单就建筑物归属而论，宅基地上存在的建筑物区分所有与在国有建设用地上成就的建筑物区分所有并无实质不同。在强调法制统一的背景下，依所依附土地的不同性质强行加以区分，尽管有一定意义，但却极为有限。揭示宅基地上建筑物区分所有的意义恰恰在于：既然不同性质土地上都可成就建筑物区分所有，且并无实质不同，为何要对其实行几乎完全不同的制度？如果其个性上有一些差异，兼顾一下这种差异就可以了，泾渭分明似的立法有此必要吗？在全民社会保障没有建立起来的情况下，宅基地上房屋的个性无非就是对于农民基本生存权的保障性。只要能够坚持这种保障功能，房屋的自由流转自应允许，凭何因噎废食，简单地予以禁止？
笔者认为，在当前形势下，研究宅基地上的建筑物区分所有之基础，在于通过明晰宅基地上的建筑物区分所有权，破除对于农村房地关系混沌不清的理解，走出在农村房地关系问题上的理论误区，为走出农村房地关系的困局找到可行思路，为破解二元化的城乡房地模式和房价高企难题找到可能的出路，并充分发挥不动产的效能。
在物权法立法过程中，关于农村房屋与宅基地可否转让的争论纷纷扰扰，主张允许自由转让者有之，主张有条件转让者有之，主张禁止转让者亦有之。自由转让说从住房与宅基地的财产性质出发，认为住房和宅基地是公民的财产权利，农民也是我国公民，对待农民的不动产权利，不能搞歧视。在控制农村土地使用性质、保证农业用地面积的情况下，没有必要对农民的住房和宅基地进行限制；有条件转让说认为，农民对宅基地享有有限制的处分权，如果对宅基地使用权管得过死，不利于劳务经济的发展，不利于推进城镇化建设，但为保护农民利益，转让应当限制在集体经济组织内部；禁止转让的学者认为农村住房和宅基地带有社会保障性质，如果允许转让，将可能使农民居无定所。在人大常委就物权法立法讨论的时候，不止一个委员表示，关于农村宅基地使用权能否转让的问题，是个两难选题。
最近又有学者提出，变革农村土地制度的时期业已成熟，可以试办土地交易所，试行复垦制度与买卖土地指标。复垦能给农民带来工作机会，买卖土地指标可以给农民带来收益，用来建设新农村，改善农民的生活；更多的土地供应则可以降低城市的房价，这是一石三鸟之策。
在笔者看来，上述观点虽不无道理，但所有论者几乎不约而同的犯了同一个错误：将房屋所有权与宅基地使用权不适当的搅在一起，没有认识到作为权利客体时，房与地在某种情况下是可分的。所有权与使用权不是一个对位概念，尽管房屋所有权是一种专有权，带有唯一性，但宅基地使用权是一种不动产使用权，并不具有唯一性。在宅基地上存在建筑物区分所有的情况下，一部分建筑物所有权的转让并不导致宅基地使用权的丧失，而是新旧成员均在宅基地上成就宅基地使用权。
主张允许农村房地流转的观点虽然揭示了房屋所有权与宅基地使用权的财产权性质，并基于此财产权利性质而得出应允流转之结论，却在房地流转可能导致农民丧失宅基地使用权、导致农民侵占耕地建造新的住宅，从而造成农民生计受到威胁、土地流失等问题上束手无策。持此论者只知道一味的强调农村房地的财产权性质，却没有勇气直面宅基地使用权在我国事实上担负着的社会保障性质，拿不出真正挈合我国实际的行之有效的办法。法律的生命不在于逻辑而在于其是否符合现实的需求，允许论者沉醉于法律的内在逻辑却忽略了现实国情，陷入于顾此失彼的窘态，因而其主张不可能真正具有信服力。
