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“耕者有其田，居者有其屋”是我们中华民族乃至全人类几千年来为之奋斗不息的生活理想，房屋和土地则是实现该理想而须臾不可分离的重要物质基础。随着人类社会的不断进步，房屋作为人类社会必须的生活资料，其产生的各种社会关系和法律关系已成为人类社会各个发展阶段所关注的社会焦点。渝北法院近两年受理商品房买卖纠纷案件2642件，现选取几则对老百姓防范购房风险有典型异议的案例进行发布，并相应地做出规避购房风险的提示。
一、宣传资料上的广告和销售人员的口头承诺不可轻信
典型案例简介：我院于2014年1月8日受理了原告但康与被告万科公司商品房预售合同纠纷一案。原告请求判令：1、撤销原、被告双方签订的《重庆市商品房买卖合同》；2、被告赔偿原告损失1 271 533元。
2010年被告万科公司在其开发建设的“万科悦府”别墅楼盘销售宣传资料中写明每套别墅都“并排规划了双泊车位方便停车，车库远高于市场现有车库空高，以高扬的气派作为尊崇生活的开场”。被告高调宣扬的双泊车位设计正好符合原告选购住房重要条件，因当时楼盘尚在建设中，原告则根据被告销售人员的介绍、书面的宣传资料以及户型展示模型等信息确定购买了一套房屋。但是，合同附件五补充协议第二十三条约定“甲乙双方均同意以合同及其附件所约定之内容为确定双方权利、义务之最终有效依据。双方在交易过程中口头表达的意向和信息，不构成合同内容，双方不受其约束。若在商品房宣传资料、销售手册、楼盘模型、广告、样板房以及其他与该商品房有关的资料中，甲方已明不构成要约、不属于交付标准或交易条件的，不构成合同内容，甲乙双方不受约束。甲方所作的宣传资料、售楼书、广告宣传的内容在合同中已作另外约定的以合同约定为准”。最终，我院在调解未果的情况下，只能以事实为依据，以法律为准绳，判决驳回原告的诉讼请求。
风险提示：购房者不可轻信房地产开发商的宣传资料上的广告和销售人员的口头承诺，如果宣传资料上载明的广告及销售人员的口头承诺是你购买房屋的重要条件的话，一定要将相关优惠和承诺记载到合同中。
二、房地产开发商超过合同约定的期限没有给购房者办理房地产权证书的，应当承担违约责任
典型案例：我院2014年陆续受理了原告尹莉等46人诉被告重庆北城置业有限公司（以下简称北城公司）商品房预售合同纠纷案。根据购房合同约定，北城公司应当在交房后两个月内，为购房者办理房地产权证书，但是北城公司均逾期办证，因此我院根据法律规定和合同约定，判决被告北城公司，以已付房款为基数，按每日万分之二计算，按天支付原告逾期办证的违约金。
风险提示：重庆市房地产交易市场办理房地产权证的期限通常为交付房屋后2个月内，通常按已付购房款为基数，日息万分之二计算逾期办证的违约金，但具体内容以购房合同约定为准，如果开发商逾期办证，购房者应当积极向其主张权利，开发商据拒不支付违约金的，购房者可以通过法律途径维护自己的权益。
三、购房者不可仅以房屋存在瑕疵为由拒绝接房
典型案例介绍：我院于于2012年11月2日受理了原告唐浩程与被告重庆旭华房地产开发有限公司（以下简称旭华房产公司）商品房预售合同纠纷一案。原告请求判令：被告向原告支付自2012年3月1日起至2012年10月1日止的逾期交房违约金11386.2元，以后的按约定继续计算至房屋交付时止。旭华房产公司于合同规定的时间取得了，交房需要的“两书一证”，即《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》、《竣工合格证》，并且按照合同约定的方式以邮寄和公告两种方式向原告送达了接房通知，原告认为房屋窗户有问题，责令旭华房产公司整改，因此拒绝接房。由于旭华房产公司取得了交房的“两书一证”，达到了交房的条件，且已通知原告前来接房，故本院判决，驳回原告唐浩程的的诉讼请求。
