民法院农村私有房屋买卖纠纷合同效力认定及处理原则研讨会会议纪要( 2004年12月15日)》，载北京市高级人民法院编：《审判工作规范》，法律出版社2006年版，第】48页。
②李馨：《城镇居民购买农村私有房屋的合同无效》，载《人民司法·案例》2008年第10期。
③北京市法院民事审判实务疑难问题研讨会会议纪要（2006年9月14日）。
