合同未到期却被强制要求搬离，损失应如何认定？
鲁法案例【2023】162
租了3年的店铺
距离租期结束还剩半年时
被物业公司通知其私自占用商铺
并以停电方式要求搬离
无奈搬离后
损失该由谁来承担？
一起看看下面的案例吧~
01
基本案情
2019年4月30日，出租人马某与承租人魏某签订《出租合同》，双方约定：马某同意将所属位于某商贸城某处的物业、场地及附属设施租赁给魏某使用，用于物流快递仓储，范围为第一层18间，建筑面积1000㎡，租期为自2019年4月30日起至2022年4月29日止，魏某支付房租70000元。合同签订后，魏某使用房屋进行网上销售、线下发货。
2021年12月23日，某商贸城物业公司在魏某租用的房屋卷帘门上张贴《通知》称魏某私自占用商铺，并通过停电的方式要求搬离。随后，魏某与案外人韩某签订《厂房租赁合同》，另赁厂房经营。魏某现起诉要求被告马某退还租金并赔偿损失。
02
出租人称与物业公司有合同
断水断电与己无关
原告魏某起诉马某，主张马某明知涉案房屋不在其租赁范围内却私自出租，现物业公司停水停电导致原告无法经营，故要求解除租赁合同，并要求马某承担其经济损失。
被告马某辩称，物业公司系涉案房屋的所有权人，被告与物业公司存在租赁合同，尚在租赁期限内。因原告租赁房屋外搭建临时建筑与物业产生纠纷，导致物业断水断电。原告无法使用租赁房屋与其无关，不同意赔偿损失。原告认为因第三人主张权利导致其损失，被告应退还租金并赔偿损失。
03
商家无奈搬离
损失谁来承担
烟台市蓬莱区法院审理查明，2021年12月31日，魏某与案外人韩某签订《厂房租赁合同》，租金115000元，后又租赁韩某所有办公室一间（约40平方米），租金12000元。另查明，原告购买A380发电机一台，花费4850元；因搬离涉案租赁房屋支出运费、人工费等6500元。
2022年9月6日，法院至某商贸城1号楼1层对物业公司经理姜某进行调查询问，其称被告与某公司有租赁合同关系，但口头约定如果物业公司需要，应随时归还，被告对该事实予以认可。
04
法院判决：租赁物存在瑕疵，
合理损失马某应予赔偿
法院认为，本案的焦点问题是，原告的损失是否应由被告承担，损失金额如何认定。原、被告签订了《出租合同》，出租人应保证租赁物可正常使用，如因第三人主张权利，影响租赁物正常使用，原告可请求减少或不支付租金。物业公司以断水断电方式要求原告腾退房屋，导致原告无法继续使用租赁物，被告未能妥善解决应承担相应后果，原告有权解除合同，被告应赔偿其合理损失。原告的合理损失为：
一、提前搬离承租房屋的费用。房屋到期原告搬离本身需要一定费用，且2021年12月31日原告就已经与第三方另签订租赁合同，自原告知道租赁房屋不能正常使用到其搬离租赁房屋之间存在一定的缓冲期间，因此原告产生的搬运费用不应全部支持，法院酌定提前搬离承租房屋损失费用为4000元；
二、另租房费用。法院认为，原告租赁被告房屋面积为1000平方米左右，搬离后租赁房屋面积为530平方米左右，后期租赁的场地面积在合理范围内。如果合同正常履行完毕，原告无需另租赁房屋，且经计算，另租房屋租金高于涉案房屋租金，故被告应赔偿原告因不能正常使用租赁房屋而另租房屋多支付的租金，因已经支持原告要求退剩余部分租金的请求，故另租房费用应由被告补租房差价即可，根据计算每月租金差额为1584元，从2022年2月10日至2022年4月29日租金差额为4171元应由被告负担。
原告主张的发电机费用不属于直接合理损失，不予支持。原告主张营运损失费因未提交证据支持，亦不予支持。
法院最终判决：一、被告马某返还原告魏某租赁费用4000元；二、被告马某赔偿原告魏某损失费8171元；三、驳回原告其他诉讼请求。
05
法官后语
很多创业者在筛选商铺时，轻信房东“花言巧语”，在对房子情况不甚了解的情况下，贸然签订合同，但租下商铺后才发现问题不断。在此，法官提醒承租人在租赁房屋时注意以下几个问题：
1、一定要了解清楚房屋的权属情况以及周边情况。针对房屋的权属情况，可根据出租人提供的不动产权利证书等了解房屋具体权属信息，并查看是否存在查封、抵押情况。
2、签订租赁合同时，搞清楚合同签订人是出租人还是转租人，转租人是否有转租权，租赁合同尽量全面、具体、明确，其合同条款要明确租赁房屋的目的、房屋位置现状、租金给付、双方违约情形和违约责任等内容。
3、发生租赁纠纷时，及时固定及收集证据。通过证据及证据形成的完整链条，以便于法院查清事实，对责任予以认定。
承办法官：王焕杰，法官助理：王丹
