面积符合约定，得房率缩水超合理范围的，亦违约
出卖人交付房屋套内建筑面积虽符合约定，但得房率缩水超出合理范围的，构成违约，应承担相应损失赔偿责任。
标签：房屋买卖｜得房率｜建筑面积｜套内建筑面积
案情简介：2012年，朱某与开发公司签订商品房买卖合同，约定所购房屋建筑面积90.81平方米，其中套内建筑面积78.38平方米，并约定以建筑面积作为计价方式。2013年，该房交付时实测91.51平方米，其中套内建筑面积69.72平方米。2014年，朱某以得房率不符合开发公司宣传推广时所称“80%”为由诉请赔偿。
法院认为：①案涉商品房买卖合同中虽未对“得房率”概念直接作出约定，但从合同条款相关数据完全可计算出所购买房屋套内建筑面积、公摊面积与建筑面积之间的比率，而其中房屋套内建筑面积与建筑面积之间的比例亦即通常所讲的“得房率”。同时，由于房屋买卖合同标的物特殊性，最终交付房屋的面积可能会与合同约定的面积存在一定范围内的差异，故双方又约定了面积差异条款，但上述相关条款只是房屋买卖合同中房屋出卖人与买受人之间根据相关法律法规所采用的通常条款。该些条款主要是针对房屋面积的确认标准、价款的结算依据及面积差异的处理方式所作出的约定。②本案中，开发公司最终实际交付的房屋在建筑面积上确实符合合同约定标准，双方亦据此进行了房屋价款结算，但该房屋套内建筑面积与建筑面积之间的比例与合同中所体现出的比例确实存在较大差距，即“得房率”明显降低。在该种商品房买卖合同的履行过程中，虽然实际交付房屋的建筑面积通常会与设计建筑面积存在一定差异，但仍应在合理范围内，而房屋建筑面积变化所导致的套内建筑面积变化同样亦应具有合理性。根据日常生活经验，普通购房者，特别是中小户型购房者对房屋“得房率”这项指标确实较为重视，并在一定程度上会影响购房者意愿。这一点从开发公司在销售中以“得房率”高作为该楼盘的一项优势进行宣传亦可得到印证。现由于开发公司向朱某所交付房屋套内建筑面积与该房屋按合同中约定的套内建筑面积与建筑面积之间的比例计算所得的套内建筑面积明显减少，超出了合理范围，故开发公司行为已构成违约。③对于损失的计算标准，考虑本案合同性质、实际履行情况及开发公司过错程度等因素，以交付房屋套内建筑面积与合同约定标准的套内建筑面积的差额为基数，参考合同约定单价，酌情确定开发公司赔偿朱某损失2.9万余元。
实务要点：出卖人交付房屋套内建筑面积与该房屋按合同中约定的套内建筑面积与建筑面积之间的比例计算所得的套内建筑面积明显减少，超出了合理范围的，应认定构成违约。
案例索引：浙江杭州中院（2014）浙杭民终字第1313号“朱永军与杭州云恒置业有限公司商品房预售合同纠纷案”，见《得房率缩水纠纷中的司法衡平》（睢晓鹏），载《人民司法·案例》（201602:53）。
