承租人逾期腾房，如何确定房屋占有使用费？
【案情简介】
2019年7月，A学校与B中心签订了《行政事业单位房屋租赁协议》，约定B中心承租A学校所有的三处房屋，用于幼儿教育，分别是：1、厨房及仓库，楼层1，面积119.3平方米；2、教学楼，楼层1-2，面积635.8平方米；3、办公室，楼层1，面积132平方米。总面积887.1平方米。租赁期限从2019年9月1日起至2021年6月30日止，共22个月，年租金为36万元，争议管辖机构为襄阳仲裁委员会。租赁合同第十四条规定“本合同期限届满，按照区行政事业单位国有资产管理办法规定（2015）26号文件，重新办理租赁事宜。”
租赁期限届满后，双方未再以书面方式订立租赁合同，B中心未按合同约定腾退该房屋，继续使用至今。2022年3月3日，A学校向B中心负责人送达催告函，要求B中心立即向A学校腾退租赁房屋，并支付房屋占用费。2022年3月9日，B中心负责人向区财政局非税收入专用账户汇款24万元。2022年3月15日，A学校为B中心开具“经营租赁*房租”发票三张，合计金额24万元。
B中心答辩称：一、B中心与A学校之间签订的租赁协议有效，且B中心已按协议约定履行相应义务，有权使用案涉房屋，A学校应按合同约定，重新与B中心办理租赁事宜。2015年9月1日，B中心与A学校签订《行政事业单位房屋租赁协议》,约定租赁期为3年，自2015年9月1日起至2018年9月1日止。2018年6月，B中心依法经过相应的拍卖程序，拍得案涉房屋自2018年9月1日至2021年9月1日共3年期的承租权。但由于在合同履行期内，A学校收回了部分房屋，双方就该3年的承租权，签订如下两份协议：（1）2018年8月30日，B中心与A学校签订《行政事业单位房屋租赁协议》约定租赁期自2018年9月1日起至2019年8月31日，该协议第十四条约定，本合同期限届满，按《某区行政事业单位国有资产管理办法》规定，重新办理租赁事宜；（2）2019年7月4日，B中心与A学校签订《行政事业单位房屋租赁协议》约定租赁期自2019年9月1日起至2021年6月30日，该协议第十四条约定，本合同期限届满，按《某区行政事业单位国有资产管理办法》规定，重新办理租租赁事宜。根据《民法典》第七百三十四条规定：“租赁期限届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但是租赁期限为不定期。租赁期限届满，房屋承租人享有以同等条件优先承租的权利。”又根据B中心与A学校于2018年8月30日、2019年7月4日签订的两份协议的约定，合同期限届满，双方应重新办理租赁事宜。
二、A学校给B中心送达的各种告知函，无法对抗B中心的使用权，亦无权要求B中心腾退租赁物。虽然A学校自2021年3月17日起，向B中心送达了各种告知函、催告函，告知不再续租，要求B中心搬离，禁止B中心招生，但在B中心按照合同约定继续使用房屋，按正常使用房屋履行合同并交纳各项费用后，A学校于2022年3月15日给B中心出具项目为“经营租赁＊房租”的增值税发票。这说明A学校亦认可B中心继续使用房屋，按正常使用房屋履行合同，交纳各项费用的事实。故A学校无权要求B中心腾退租赁物。
【争议焦点】
一、案涉房屋租赁合同是否到期？A学校是否应该继续将房屋租赁给B中心？
二、B中心于2022年3月3日向区财政局非税收入专用账户汇入的24万元是租金还是房屋占用费？
【裁决结果】
一、被申请人B中心于本裁决书送达之日起三十日内向申请人A学校腾退占用的房屋。
二、本案的仲裁费用由被申请人B中心承担。
【相关法律法规解读】
一、案涉房屋租赁合同是否到期？A学校是否应该继续将房屋租赁给B中心？
根据双方签订的《行政事业单位房屋租赁协议》，双方于2019年7月4日签订该合同，合同明确约定房屋租赁期限从2019年9月1日起至2021年6月30日止，共22个月。该租赁合同于2021年6月30日已到期，且A学校没有合同和法律依据继续将房屋租赁给B中心。理由如下：
第一，根据双方提供并认可的《行政事业单位房屋租赁协议》，因双方签订该合同时均为真实意思表示，故仲裁庭对该合同中约定的租赁期限予以认定；第二，《行政事业单位房屋租赁协议》第十四条并未约定双方重新办理租赁事宜的标准、期限等，不具有可操作性。根据《中华人民共和国民法典》第五百一十条，“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充;不能达成补充协议的，按照合同相关条款或者交易习惯确定。”B中心提供的三份租赁合同，其中租赁期限、租赁面积及租金均不一致，且前后没有连贯性，仲裁庭认为不足以证明A学校与B中心之间存在“三年一签、一签三年”的租赁习惯；第三，《中华人民共和国民法典》第七百三十四条规定，“租赁期限届满,承租人继续使用租赁物,出租人没有提出异议的,原租赁合同继续有效,但是租赁期限为不定期。”