最高院：房屋形式上具备交付条件，且合同约定房屋及附属设施存在质量问题不影响交房，购房人不得以此为由拒绝收房
房屋形式上具备交付条件，且合同约定房屋及附属设施存在质量问题不影响交房，购房人不得以此为由拒绝收房，开发商承担保修责任，不承担逾期交房违约责任
案例：陈保、天津津滨创辉发展有限公司商品房销售合同纠纷再审审查与审判监督民事裁定书
审理法院：最高人民法院
案号：(2018)最高法民申3182号
法院经审查认为：
（一）关于案涉房屋是否已经交付以及津滨创辉公司应否承担逾期交房违约金问题。根据查明事实，津滨创辉公司与陈保签订的商品房买卖补充合同约定，房屋及附属设施不符合合同及合同附件约定的，陈保应当向津滨创辉公司提出修复意见，修复意见不影响房屋的交付。陈保以房屋需要修复为由拒绝接收房屋的，视为房屋已按合同约定交付。津滨创辉公司向陈保发出入住通知，陈保未按通知办理验收交接手续，或者不领取房屋钥匙的，自通知记载的交房次日起，视同房屋已经交付。诉争房屋于2006年11月30日办理了竣工验收备案手续，具备商品房买卖合同约定的交付条件，陈保亦签署了《入住凭单》和《入住确认表》，应视为房屋已交付。陈保主张其被强迫签署《入住凭单》和《入住确认表》，未提交证据予以证明，不予采信。此外，案涉房屋已经办理了房产过户登记手续，陈保取得案涉房屋所有权。交付房屋钥匙、签署《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》等并非双方当事人在商品房买卖补充合同中约定的交付条件。二审判决认定涉案房屋已经交付，并无不当。
案涉房屋系因房屋存在质量问题而解除，并非因津滨创辉公司未交付房屋。陈保认为案涉房屋存在严重质量问题即相当于津滨创辉公司未交付房屋，津滨创辉公司应支付逾期交房违约金，缺乏依据。
（二）关于案涉商品房买卖合同应否解除问题。
根据《商品房买卖合同问题的解释》第十二条、第十三条规定，买受人可以解除合同的情况包括：房屋交付使用后，房屋主体结构经检验确属不合格以及因房屋质量问题严重影响正常居住使用等情况。房屋系长久性使用建筑，应在使用期内具备安全使用性能，津滨创辉公司主张仅在房屋交付时存在质量问题情况下，买受人才能解除买卖合同，不符合法律规定。根据查明事实，就案涉房屋质量问题，一审法院委托检测中心对诉争房屋结构安全性和使用性进行鉴定。经鉴定，案涉房屋存在混凝土保护层厚度不满足设计要求；所测梁最大偏差不符合规范要求；西侧室外分户隔墙基础存在不均匀沉降、歪闪、倾斜；局部墙体根部保温层、散水明显开裂下沉，地下室内外墙及基础底板存在严重渗漏缺陷；沉降差不满足《建筑地基基础设计规范》要求等问题。鉴定结论为:安全性评定等级为Csu级，显著影响整体承载;使用性评定等级为Css级，现状显著影响整体使用功能。鉴定意见证明涉案房屋存在主体结构不合格、影响正常居住的质量问题，原判决根据查明事实并适用《商品房买卖合同问题的解释》第十二条、第十三条规定解除案涉商品房买卖合同，并无不当。津滨创辉公司申请再审对鉴定意见提出的异议在原审中已经提出，一审中鉴定人员出庭接受质询，二审中鉴定机构出具书面意见，对于津滨创辉公司提出的异议均予以回应。津滨创辉公司未能证明鉴定机构或者鉴定人员缺乏资质，鉴定程序违法或者鉴定依据明显不足，其主张鉴定意见不应采信，依据不足。二审法院未准许津滨创辉公司重新鉴定申请，并无不当。津滨创辉公司作为房屋出卖人，应保证房屋具备安全使用条件，陈保已经证明房屋存在质量问题，津滨创辉公司主张系因陈保长期怠于履行房屋所有权人的管理义务导致房屋出现质量问题，应予以举证证明。二审判决分配举证责任并无不当。
（三）关于二审法院对涉案合同解除后果的判决是否存在适用法律错误问题。本案争议焦点在于案涉房屋买卖合同应否解除，原判决经审理认定案涉房屋买卖合同应予以解除，根据《合同法》第九十七条规定，产生恢复原状的法律后果，陈保应将购买的房屋返还津滨创辉公司。二审判决适用法律并无不当。至于案涉房屋负担抵押权问题，津滨创辉公司可将其收受的购房贷款返还银行以涤除银行在案涉房屋设定的抵押权。涤除抵押权问题可在履行判决过程中解决，并不影响二审判决结果。
综上，陈保、津滨创辉公司的再审申请均不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项、第六项规定的再审情形。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百九十五条第二款规定，裁定如下：
裁判结果
一、驳回陈保的再审申请；
二、驳回天津津滨创辉发展有限公司的再审申请。
