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开发商因雾霾天气停工,是否需要承担逾期交房责任

日期:2018-03-21 来源:网 作者:网 阅读:0次 [字体: ] 背景色:        

开发商因雾霾天气停工,是否需要承担逾期交房责任

近年来,开发商因国家治理雾霾需要而停工,最终导致逾期交房的情况时有发生。此时,开发商是否需要承担因此导致的逾期交房责任?

回答这一问题,首先需要明确上述情形是否属于法定或约定免责事由。如果商品房预售合同中明确约定“因政府命令导致房屋延期交付的,延期期间不承担违约责任”,且开发商承担了相应的举证责任,法院可认定开发商免除相应责任。然而,在商品房预售合同未将其约定为免责事由时,开发商一般会以不可抗力为由主张法定免责。

一、政府行为是否属于“不可抗力”

我国《合同法》第一百一十七条之规定:“因不可抗力不能履行合同的,根据不可抗力的影响,部分或者全部免除责任,但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的,不能免除责任。本法所称不可抗力,是指不可预见、不能避免并不能克服的客观情况。”此外,我国立法对不可抗力的范围并未进行明确限定。

理论上通常认为,不可抗力包括:(1)重大的自然灾害。如重大的地震、海啸、台风、海浪、洪水、蝗灾、风暴、冰雹、沙尘暴、火山爆发、山体滑坡、雪崩、泥石流等。 (2)重大的社会非正常事件。这类事件往往指社会异常的、突发的事件,如战争、武装冲突、罢工、骚乱、暴动等。 (3)有些情况下,政府行为对民事当事人民事活动的影响,类似于不可抗力,可比照不可抗力处理。

理论普遍认为,立法或政策的重大变化可以构成不可抗力,但部分政府行为并非不能预见、不能避免、不能克服,不符合不可抗力的构成要件。如黑龙江省高级人民法院在“七台河市金港湾洗浴有限责任公司与刘贵、杨晔房屋买卖合同纠纷一案”1中指出,“……规划局的批复和征拨用土地规划意见需要按照规定的程序作出,并非临时决定,不具有突发性和不可预见性,根据《中华人民共和国民法通则》第一百五十三条和《合同法》第一百一十七条的规定,本案所涉政府行为不构成不可抗力……”。可见,对于政府行为是否属于不可抗力这一问题,不能一概而论。开发商因响应相关政府部门治理重污染天气的要求而停工,最终导致逾期交房时,客观上很难将该种政府命令认定为不可抗力。

二、未将其约定为免责条款时,开发商能否免责

尽管开发商因政府命令停工一般不构成不可抗力事件,但实践中也有观点认为,因雾霾天气、国家重大政治活动等原因,施工单位根据政府及相关部门的指令停止施工的事实客观存在,虽不属于约定和法定的不可抗力范畴,但确实为合理顺延工期的情形,开发商不应承担此期间的违约责任。

在建设工程施工过程中,由于国家重大政治活动以及大气污染防控等原因,施工单位在政府及相关部门的指令下停止施工,其行为虽然不符合我国法律规定的不可抗力的基本要求,但是该停止施工行为符合国家整体利益,也是为了充分保障大气环境及全体民众的切身利益。考虑到建设工程实际施工的工序要求、土石方运输等一系列需停工的作业与其他建设施工部分具有关联性,且施工方系应政府及相关部门的要求停止土石方作业等一系列施工,对于工程施工进程确有较大影响,故对于因政府及相关部门要求停工的时间应当予以扣除。

三、主张免责时开发商应承担的举证责任

实践中,一般要求开发商提供政府有关部门发布的停工通知、停工报告等,以举证证明工地临时停工的事实(包含天数)、停工依据、通知发布时其工程施工的进度以及是否存在停工的必要性。

以“穆新林与北京泰格经济开发公司商品房预售合同纠纷”一案3为例,法院指出:“现泰格公司提交了北京市住建部门关于工地临时停工的三次通知,并据此要求扣除相应停工的天数37天。但是三次通知要求停工的范围和内容不一致。后两次通知是为了避免产生工地扬尘,要求停止土石方作业。泰格公司并未举证证明在通知发布时其工程施工的进度和是否存在停工的必要性。故泰格公司要求扣除后两次通知要求工地停工的期间的辩解本院不予采信。本院在计算违约期间时仅扣除第一次通知的9天。泰格公司虽然举证因为其他原因工地可能也要停工,但其没有提交停工报告,无法证明停工真实发生。故泰格公司举证的该部分期间不能作为延期交房的免责事由。”同样,在云安县亘生经济发展有限公司与曾德才房屋买卖合同纠纷4一案中,由于亘生公司没有证据证明因雾霾天气的恶劣程度致本地建筑行业停工及停工的天数,法院对其免除相应责任的主张未予采纳。

注释:

[1]参见黑龙江省高级人民法院(2015)黑民终字第137号民事判决书。

[2]参见廊坊市中级人民法院(2016)冀10民终4871号民事判决书。

[3]参见北京市昌平区人民法院(2017)京0114民初1680号民事判决书。

[4]参见云浮市中级人民法院(2015)云中法民二终字第436号民事判决书。

参考法条:

1. 《合同法》第一百一十七条

因不可抗力不能履行合同的,根据不可抗力的影响,部分或者全部免除责任,但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的,不能免除责任。本法所称不可抗力,是指不可预见、不能避免并不能克服的客观情况。

2.《民法总则》第一百八十条 

因不可抗力不能履行民事义务的,不承担民事责任。法律另有规定的,依照其规定。

不可抗力是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。

(以上观点仅代表作者个人观点)

作者:马冬梅



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