2009年12月，李某估计县城某地段的二手房价格会出现较大幅度的上涨。因此，李某通过中介公司，物色了一批总价值为50余万元的二手房，并与该房业主签订了《房屋买卖合同》，支付了首付款13万元。后来，业主突然反悔，拒绝履行合同，要将房屋转卖给张某。原来业主已经和另外的购房者张某也签订了《房屋买卖合同》，并办理了房屋产权过户手续。一房两卖，怎么界定房子属于谁呢？
律师说法
依据我国物权法，不动产的买卖是以产权登记为法律生效要件，以办理房屋产权过户手续来确定物所有权的转移。因此，本案中张某取得了房子的所有权，李某不能取得房子的所有权，李某只能按照合同法的相关规定主张权利，可以向业主要求承担采取补救措施、支付违约金、赔偿损失等违约责任。
现在房地产市场上一房二卖时有发生。如何防止一房二卖呢？笔者谈谈以下几点建议。
一、购房者要确保业主已经签收定金
通常情况下，在房屋中介处相中了房屋后，购房者会被要求签订一份定金合同，并收取定金，以确保业主不会将房屋转卖给他人。有些小型中介公司，为将房源迅速脱手，与多位购房者签订定金合同，导致“一房二卖”的情况发生。购房者只要选择品牌信誉好的中介公司买房，就可以避免这种情况发生。如果购房者需要通过小型中介公司买房，就要确保业主能签收到定金。一般情况下，买卖双方在正式签约前不会见面，定金往往由中介公司转交。购房者很难直接了解到业主是否收取了定金。但是，购房者可以要求中介公司出示收据，确认业主已签收定金。
二、购房者要调查所购房屋产权，提存房屋产权证
业主为了能将房子售出高价，往往会委托多家中介公司出售房屋，引起“一房二卖”的情况发生。从签订合同，到正式办理产权过户手续，还有一段时间。业主往往会在这段时间，另外物色买主，然后撕毁合同，将房屋以较高价格转让给第三人。为了避免这种情况的发生，可以采取以下的办法加以防范：一是进行产权调查。交易中心通常备有房屋的原始记录，包含了房屋所有的基本信息，如房屋土地状况、产权共有人等。在签订房屋买卖合同前，购房者可以到房地产交易中心进行产权调查，将调查结果与业主的房屋产权对比，如发现房屋产权证上的记载与调查结果不相符，购房者就要小心了，业主有可能将房屋“一房二卖”。二是提存房屋产权证。签订买卖合同后，若未办理过户手续，房屋产权证仍由房屋原先的业主持有。有些购房者看到房屋产权证后，会误认为产权仍为该业主所有，为业主将房屋“一房二卖”提供了便利。购房者可要求业主将房屋产权证提存在中介公司，待办理过户时，再从中介公司取出，以避免这一现象发生。
三、购房者还需要注意，在交易中心登记后再向业主支付首付款
购房者在网上签订合同并予交易中心备案后，再向业主支付首付款，可以避免某些人将房屋“一房二卖”后，诈骗购房者的购房款。且在网签合同后，交易中心已将该房登记，买卖关系确定，从证据角度讲有很强的证明力；从安全交易角度讲，对买卖双方也存在一定的制约，起码在操作流程上制造了难度，这也是建委实施行政监督的手段。
相关法规
《物权法》第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。
依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。
《最高人民法院关于适用（中华人民共和国合同法）若干问题的解释（二）》第十五条出卖人就同一标的物订立多重买卖合同，合同均不具有合同法第五十二条规定的无效情形，买受人因不能按照合同约定取得标的物所有权，请求追究出卖人违约责任的，人民法院应予支持。
