房产律师解析商品房出售合同及免责条款效力

一．商品房出售合同内容

商品房出售合同，是明确买卖双方当事人权利义务的主要依据。

商品房出售合同的成立与生效时间

一般认为，书面形式是商品房出售合同的成立要件。然而，1999年10月1日生效的《合同法》从鼓励交易出发，并未将书面形式作为合同成立的绝对要件。

我国商品房出售合同应从各方当事人签章之时起生效，但下列情形除外：

（1） 商品房买卖双方在合同中约定生效条件或期限的，买卖合同自约定的条件成就或期限到来时开始生效。

（2） 法律法规、规章规定或当事人约定买卖合同公证后生效的，则买卖合同从办理公证手续之日起生效

二．免责与限责条款的效力

商品房预售或出售时，开发商往往在合同中约定一些免除或限制自身责任的条款。

（1） 不可抗力。

（2） 技术障碍。

（3） 其他因素。

不可抗力属于法定的免责事由，而技术障碍和施工单位的延迟等不属于法定的免责事由，当事人将之作为棉责事由违背公平原则。

当然，在签订商品房预售或出售合同时，购房人最好与开发商协商修改免责与限责条款，以免将来购房人自己利益受损。

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