未取得房产证的房屋买卖合同效力的认定问题探析 合同签订本身虽然不发生物权变动的结果，但通过合同，双方相互设定债权债务。所以，物权变更与合同是否有效完全是两码事。经过户登记，发生物权变动，而只要订约双方符合合同成立要件，房屋买卖合同就是有效的。所有权是否变动对合同效力本身不产生影响。对于未登记领取房产证情况的房屋买卖合同的效力问题，应根据不同情况区别对待。一种情况时，在签订房屋买卖合同时，开发商已具备对其房屋登记领取产权证书的条件，未领取只是因为开发商尚未去办理或尚在办理过程中，此情况下，房屋买卖合同应认定有效。另一种情况时，签订房屋买卖合同时，开发商尚不具备办理产权证的条件，办理登记手续尚存在一定障碍（如土地取得存在瑕疵）此种情况下就适用最高院的两个司法解释。除非起诉后开发商仍未登记领取房产证并且不具备登记领证条件，导致合同目的不能实现而解除合同的，房屋买卖合同都应认定为有效。

区分建筑物周围空间利用问题纠纷研究 区分建筑周围空间具有了独立的经济价值。而具有了独立经济价值的客体只有设立独立的财产权才能最充分发挥物的最大效益。于是从法律上确立建筑物周围空间的空间权成为必要。区分建筑物周围空间利用问题的真正解决依赖于空间权制度在我国法律中的确立。各区分所有权人对其外墙空间(不包含山墙和其他共有墙外空间)应享有优先利用权。增强资源利用的效率，已成为物权立法的重点。外墙空间的利用与其对应的墙内专有部分利用联系最为密切。

商品房楼顶阁楼权属纠纷法律解析 业主得到的阁楼层高往往低于2.2米或者是未有报建的违法建筑物，不能办房产证，因此引起了不少阁楼纠纷。顶层业主总是直接或者变相出资购买了阁楼，却不能获得阁楼的产权。对此，我们有必要对阁楼的权属进行研究。对于层高高于2.2米的阁楼，从法律上，开发商可以独立销售，其产权可以得到法律认证，颁发房产证明。其所有权属于开发商。这种阁楼与普通住宅一样，可以成为物权法独立客体，可以单独出售。

关于商品房计价方式及商品房销售面积计算和共用建筑面积处置等相关问题 商品房销售面积计算和共用建筑面积处置，按国家标准《房产测量规范》和本市房地产测量技术规范执行。购房人和房地产开发企业对测绘单位出具的商品房面积实测数据无异议的，可按规定申请房地产权属转移登记；有异议的，由双方协商解决后再申请房地产权属转移登记。未公示商品房预售面积测绘技术报告书和分摊情况的，在《北京市城市房地产转让管理办法》实施之日起应当予以公示，公示的内容应当与已预售的商品房预测和分摊情况相一致。

关于商品房预售登记的相关法律规定 根据《北京市城市房地产转让管理办法》第四十条第一款的规定，房地产开发企业申请商品房预售登记，应当填写商品房预售登记表，并提交下列文件：1、房地产开发企业的营业执照、法定代表人（或负责人）身份证明书、授权委托书；2、预购人的身份证明：预购人为自然人的，提交预购人身份证件的复印件；预购人为法人或其他组织的，提交预购人营业执照或注册证书的复印件；市或区、县国土房管局办理商品房预售登记手续时，应当在商品房预售合同上加盖商品房预售登记备案章，商品房预售登记表上不再加盖商品房预售登记备案章。

关于商品房预售许可的相关法律规定 商品房竣工后，房地产开发企业未取得房地产权属证书的，可自商品房取得竣工备案表之日起四个月内继续进行商品房预售；但自取得竣工备案表之日起超过四个月的，不得进行商品房预售。办理商品房预售变更登记或解除预售登记手续的，市或区、县国土房管局还应留存一份预售合同的变更协议或解除预售合同协议。

对商品房预售资金监管主体地位的确认 商品房预售资金监管的目的是使预售资金真正地投入到在建的商品房工程建设之中，这一行为表面上看是商品房买卖双方交易行为的延续，但是实际上是政府行政权利渗透到经济生活中的表现。然而，考虑到现今我国行政权利过于庞大，监管的主体必须是具有特殊民事行为能力的民事主体，强调了它必须具有平等的身份以便进入市场，签订监管契约，必须有独立的财产承担相应的民事责任。与政府比较，由工程监理机构和商业银行作为预售资金的监管者更为合适。

商品房预售资金监管的主体法律解析 商品房预售资金的监管主要是针对房地产开发商违反诚实信用义务的非理性的投资行为（例如盲目追求规模效应将预售资金挪作一级市场投资或者其他项目投资使用），这些行为的后果往往会导致消费者交付了资金却不能取得期待的房产权利。监管者即工程监理机构和开设预售款用账户的商业银行应该购买责任保险，以便在发生过错责任时作出赔偿。这样最大限度地防范了风险，保障了消费者的合法利益。对于预售资金监管主体的民事法律责任采用的过错责任原则，是缘于商品房预售资金监管的民事主体地位。

房产律师解析商品房出售合同及免责条款效力 一般认为，书面形式是商品房出售合同的成立要件。然而，1999年10月1日生效的《合同法》从鼓励交易出发，并未将书面形式作为合同成立的绝对要件。不可抗力属于法定的免责事由，而技术障碍和施工单位的延迟等不属于法定的免责事由，当事人将之作为棉责事由违背公平原则。当然，在签订商品房预售或出售合同时，购房人最好与开发商协商修改免责与限责条款，以免将来购房人自己利益受损。

开发商预售商品房时购房预定款性质的费用可以退还吗 符合商品房销售条件的，房地产开发企业在订立商品房买卖合同之前向买受人收取预订款性质费用的，订立商品房买卖合同时，所收费用应当抵作房价款；当事人未能订立商品房买卖合同的，房地产开发企业应当向买受人返还所收费用；当事人之间另有约定的，从其约定。