王某与刘某系同村村民。刘某原有一处宅院即某村25号院，王某在同村10号院建有砖木结构房屋9间，其中北房5间、东房2间、西房2间。2002年11月，双方签订了房屋买卖契约，王某将上述9间房屋以5万元价格卖给了刘某，当日刘某将购房款5万元给付王某，王某即将房屋交付刘某。后刘某对购买的房屋进行了装修改建并在院内添建了新房。但是，双方所签订的房屋买卖协议未经本村村委会认可，该村10号院的土地使用者仍为王某。2008年初，因政府行为，该村10号院的房屋又面临拆迁，将会得到巨额的拆迁补偿费用。王某为得到拆迁费用，于2008年5月诉至法院，请求判令其与刘某于2002年签订的房屋买卖协议无效；刘某返还王某房屋9间，王某退还刘某购房款5万元。庭审中，王某与刘某均未请求对争议之房屋进行价格评估，双方各执己见，不能达成协议。
裁判结果
法院依据《中华人民共和国土地管理法》第六十二条、第六十三条之规定，判决如下：一、王某与刘某所签订的房屋买卖协议无效；二、驳回王某的其他诉讼请求。
法官说法
违反法律、行政法规强制性规定的合同无效。根据我国《土地管理法》的规定，农村宅基地属于农民集体所有，农村村民一户只能拥有一处宅基地，农民住宅用地，须经乡（镇）人民政府审核，并由县级人民政府批准。王某与刘某双方诉争房屋乃是建设在农民集体所有土地上的农民住宅，《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”。本案中，王某与刘某签订的房屋买卖协议，必然涉及宅基地使用权的变更，且双方买卖房屋法定的审批手续批准确认，该村10号院的宅基地使用权仍归王某享有。故该协议违反了相关法律的强制性规定，应为无效合同。因无效合同取得的财产应予返还。鉴于争议之房屋面临拆迁补偿且双方均不请求对房屋价格评估，为平衡双方利益关系，法院决定对房屋返还暂不处理，当事人可以另行通过诉讼解决。
法官提醒
根据我国《土地管理法》的规定，宅基地属于农民集体所有，农村村民一户只能拥有一处宅基地，农村村民住宅用地，须经乡（镇）人民政府审核，并由县级人民政府批准。本案中，王某与刘某签订房屋买卖契约，涉及宅基地使用权的变更，但双方未办理相关的宅基地审批手续，故该协议违反了相关法律的强制性规定，应为无效合同。相反，如果双方的合同经过了程序上的批准，并将该房屋所涉及土地的使用权作了相应的变更，就是有效合同。
相关法规 《中华人民共和国土地管理法》第十二条依法改变土地权属和用途的，应当办理土地变更登记手续。第六十二条农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。
农村村民建住宅，应当符合乡（镇）土地利用总体规划，并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。
农村村民住宅用地，经乡（镇）人民政府审核，由县级人民政府批准；其中，涉及占用农用地的，依照本法第四十四条的规定办理审批手续。
农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。
第六十三条农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。
