广告宣传的内容未写进房屋买卖合同，开发商不兑现广告承诺的能否要求解除合同 房地产开发商在售房前对其所出售的商品房进行了一系列的广告宣传，宣传内容包括小区将建有小学、保健站等，以上宣传对原告订立商品房买卖合同应该说产生了决定性影响。因此，按照上述司法解释的规定，开发商的广告承诺即便未在商品房买卖合同中进一步载明，仍然应当视为合同的一部分。开发商未兑现广告承诺，构成违约，原告有权解除合同并要求赔偿损失。至于开发商是否进行了虚假宣传、是否构成欺诈，与本案的处理结果没有必然联系。

商品房购买纠纷之屋顶花园能否出售给个别业主 屋顶花园从本质上来讲是屋顶的一部分，它应该属于房屋的共用部位。当开发商开始分套出售房屋时，由于屋顶花园属于共用部位，不能单独办理产权证，因此开发商也就不能单独将其出售。购房者在购得某一套房屋的所有权时，同时也就享有了该套房屋所在楼字共用部位的共有权，即屋顶应该归全体业主所有。屋顶花园当然就不能归开发商所有，同样的道理，屋顶花园也不能归顶层的住户所独有。所以，开发商出售屋顶花园之类的做法是不正确的，是侵犯其他业主权利的行为。

房地产律师谈商品房买卖合同解除后的损害赔偿 可得利益是当事人在订立合同时期望通过合同履行而获得，由于违约行为发生而未实际发生的利益，具有未来性、期待性和现实性。可见，此时买受人实际获得的现实的房屋升值部分不符合可得利益的特点，不能作为可得利益要求出卖人赔偿。再看，房屋买卖合同成立并实际开始履行后，房价大幅上涨，升值部分的数额不仅是完全可以确定的，而且已为买受人实际享有。不动产需要返还时，此升值部分便在理论上从不动产中分离并显现出来，不应再依附着不动产返还给有过错的出卖人，而应该属于无过错的买受人在占有此房期间内所产生的自然孽息，其所有权人为买受人。

房产律师解析商品房买卖合同解除的程序 当事人主张解除合同，应当以通知的方式告知对方，商品房买卖合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。可见，行使商品房买卖合同解除权的一方应该履行通知的程序。没有通知的，法院应该行使释明权，要求主张解除的一方及时向对方通知解除。问题是，通知已经送达，但对方一旦提出异议之诉，主张合同解除的通知人对于合同解除的效力便处于不确定状态，须由法院裁判。作为法院，在解除商品房买卖合同的诉讼实践中，应该围绕上述法律规定所列举的情形来审查主张解除合同的理由是否成立，从而确认解除商品房买卖合同的效力。

商品房买卖合同纠纷的类型与合同解除及对策 权属证书缺失型。买房人不能在规定时间内取得房产证的原因比较复杂，如开发商土地使用手续不合法，开发商未支付全部土地使用权出让金，开发商违章建房，开发商不能向主管部门提供规定的相关资料等。在此种情况下，如果双方选择适用示范文本第十五条第1项处理方式，买受人可以解除合同。同时，《解释》第十五条亦规定了买受人的合同解除权。

房地产律师解析商品房买卖合同的解除事由 商品房买卖合同的解除事由分为约定解除和法定解除，约定解除又分为协议解除和约定解除权的解除。协议解除是指在合同履行过程中，当事人经协商一致同意解除合同。约定解除权的解除是指在合同中约定解除合同的事由，待约定的事由出现时，享有解除权的一方或各方当事人有权解除合同。法定解除是指在履行合同过程中出现法律规定的解除合同的情形，享有解除权的一方或各方当事人有权解除合同。

房屋买卖纠纷之开发商延期交房购房者如何维权 延期交房是买房人最容易遇到的收房难题，而且非常具有普遍性。这其中有些是开发商从销售策略的角度出发，故意把给业主的收房日期与工程实际完工预期有一定提前，因为从实际销售情况来看，写着“2006年11月交房”的房子，明显要比“2007年1月交房”的房子好卖一些。所以很多开发商都会在合同里给自己留出一定的“宽容期”，说明只要能在宽容期内交房，并不算违约，同时甚至不用支付违约金。

商品房产权转让后不影响开发商对房屋承担房屋质量保修义务 房屋开发商应保证交付房屋的质量。某开发商在与高某签订的《商晶房预售合同》中约定，交付房屋时应同时提交建设工程质量监督部门出具的《建设工程质量合格证书》、《住宅质量保证书》等，表明某开发商应保证交付房屋的质量。高某购买房屋后又将房屋卖于林某，房屋所有权转移并不免除某开发商保证房屋质量的义务。林某购买房屋后发现的室内地面下沉现象，属于房屋质量问题，某开发商负有维修义务。

商品房按揭纠纷中涉及的合同关系 在商品房按揭纠纷中，一般主要存在四个基本合同关系，即购房者与开发商之间的商品房买卖合同关系、购房者与按揭银行之间的借款合同关系、购房者与按揭银行之间的以商品房“楼花”或现楼为抵押物的抵押合同关系、开发商与按揭银行之间以保证、回购等具体条款加以确定的保证合同关系。

开发商以不能办理房屋预售许可证为由解除商品房买卖合同，购房者如何维护自己的合法权益 根据合同法规定，合同无效后，因该合同取得的财产应当予以返还。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。某房地产开发公司在其房屋尚未取得销售许可的情况下与刘某签订买卖合同，造成合同无效。对此某房地产开发公司存在过错。某房地产开发公司除应返还刘某支付的首付款外，对由此给刘某造成的利息损失应予相应赔偿。刘某称在签订合同时某房地产开发公司明确告知其证照齐全，故意隐瞒没有取得商品房预售许可证，存在欺诈行为。