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商品房买卖合同后面附加的补充协议的效力

日期:2017-12-05 来源:北京房地产律师网 作者:北京房地产律师网 阅读:839次 [字体: ] 背景色:        

商品房买卖合同后面附加的补充协议的效力

新房销售中,开发商运用不良营商手法损害消费者合法权益的情况仍然普遍存在。一些开发商提供给消费者需要认真阅读理解的合同文件的补充协议,存在大量不公平条款,而且其字体细小如麻。整本合同文件内容繁多,专业性极强,却不允许消费者拍照或复印。这种使得缺乏专业知识、对楼盘信息的了解又与经营者严重不对等的消费者,无法充分阅读和理解要签署的一系列文件、合同。在实际交易中,开发商又不提供协商修改的机会,而在这个不允许协商修改的补充协议中,大量存在损害消费者合法权益的不平等格式条款,如果消费者签署合同,会被认为是自愿接受。这种做法不仅对消费者权益造成侵害,而且其背后也隐藏着巨大的法律陷阱。

典型案例

案例1:开发商延迟交房,补充协议藏猫腻

李某2009年8月在某开发商处签订了一个购房预售合同。3年过去了,根据签订的商品房买卖合同规定,他购买的房子本应该在2012年6月30日交房,然而开发商却延迟了一个多月。

于是李某致电开发商讨个说法。可开发商给出的解释为,他们当初在补充协议中约定,交楼有60天的宽限期,因此开发商并不存在延期交房的违约行为。

李某回去翻看之后,确实如开发商说的,补充协议中有这个条款,后悔自己当初对补充协议中的条款没有细看,只能自认倒霉。

这种情况属于开发商典型惯常规避责任的做法。在补充协议中增加房屋交付(交楼)的“宽限期"的条款,是对商品房买卖合同中房屋交付期限条款的补充或是更改,这样就将房屋交付期限延长了,从而使得作为商品房出让方的开发商,不需要承担逾期交付房屋的违约责任。如果超过60天的约定期限,即迟延60天之后仍未交楼的,业主可以根据自身情况在以下两种方式中任选其一:一是按合同规定行使合同解除权,二是继续计算合同违约金。如果选择解除合同,业主还可要求开发商同时承担违约责任,已付款的银行利息要求开发商赔偿。

案例2:补充协议没细看,购房投诉获赔难

2008年4月,某房地产开发公司的一期工程竣工后,由于该楼盘地段好、价格适中,很快就销售一空。2010年9月,二期工程相继开工。同年11月,该房地产开发公司取得了《商品房预售许可证》,开始对外销售期房。

王某等许多购房者蜂拥而至,他们许多是冲着开发商一期房型的广告宣传及售楼处的沙盘模型,觉得一期的很不错,才决定购买二期的。在签订《商品房买卖合同》时,王某他们还特意问清楚,二期房型是否与一期房型一样,在得到开发商销售经理肯定回答后,才签订了合同,并支付了房款。

2011年12月20日,他们接到开发商交房通知书,高高兴兴地去验房。可万万没想到,二期商品房的房型与一期房型大相径庭。在与开发商交涉中,开发商认为,双方签订的《商品房买卖合同》中《补充协议》第14条写得很清楚:“出卖人发布的售楼书、售楼广告、沙盘、样板房仅为示意,不作为实际房屋交付的标准。"根据该条款,开发商认为自己没有欺骗消费者,因此“不怕打官司"

王某等购房者听到这样的回答,顿时“怒从心头起,恶向胆边生",大队人马涌向售楼处,有的甚至动手开砸售楼处的沙盘模型,随即惊动了“ 110 "。此后,在民警的劝阻下,购房者们找到当地消保委投诉。消保委认为,在签订《商品房买卖合同》时,不应该草率签订合同,特别是没对《补充协议》第14条的内容作认真分析。因为该条款是开发商免除自己责任的条款,一经订立,在房型上其实没有标准,这样就对购房者很不利,购房者即使走司法途径也难有胜诉的把握。后经调解,最后消费者与开发商协商达成一致,由开发商补偿每户购房者购房款的3%共计30多万元作一次性了结。

律师评点

现在几乎所有的开发商都会在商品房买卖合同后面附加补充协议。所谓补充协议,就是买卖双方对房屋买卖合同中不适合当事人实际的条款进行变更、修改、补充、完善而订立的协议。补充协议与标准合同具有同等的法律效力。尤其是当合同条款与补充协议条款相互抵触时,补充协议条款约定的内容还有优先权。商品房买卖合同标准文本的条款,一般都是政府保护消费者的利益出发点而制定的,而开发商提供的商品房买卖合同后面的附加补充协议,却都是开发商的律师团队本着保护开发商的立场而制定的,所谓的“霸王条款"常常就藏匿于其中。目前,有不少消费者在购房过程中只重视购房合同,而对补充协议的重要性认识不足,结果吃亏上当不在少数。

补充协议应注意以下几点:

(1)承诺要明确。比如可要求开发商对其主体资格及相应批准文件的真实性作出承诺;对所售物业及其相当土地面积未设定抵押、留置权作出承诺等。

(2)违约责任要具体。首先,要对取得产权证的具体日期作出明确规定,并注明如果在规定日期未能取得房产证应视为“房产证无法取得的开发商一方的单方面违约行为"。对于此项“开发商的单方面违约行为",业主有权选择退房。开发商必须在巧个工作日内(业主可自行商议)退还业主已交纳的所有房款。

(3)对房屋质量要作具体标准的约定。比如约定在交房时所交房屋达不到补充协议约定标准的情况下,业主有权拒绝收房并由开发商对业主进行赔偿。如在规定的时间内仍然达不到约定的交房标准,购房人有权单方解除合同。开发商应支付违约金和其他因无法收房人住发生的损失。

(4)广告、赠送要明确。广告描述和开发商所赠送的面积要写进补充协议。要将影响价格的广告描述和所看样板间中具体的品牌写进补充协议。还要把开发商赠送的面积包括具体位置、使用年限、装修标准在补充协议中详细阐述并注明使用权。

(5)注意辨别文字游戏,以免开发商推脱责任。例如,合同约定了违约金比例但补充协议里开发商有约定不超过某个比例,这样违约过了一定时间实际就不用支付违约金了。又如合同里对延期交付作了规定,但补充协议里开发商约定遇到异常困难不能按时交付不属于违约,这种“异常困难"是指什么,容易扯皮,需要明确。

(6)注意优先效力,避免纠纷。仔细看补充协议的效力,防止开发商约定合同效力优先,那么有利于购房者的补充协议就形同虚设了。

法条链接《合同法》

第三十九条采用格式条款订立合同的,提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务,并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款,按照对方的要求,对该条款予以说明。

格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定,并在订立合同时未与对方协商的条款。

第四十条格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的,或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的,该条款无效。

第六十一条合同生效后,当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的,可以协议补充;不能达成补充协议的,按照合同有关条款或者交易习惯确定。



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