风险提示：开放商在取得“两书一证”，即《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》、《竣工合格证》后，就达到了交房的条件，如果开发商按照合同约定的方式通知购房者前来接房，购房者逾期不接房的，视为房屋已经交付，购房者需承担房屋交付后的风险。如果房屋存在瑕疵，购房者有权要求开发商整改，并可以要求其支付相应的损失。
四、购房者承担没有按揭贷款成功的责任
典型案例介绍：我院于2013年6月26日受理了原告重庆润江置业有限公司（以下简称“润江公司”）与被告万霞商品房预售合同纠纷一案。原告请求：1、被告立即支付原告购房款500000元；2、被告立即支付原告逾期付款合同违约金（以500000元为本金，从2011年9月23日起至本清）。被告万霞与润江公司约定采用按揭贷款方式购买房屋，即万霞先支付首付款，再向银行申请按揭贷款。万霞没有在合同约定的期限内办理好按揭贷款，故润江公司起诉要求被告万霞支付购房款及逾期付款违约金。本院认为，未能按期办理按揭贷款，是被告万霞的原因造成的，且其未按时付清购房款，属于逾期付款，应承担承担相应的违约责任，故判决被告万霞支付购房款及逾期支付购房款利息。
风险提示：办理按揭贷款是购房者的义务，房地产开发商只有配合的义务，故购房者在买房子的时候需要对自己能否办下来按揭贷款有一个预估。如果销售人员承诺帮助办理按揭贷款，需要将此承诺明确写在合同中。
五、拟出售的车位、车库数量等于或低于物业管理区域的房屋套数时，每户业主只能购买一个车位或车库
典型案例简介：本院于2014年5月16日受理了原告周珊与被告重庆润江置业有限公司（以下简称润江公司）、被告上海复瑞物业管理有限公司重庆分公司（以下简称复瑞公司）商品房销售合同三案。原告周珊购买案涉小区的一套房屋，但与润江公司协商购买三个车位，由于案涉小区车位配备未达到1：1的配备比例，只能对其中一个车位办下来产权证，故原告诉请解除其余两个购买车位的合同，支付逾期办证的违约金，并要求二被告支付资金占用损失。本院根据查明的事实，依据相关的法律，判决解除没有办证的两个购买车位的合同，同时支付资金占用损失，但是驳回支付逾期办证违约金的诉讼请求。
风险提示：《重庆市物业管理条例》第六十三条第二款规定：“建设单位依法取得车位、车库权属登记后，可以向业主出售车位、车库。拟出售的车位、车库数量等于或低于物业管理区域的房屋套数时，每户业主只能购买一个车位或车库。”故购房者过购买超过一个车库或者车位的时候，应先向开发商确认小区房屋数和车位数的比例是否大于1:1，避免造成不必要的麻烦。
商品房买卖风险提示
经济社会发展中，矛盾纠纷在所难免。对消费者而言，为避免和减少此类纠纷，需要积极做好风险防范，理性参与经济活动。
首先，消费者需要清楚自己的购房目的。国家一贯坚持“房住不炒”的政策。各类炒房活动看似能够带来经济收益，但同时也将面临很大经济和法律风险，建议消费者理性购房、不要盲目跟风，以免造成更大损失，陷入维权困境。
其次，消费者购房前应审慎选择开发商。关键在于准确评估开发商的资信，具体可以通过现场或网络调查等方式了解开发商的资信、口碑及此前楼盘建设、销售情况，还可以在中国裁判文书网查询开发商涉诉案件数量、涉诉问题原因，建议消费者选择社会信誉良好、服务流程规范的开发商。
再者，认真审查相关审批手续。即“五证”“两书”“一表”。“一表”即竣工验收备案表，“两书”即《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。“两书”“一表”是收房环节应注意的问题。对购房环节来说，消费者需要注意的是“五证”，即《建设用地规划许可证》《国有土地使用证》《建设工程规划许可证》《建筑工程施工许可证》《商品房预售许可证》。购买“五证”不全的楼盘可能产生合同无效的法律后果。
最后，鉴于商品房销售合同基本为格式文本，消费者签订商品房买卖合同前，应仔细阅读、正确理解合同条款及补充条款，尤其是交房条件、交房日期、办证期限、违约条款等方面内容。消费者应注意收集证据，不要轻信口头承诺，防止诉讼中陷入举证困难。
