案例二：天津某物业有限公司与崔某会房屋租赁合同纠纷案
——国有企业涉房屋租赁合同性质难界定，裁判难度大
【基本案情】
崔某会基于某央企职工身份自 1993 年 9 月 22 日开始承租案涉房屋，房屋出租方为某央企名下房产公司。十余年后，房屋现登记在案外人某央企集团资产经营管理有限公司天津分公司（以下简称某资产公司）名下。
2012 年 6 月 4 日天津某物业有限公司（以下简称某物业公司）与某资产公司之间针对案涉房屋在内的三栋楼签订了《周转楼转让协议》，约定由某物业公司承担管理、修缮等权利义务。崔某会向某物业公司交付租金至 2017 年底。
2018 年 2 月 5 日某物业公司发出通知，针对三栋楼租户调整月租金。2019 年 10 月要求租户签订 2020 年房屋租赁协议并交纳租金，否则承担违约金，某物业公司有权收回房屋。
2020年 4 月，某物业公司因崔某会提出房屋存在问题，遂将房屋封闭进行勘验。崔某会因不认同收取租金的标准及某物业公司应修未修诉争房屋，因此自 2018 年起未交纳租金，其无其他房产，提出待某物业公司维修后继续租住。某物业公司则诉请解除双方房屋租赁合同，要求崔某会支付 2018 年至 2020 年租金，结清水电费、物业费后将房屋腾空并返还。双方未达成一致意见，诉至法院。
【裁判结果】
法院审理认为，案件争议焦点为：某物业公司与崔某会之间租赁行为的性质；某物业公司能否向崔某会主张相关房屋租金的民事权益。崔某会承租案涉房屋，源于其作为某央企职工身份，该房系单位内部的分配调整房。2012 年某物业公司与案外人某资产公司签订《周转楼转让协议》后，仍旧依据原条件向崔某会收取租金并开具收据，并未对房屋承租情况变更。在特定政策背景下，因单位内部建房、分房等而引起的占房、腾房等房地产纠纷不属于人民法院主管工作的范围，因此法院对其之间租赁行为的性质不予评判。
案涉房屋并非为无偿占用，崔某会作为房屋占用人，需缴纳必要的占有使用费用。但其数额应按照双方的约定执行，现某物业公司以张贴公告的方式单方作出占有使用费调整的意思表示，在崔某会未能明确表示同意的情形下，双方对费用标准的调整不应视为达成合意，某物业公司意欲调整的费用标准对双方不产生法律效力。因此法院判决崔某会参照之前双方当事人实际履行的支付标准，向某物业公司交纳 2018 年至 2020 年房屋使用费，并驳回某物业公司解除合同的诉求。
【典型意义】
该类案件多发生在国有企业涉房屋租赁合同案件中，不少国有企业曾经在厂区内建房，当年将该建筑物出租本单位员工或员工家属或已离职员工使用，约定有偿或无偿使用，本案就属于后续承继人或承租人的变动引发的纠纷。
在审判实践中还出现国有企业向买断员工出租房屋，承诺吸纳其他买断员工就业即可免除房租，但对于承租面积、位置、租期以及解除合同时的交付现状等均无约定，致使双方对合同性质，效力等均不认可，有的还出现私自扩建、违章建设等，多年后企业诉腾房，法院是否受理、裁判尺度等成为争点。