A学校提供的催告函足以认定A学校已经提出异议，且在2021年6月30日租赁期限届满后，没有证据表明B中心已经支付了2021年6月30日后的租金。因此，仲裁庭不认为双方的租赁关系自2021年6月30日租赁期限届满后转为不定期租赁；第四，根据《行政事业单位房屋租赁协议》第十五条：“本合同终止时，乙方必须按时返还租赁房屋。乙方物品逾期不搬的，视为放弃权利，由甲方全权处理，乙方无异议。若乙方提出终止合同，但继续使用该房屋的，则按正常使用房屋履行合同，交纳各项费用。”既然租赁期限届满后，A学校与B中心不再存在合法有效的租赁关系，且A学校多次向B中心通知、催告要求腾退租赁场地，没有任何继续出租房屋的意思表示，B中心应该按照合同约定，按时返还租赁房屋。
二、B中心于2022年3月3日向区财政局非税收入专用账户汇入的24万元是租金还是房屋占用费？
双方签订的《行政事业单位房屋租赁协议》中约定，房屋年租金为36万元，折合月租金为3万元。B中心自2021年6月30日租赁期限届满后，仍继续占有、使用A学校场地至2022年2月，共8个月。A学校收到该笔24万元款项后，为B中心开具名称为“经营租赁*房租”的发票，A学校在质证时称，“发票开的时候无法写房屋占用费，只能写房租”。仲裁庭认为该说辞符合实际情况，对该理由予以认可。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条规定，“房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。”。综上，仲裁庭认为，对比双方签订的《行政事业单位房屋租赁协议》，B中心向A学校支付的24万元为8个月的房屋占有使用费。
【结语和建议】
在房屋租赁这类民事活动中，租赁期限届满或提前解除租赁合同时，因承租人故意不返还租赁房屋而产生的纠纷时有发生。这类案件通常会涉及到如何确认房屋占有使用费数额的问题。承租人自租赁期限届满至实际腾出房屋之日的这一期间，因继续占有、使用房屋而应当向出租人支付的合理使用费用，即房屋占有使用费。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第四条规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”鉴于法律对房屋租赁合同无效的情形下房屋占有使用费的确定已然有较为明确的规定，所以实务中对此问题争议不大，一般参照原租赁合同约定的租金标准，结合个案情况自由裁量。然而，对于房屋租赁合同当事人未约定合同履行期限届满或解除合同后，房屋占有使用费的标准或计算方式的，此时，在确定房屋占有使用费的问题上存在着较大争议。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条规定，“房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。”。由此不难看出，第一，此条款中支付房屋占有使用费指向的对象是次承租人而不是承租人；第二，此条款对房屋占有使用费的标准或计算方式并无具体规定。正是由于现行法律对此缺乏明确的规定，所以在实务中存在两种观点。第一种观点是按照原租赁合同约定的租金标准确定房屋占有使用费。青海省西宁市中级人民法院（2017）青01民终400号民事判决书以及江苏省苏州市中级人民法院（2020）苏05民终2174号民事判决书中均是持此种观点。另一种观点则认为，应当按照房屋被占用期间同地段房屋租赁市场价格来确定占有使用费。其理由在于，在房价及租金呈上升趋势的背景下，按照原租赁合同约定的租金支付占有使用费，显然对出租人不公平，尤其是当承租人违约导致出租人提前解除合同时，违约方却能以低于市场价格继续占用房屋，更是与法律保护守约方的价值取向背道而驰。实务中依据此观点裁判的案例也不在少数，例如，江苏省徐州市中级人民法院（2020）苏03民终5367号民事判决书中就指出，“占有使用费的计算标准，一般应以当时当地同类房屋租赁市场价格标准计算，不应简单地以转租合同约定的租金标准来进行计算”。
综上，现阶段，仲裁机构在处理此问题时可以借鉴北京市高级人民法院的规定，《北京市高级人民法院关于审理房屋租赁合同纠纷案件若干疑难问题的解答》第十九条规定：“该房屋使用费可依出租人请求参照租赁合同约定、转租合同约定或当时当地同地段房屋的租金标准酌情确定”。对出租人而言，在目前法律规范尚不完善的情形下，为减少争议，避免诉累，可在房屋租赁合同中明确约定房屋占有使用费的标准或计算方式。此外，若当事人对房屋占有使用费存在争议，还可以通过鉴定程序来确定同地段同类房屋租金标准，按照市场价格确定房屋占有使用费。
