出租人可明确告知承租人房屋出卖的条件是超范围整体出卖，承租人愿意接受整体出卖条件，承租人即享受优先购买权，不愿接受该条件，承租人则放弃了优先购买权，出租人可依法对外出卖。出租人整体出卖房屋，承租人行使优先购买权，有利于维护交易秩序的稳定，兼顾出租人和承租人利益，符合优先购买权的立法精神和目的。优先购买权的立法精神和目的就是要赋予承租人在购买承租房屋时的优先性，使出租人和承租人的租赁法律关系不因出租人的出卖行为而受到影响，维护交易秩序的稳定，促进市场经济的发展。出租人出卖租赁房屋，在同等条件下，卖给第三人和卖给承租人，其利益不受任何影响，出租人卖给承租人更有利于保护承租人利益。

承租人优先购买权纠纷案之在房屋整体出售的情况下承租人能否对其承租的部分房屋主张优先购买权？房屋承租人张某对于承租房屋具有优先购买权自无异议。《合同法》第230条并没有对承租人享有优先购买权的条件作出限制，也没有在享有优先购买权的承租人之间对实现的顺位作出选择性规定。被告出售房屋前没有通知原告参加竞买，违反了法定的通知义务。事实上，如果通过竞价的方式，房屋可能会卖到更高的价钱。如果分割后出售显然会降低房屋的价值，损害出租人的利益。因此，原告要求以相应价格购买自己承租的部分房屋的诉讼请求不能得到支持。本案争议的房屋应当作为一个整体由全部承租人竞价购买。

北京房地产律师网如何防止一房二卖及房屋买卖预告登记制度 当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。也就是说，当购房人买了一套预售商品房后，如果申请了预告登记，未经其许可，开发商将该商品房再出售或抵押等都属于无效行为。预告登记制度对购房人的权利保障更为有力，并且也起到了保护交易安全、维护信用秩序的作用。

一房二卖房屋买卖合同纠纷之关于两份购房合同履行的先后顺序问题 两个房屋买卖合同均属有效。但因成立在后的合同已经履行完毕，该合同中的买受人已实际取得房屋所有权。此时，前后两个买受人享有的请求权性质是不同的：后买受人因其债权已得到满足，已经是该房屋的所有权人，故其享有的是该房屋所有权上产生的物权请求权。前买受人享有的是房屋买卖合同产生的债权请求权，该债权请求权系一种对出卖人的请求给付，尤其是受领其给付的权利，对买卖标的物本身无直接支配及排他的效力。即使已占有买卖标的物，因该房屋所有权已经经过登记移转于后买受人，故其对该房屋的占有失去法律上的基础，构成无权占有，应负返还房屋的义务。

一房二卖中关于两份房屋买卖合同效力问题探析 既然第一个买卖合同没有办理过户登记，因此房屋的所有权还保留在卖方的手中，卖方当然享有包括处分权在内的所有权的四项全能。与第二个买方签定买卖合同，无非是卖方行使处分权的体现。至于第一个买方，未过户登记意味着其尚未取得所有权，而仅仅享有对房屋的债权。而按照民法原理，债权是不能对抗第三人的，因此也就不可能被第三人所侵犯。作为侵权的对象，只能是具有对世性的绝对权如物权、人身权等。

房地产开发商一房二卖纠纷案法律焦点问题律师评析 一房二卖的现象，主要是指房地产开发商作为出卖人先后以两个商品房买卖合同，将同一个房屋出卖给两个买受人。因房屋所有权的取得需要申请人向房屋管理局或建设委员会依法登记，才可取得房屋产权证。因此，一房二卖现象通常不会产生两个买受人同时取得两个房屋产权证。现实生活中的一房二卖的情况通常是两个买受人中，只有一个买受人已取得房屋所有权证或者两个买受人都没有取得房屋产权证。

房地产律师网一房二卖的法律后果探析 后买卖合同存在恶意串通的情形。根据《民法通则》、《合同法》、《司法解释》第十条规定，善意买受人可以主张恶意串通的合同无效，即使恶意串通人已经取得房屋并办理了登记手续，善意买受人仍可以主张其合同无效，请求撤销房屋所有权登记，要求房地产开发商交付房屋。

房地产开发商一房二卖中所涉及的房屋买卖合同的效力 国家实行房屋所有权登记发证制度，取得房屋应当申领房屋所有权证书。因此在商品房买卖中有二个阶段，首先依法签订房屋买卖合同，这是一个债权行为，即在买卖双方之间产生特定的债权债务关系；其次所有权登记，这是一个物权行为，即房屋的所有权从出卖人转移给买受人，买受人成为房屋的所有权人。所以在一房二卖中可能出现两种情形：两个买受人中，有一个买受人已取得房屋所有权证。两个买受人都没有取得房屋所有权证。

房屋出卖人一房二卖先后与两个不同的买受人订立合同两份合同均有效 在一房二卖中，出卖人先后与两个不同的买受人订立合同后，对后买受人履行了合同义务，办理了房产过户登记手续，在该情形下，两个房屋买卖合同均属有效。而合同有效不等同于物权变动，不动产物权的变动以登记为准。成立在后的合同已经履行完毕，房屋已经过户，该合同中的买受人已实际取得房屋所有权。此时，前后两个买受人享有的请求权性质是不同的：后买受人因其债权已得到满足，已经是该房屋的所有权人，故其享有的是基于对该房屋的所有权而产生的物权请求权。

未办理土地使用权出让手续不具备售房条件的情况下房屋买卖合同无效 商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。本案中房屋属于“危改房”，不属于公开销售的商品房，故不适用商品房买卖的相关管理规定。开发商在不具备相关审批手续的情况下与购房者签订的买卖合同，应属无效。因无效合同而取得的财产，应予返还。