房地产律师解析商品房买卖合同纠纷案件的法律适用 商品房买卖合同纠纷当中情况千差万别，一味的去适用双倍赔偿或不适用双倍赔偿都可能在具体案件当中导致不公平的现象发生。我们要根据具体情况区别对待，分别适用。实行惩罚性赔偿责任的制定意图，那么我们就应该适用双倍赔偿；如果造成的损失不是很大，那么就只是按实际的损失来陪。如果在商品房买卖合同纠纷中，一般的欺诈行为全部不适用《消法》的上双倍赔偿，则很难在不同的欺诈情况下（包括商品房买卖合同纠纷中的一般欺诈和《解释》规定的严重的几种欺诈）保证赔付比例的公平。

房屋买卖过程中阴阳合同的效力认定问题 二手房交易实践中，买卖双方为了少交税费或者中介机构为了促成交易，买卖双方往往会在中介机构的建议下，故意在提交有关部门的合同（阳合同）中做低房款（简称“名义房款”），而双方另行签订一份阴合同，约定由买方将实际房款与名义房款之间的差额以其他名义支付给卖方，如果装修费，基础设施费等等。

解决商品房销售面积差异纠纷的建议 虽然按套内建筑面积计价能免去购房者对共有建筑面积的计算之苦，但无法保证购房者对这部分面积享有的权利免遭侵害，因此，决不能将按套内建筑面积计价看作是万能的。为了避免出现上述案例中发展商肆意操纵共有建筑面积的情况，必须更加重视共有建筑面积的面积差异情形，把共有建筑面积或者建筑面积出现差异的处理方法详细列入商品房买卖合同中。按所购住房建筑面积价格结算房价款。或者进一步规定，商品房的建筑面积和套内建筑面积的实测面积与合同约定面积的差异发生不等比增长或反向变化时，由购房者选择是以建筑面积还是以套内建筑面积的差异结算房价款。

有关商品房销售面积及其差异处理的规定存在的问题 商品房面积的测绘是一项专业性极强的工作，而进行精确测绘的前提条件是必须保证各部分面积都有统一和确定的名称。可是，目前的法律法规以及规章制度却对某些同一的概念进行了不同的表述，当中最典型的例子之一就是对“分摊的共有建筑面积”的不一称谓。不同的计价方式会对商品房面积差异处理的结果产生不同的直接影响。多种计价方式并行虽然丰富了当事人的自主选择权，但也使房屋面积差异纠纷的处理变得复杂起来。

商品房销售面积差异产生的原因 开发商在与消费者签订商品房买卖合同时，大多没有请有资质的测绘单位对商品房面积实施测绘，或者虽有测绘但测绘面积未经房管部门的审核确认。因此，排除测绘单位的技术原因后，商品房销售面积差异往往来源于开发商的自身行为，最常见的原因之一就是开发商在商品房建设过程中对房屋设计进行了变更。有的开发商为了牟取暴利，不仅擅自变更规划设计，甚至重复计算共有面积，人为地增大分摊系数。

购房合同中未就房屋及其庭院的采光条件做特别约定,购房者能否据此提出退房要求 王某在订立购房合同时不仅对楼间距做出约定，同时还约定前幢楼的楼高不得超出一定高度或者约定开发商应保证前幢楼建成后不得给自己庭院的采光造成任何影响，否则，自己有权退房，那么，不难推断，王某将毫无疑问地取得胜诉的结局了。然而，由于当事人双方在购房合同中未对采光条件做出明确约定，开发商也没有改变原规划、设计，而且前后楼之间的楼间距也完全符合双方在购房合同中的约定，王某的退房请求既无法定的退房理由，也不符合双方约定的退房情形，缺乏法律和合同依据，无法获得人民法院的支持。

开发商故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实签订购房合同，是否属于欺诈销售？被告工作人员给原告出具的欠条可以看出，其承诺双倍返还购房款，该双倍返还购房款的承诺与法律规定故意隐瞒没有商品房预售许可证承担双倍偿还购房款责任的规定相一致。由此可见，被告存在故意隐瞒没有取得商品房预售许可证事实的欺诈销售行为，按照司法解释的规定，原告有权要求适用惩罚性赔偿，由被告承担双倍返还购房款的法律责任，还可以要求其赔偿其他损失。

商品房买卖中的一房二卖纠纷的处理及相关法律规定 商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。根据最高人民法院《商品房买卖合同纠纷解释》第十条的规定，买受人以出卖人与第三人恶意串通，另行订立商品房买卖合同并将房屋交付使用，导致其无法取得房屋为由，请求确认出卖人与第三人订立的商品房买卖合同无效的，应予支持。

广告宣传的内容未写进房屋买卖合同，开发商不兑现广告承诺的能否要求解除合同 房地产开发商在售房前对其所出售的商品房进行了一系列的广告宣传，宣传内容包括小区将建有小学、保健站等，以上宣传对原告订立商品房买卖合同应该说产生了决定性影响。因此，按照上述司法解释的规定，开发商的广告承诺即便未在商品房买卖合同中进一步载明，仍然应当视为合同的一部分。开发商未兑现广告承诺，构成违约，原告有权解除合同并要求赔偿损失。至于开发商是否进行了虚假宣传、是否构成欺诈，与本案的处理结果没有必然联系。

商品房购买纠纷之屋顶花园能否出售给个别业主 屋顶花园从本质上来讲是屋顶的一部分，它应该属于房屋的共用部位。当开发商开始分套出售房屋时，由于屋顶花园属于共用部位，不能单独办理产权证，因此开发商也就不能单独将其出售。购房者在购得某一套房屋的所有权时，同时也就享有了该套房屋所在楼字共用部位的共有权，即屋顶应该归全体业主所有。屋顶花园当然就不能归开发商所有，同样的道理，屋顶花园也不能归顶层的住户所独有。所以，开发商出售屋顶花园之类的做法是不正确的，是侵犯其他业主权利的行为。