未取得房产证即进行房屋买卖合同纠纷之开发商主张合同无效法律探析 开发商在建房过程中进行商品房预售，建好后与购房者签定正式的房屋买卖合同，购房者交款入住使用，而开发商一直未将房屋产权证书办下来，相应的开发商与购房者之间也无法办理产权过户登记。一段时日后，该片住宅价格再次上涨，开发商为了获得更多利润，以合同无效为由，拒绝为购房者办理过户登记，并要求其退房，同时偿付入住期间的房屋使用费。双方发生纠纷，诉至法院。开发商主张合同无效的依据是下述两个法条。

购房人接受房屋后，事后能否以商品房不具备交付条件为由要求开发商承担逾期交房的违约责任商品房未经综合验收，开发商即通知购房人接受房屋，应以具备交付条件的日期作为实际交付日期，开发商应承担违约责任。上海高院采用此观点，其主要理由是：A、开发商有违诚信用原则；B、《合同法》第一百五十八条规定，出卖人知道或者应当知道提供的标的物不符合约定的，买受人不受前两款规定的通知时间的限制。因此购房人在接收商品房后仍有权开发商承担瑕疵担保责任或违约责任。C、有利于保护处于弱势一方的购房者的合法权益，促进房地产市场的健康发展，促进社会的公平正义，实现法律的精神实质。

开发商逾期交房应如何承担违约责任 最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定，当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失３０％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。第十七条规定，商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。

商品房买卖合同中逾期交房中特殊原因的理解 商品房交付中关于逾期交房的特殊原因主要包括以下两个方面，第一方面是不可抗力，示范合同文本第八条规定：遭遇不可抗力，且出卖人（开发商）在规定的期限内通知买受人，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可以予以延期。第二方面是相当多的开发商在示范合同文本第二款规定的不可抗力之外又规定了一些第三方原因可以免除开发商逾期交房的违约责任，主要包括由于市政基础设施原因或公共设施原因导致的逾期交房免除开发商的违约责任。

房产律师网商品房交付的有关问题解析 第一种开发商在合同约定的交房期限通知购房人交付房屋，但购房人认为开发商未达到交房的条件拒绝领取钥匙，进而要求开发商承担逾期交房的违约责任；第二种是有的购房人在接受房屋后，以开发商不符合房屋交付条件为由追究开发商的违约责任；第三种类型开发商已经明知无法按约定期限交房，与购房者就赔偿问题无法协商达成一致意见。

商品房销售广告和宣传资料的法律性质 商品房销售广告是几乎所有的开发商都在用且不得不用的手段，现代资讯社会没有这个销售手段几乎是不可能的，大连是东北的龙头，全国重点开放城市，在北方及沿海有相当的影响力，是全国乃至香港、国际一些房产巨头争夺的重要战场，商品房促销更是异彩纷呈，关于广告及宣传资料的纠纷也大量出现。

未取得预售许可证的商品房买卖合同是否有效？ 商品房买卖所涉及的法律法规和政策方面的内容，一般业主难以全面了解的，尤其是商品房开发早期，管理不规范，是否需要预售许可证业主并不清楚，行政主管部门也疏于管理，开发商没有依法领取商品房预售许可证进行商品房销售，业主没过错，而在于开发商与地方政府，因此以2003年6月1日《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的颁布为界限，在该解释颁布前，如果合同已经基本履行完毕，商品楼盘有土地使用证、建设工程规划许可证、建筑工程竣工验收资料，业主请求继续履行合同的，为维护交易安全与社会稳定，应当认定合同有效。

商品房毗邻城市交通干线，受超标噪声污染，购房人不能以合同目的不能实现要求解除合同 最高人民法院民一庭认为：在交通干线已经客观存在，且开发商没有违反合同义务的情况下，购房人诉称的交通运输噪声污染并非由于出卖人违约行为所致。其以合同目的不能实现为由请求解除商品房买卖合同的主张，不符合《合同法》第94条的规定，不应予以支持。

商品房买卖合同因出卖人责任被认定无效后，善意买受人应该返还给出卖人房屋使用费 商品房买卖合同因出卖人责任被确认无效后，应按无效合同的处理原则进行处理。关于善意买受人应该返还给出卖人的房屋使用费标准，因为买受人在签订合同时是善意的，所以应该以买受人在合同中的意思表示为标准。也就是说，应该以买受人与出卖人约定的合同总价款除以房屋的设计使用年限，再乘以买受人实际使用该房屋的年限得出的价款作为买受人所获得的利益返回给出卖人。

无权代理人以他人名义出售商品房，其出售房屋的行为是否具有法律效力 行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止以后以被代理人的名义订立合同，为广义上的无权代理行为。无权代理损害了被代理人的利益，故一般该行为无效，除非被代理人自己做出追认。这样规定是为了保护被代理人的合法利益，不允许他人随意假借被代理人的名义进行民事行为。但在代理行为的相对人主观上为善意的情况下，被代理人和第三人都为善意，他们的权利都应受到法律的保护，但法律必须选择优先保护哪一方的权利。一般来说，被代理人与无权代理人的关系更加密切，或者被代理人存在不当行为使无权代理人有机可乘。所以，虽然无权代理人的行为未经过被代理人授权，但一概认定这样的无权代理行为无效会有失公平，不利于保护市场交易的稳定性。