主张限制农村房地转让的观点多基于下述理由：1.保障农民生存权；2.节约和合理利用土地；3.集体经济组织内部福利。笔者认为，从建筑物区分所有的角度考虑，上述理由均似是而非，站不住脚：首先，房屋确实事关农民生存问题，居者有其屋，确是生存之必不可少的条件，倘若农民只有一套住宅，则在允许房屋自由转让时，有可能使农民的生存权利受到金钱的剥夺。但在建筑物区分所有情况下，此种情况完全可以避免，农民在保有基本生活用房情况下，将多余房产转让，既能实现所有权处分权能，也不会危及生存利益。其次，倘若在一处宅基地上只有一套房产，若允许房屋自由转让，农民在转让房产之后，为了基本的生存，在无处可居的情况下，势将重新申请新的宅基地，或肆意占用耕地建房。因此，学者们对房屋转让的担心是有道理的。然而，在建筑物区分所有情况下，即使将部分建筑物区间转让，宅基地使用权人并无丧失基本生存之地，另行觅地建房也就没有必要。因此，不会造成土地的浪费。相反，在建筑物区分所有情况下，单位土地的利用效率更高，更有利于土地的集约使用。再次，对于集体经济成员来说，宅基地确带有集体经济组织内部福利的性质。但福利的目的是给组织内部成员以一定利益，而限制处分权，不允许抵押和转让恰恰使该种福利的价值降低。
折中论者既承认房地权利的财产权性质，也承认农村宅基地的社会保障现实，试图设计出一条二者兼顾之路。但限制农村房地的转让范围，只允许其在农村集体经济组织内部转让，其结果却是一方面极大的限制了房地权利的财产价值，巩固和加强了房地权利上的城乡二元；另一方面房地若在集体经济组织内部转让，出让人照样失去宅基地保障，设计者付出牺牲农村房地财产权利的巨大代价想要得到的效果仍不能实现，故其意义也极为有限。
笔者赞成周其仁先生的观点：变革农村土地制度的时期已经成熟，应允许农村宅基地使用权的转让。但对周先生所给出的药方不敢苟同。周先生设立农村土地流转制度之立足点，仍然是房地一体的思想。倘若我们承认土地使用权是一种可同时归属多人的他物权、并不适应一物一权原则，则完善建筑物区分所有制度即可防止农村土地的流失，用不着耗费心机另设所谓的土地指标买卖制度和徒然流于形式的复垦制度，在农村专设土地交易所亦没有必要。土地指标买卖只不过是另一种形式的垄断，既可能为腐败打开方便之门，也可能导致农民之间的利益不均；复垦制度则受到地方政府财力的制约，监督亦难以落到实处；至于专设农村土地交易所，不过是城乡二元的另一种形式。而且，周先生同样回避了一个中国特色的问题：在城乡一体的社会保障制度还没有建立起来的情况下，既然土地一直被赋予着保障功能，则在土地流转的制度设计中如何体现农民的生存保障权？
在一处宅基地只有一处房产的情况下，由于房屋的流转必然导致土地使用权的流转，故笔者同意如下观点：“在中国现有的条件下，完全允许宅基地自由转让的条件并不成熟，主要是因为在我国目前社会保障制度尚未健全的条件下，宅基地具有福利性质，对于保障农民最基本的生活条件是必要的。即使农民没有了承包土地，但拥有宅基地，仍然保有生活的场所，如果农民失去了宅基地，他将不具备基本的生活条件，一旦丧失其他生活来源，又没有宅基地，将会带来严重的社会问题。尤其要考虑到，在我国必须坚持保护耕地的政策，宅基地使用上的政策过宽，就会导致耕地转化为宅基地，并加入流通，从而造成耕地的流失。”然而，在建筑物区分所有的情况下，上述担心的情形并不会出现，此时仍然坚持对房屋转让进行限制实无道理。
可见，从宅基地上建筑物区分所有的角度出发构建新型农村房地制度，立法者们将拥有一片广阔的制度蓝天。允许农民在保有基本住宅情况下，将多余住宅流转，农民并无丧失宅基地之虞，对于宅基地使用权的种种患得患失心理将显得没有必要。在实践效果上既可以坚持土地与房屋的保障功能，又能节约利用土地，实现土地的集约化利用，同时也有利于集体经济组织福利的真正实现，对于破解困扰人们多时的房价高企难题也很有助益，可谓一举多得。
