北京房产律师网我国物业管理立法的现状及缺陷 立法滞后。传统的房屋管理局限于房屋修缮，管理对象限于公有房屋。我国物业管理立法近年才开始，而物业管理的实践则早在80年代中、后期就有了一定的发展，立法显然落后于实践。现行物业管理法规体系不协调、不配套。表现在：(1)在房屋管理的历史和现实中存在二种管理模式，即行政管理模式和企业化管理模式。与此相适应，对房屋管理的全国性法律、法规也不统一。

关于《物权法》第74条的车位、车库约定归属规定的理解和适用基于建筑物区分所有权的法律属性或者根据土地使用权的权属标准或者采纳空间利用权理论来确定车位、车库的归属，各有相应的理论依据且兼具一定的合理性。但应注意到，建筑区划内的车位、车库问题涉及业主的基本权利，实践中其归属问题的判断非常复杂，此类纷繁复杂的情况，如果仅仅依靠《物权法》作出判断，即采取“一刀切”的法律统一规定的方式予以解决，不尽科学亦有失简单，同时有可能引发新的不公，激化社会矛盾。

物业律师谈小区地面停车位的权属问题 相对于小区地下车库的权属问题，小区地面停车位的权属问题较为简单，主要看小区的土地使用权面积和分摊面积是否相等。如一个小区的土地使用权面积等于分摊面积，就说明土地面积已全部分摊到全体业主身上，小区的土地使用权为该小区业主享有，开发商不享有该小区的土地使用权，作为小区配套设施的附属停车位也应当归全体业主所有；如果小区土地使用权面积大于分摊面积，说明有部分土地使用权未纳入分摊，若开发商利用这部分未纳入分摊的土地建立停车位，则完全有可能单独取得建筑物停车位的产权，从而有权再行出让、出租。

房产律师网当前小区车位车库的状况 我国城市车位车库的问题比较复杂。根据建设的性质，目前停车场车位车库主要 在城区独立建设的专用于经营的社会停车场（库），即市场化的停车场（库）。由于开发商与政府签订有《土地使用权出让合同》，取得了经营性停车场（库）的土地使用权，获得了独立建设经营性停车场（库）的《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》，该类经营性停车场（库）可以依法独立办理房地产权的初始登记和转移登记。

从小区车位（库）所有权的归属看业主权利的回归 商品房住宅小区车位（库）的产权归属问题，历来是业主与开发商之间的一大矛盾焦点。而将小区车位（库）单独出售，攫取“双重”高额利润，则是开发商普遍的做法。调查表明，绝大部分业主不清楚车位（库）的权属。

车库的类型与权属之法定车库及其归属 车位、车库作为小区的重要附属设施，和小区内的绿地、道路以及公共场所、公用设施一样，均承担着一定的“公共服务”职能，必须最大限度地满足业主的使用需求。车位、车库功能上的“公共性”和“服务性”使得其归属、利用必须以实现业主权益为导向，以便小区居民充分享受“驾车生活”的便捷和舒适。房地产开发商不得以“商业经营”模式将车位、车库出售给非小区居民，影响业主正常生活秩序。

房屋买卖合同纠纷之购房买受人不得在屋顶、露台及院落内搭建任何建筑或构筑物 双方明确约定买受人在屋顶、露台及院落内不得搭建任何建筑或构筑物，不得擅自改动和破坏院落内地下管线配套设施，否则由此产生的后果由买受人自行承担。为保持楼房外观整体效果，买受人人住后，禁止装设防护栏、封闭阳台及各类构筑物，否则物业公司有权予以拆除。现丁某违反合同约定，擅自在所购房屋北侧入户处搭建门厅，该行为已构成违约，应承担合同责任。某开发商要求丁某拆除违章建筑，恢复原状，其请求合理，应予以支持。

房屋出现不影响安全使用的质量瑕疵，购房者是否可以要求退房 房屋与人们的生活息息相关，房屋的安全使用也是购房者最大的心愿。在商品房买卖中，房屋交付之后出现质量瑕疵的，开发商要在保修期限内承担维修责任。对于一般性的质量瑕疵，开发商可以通过维修的方式来弥补房屋的质量缺陷。对于严重的质量问题、出现安全威胁或者无法使用，致使购房者的合同目的无法实现的，购房者才可以要求退房，并要求开发商赔偿损失。

不按时归还房贷，购房者应该承担何种责任 开发商与石某签订的商品房买卖合同，是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律规定，为有效合同。开发商向石某交付房屋，石某应按照合同约定向开发商交纳首付款并按期偿还银行贷款。石某未按期足额偿还银行贷款，开发商要求解除双方签订的商品房买卖合同并收回房屋的诉讼请求，符合上述合同约定，应予支持。按照双方合同的约定，出卖人收回房屋的，买受人同意从房屋交付买受人到腾空之日止，视为买受人租用该房屋，故开发商要求石某给付租金的诉讼请求，法院亦应支持。

具备商品房买卖实质性要件的合同，是预约合同还是买卖合同 当事人签订购房合同后，如果具备了商品房买卖合同的主要条件，如合同当事人名称、商品房基本情况、购买房屋的位置、面积、价格、房屋交付条件等，且其他内容不违背国家法律、行政法规规定的，如房地产公司已取得项目批准手续和商品房预售许可证，应当认定为商品房买卖合同。