案例七：某科技有限公司与某投资开发有限公司房屋租赁合同纠纷案
——受疫情影响不可抗力的判断，要结合对合同义务履行的影响程度
【基本案情】
某投资开发有限公司（以下简称某投资公司）将其名下的工业园建设用地出租给某科技有限公司（以下简称某科技公司），双方在租赁合同中约定，在某科技公司承租完整个租赁期并遵守本合同所有条款及条件的前提下，某投资公司同意给予免付租金及其他费用的装修期。某投资公司在合同有效期内无息持有履约保证金，作为某科技公司适当履行其在本合同项下义务的担保。
2020 年 7 月 24 日，某科技公司向某投资公司做出《退租磋商函》载明，现由于疫情原因导致公司无法正常营业，员工离职率较高，导致工业园区建设工程持续后延，应收款项无法正常收支，故决定从 7 月 30 日起退租。2020 年 10 月 22 日，某投资公司发出提前退租事宜的电子邮件。
2021 年 3 月 10 日，某投资公司向某科技公司发出《通知函》。载明，某科技公司提出退租并拖欠费用至今，已构成严重违约。沟通中，某科技公司未能提供因疫情或防控措施导致经营困难、合同履行困难或不能履行的证明材料，并坚持退租。
在此情况下，某投资公司决定自 2020 年8 月 1 日起终止租赁合同，履约保证金不予退还，要求某科技公司支付违约金，补交装修期免缴的租金，并支付拖欠的物业费及水电费以及相关欠款的滞纳金。双方协商不下，诉至法院。
【裁判结果】
法院审理认为，双方认可案涉合同于 2020 年 8 月 1 日解除，某科技公司作为承租人，应当交纳物业管理费，并支付和清偿因使用该房屋的任何设施而产生的公用事业费，包括但不限于水电费等。
对于双方提出的对方违约行为，经法院评析，某投资公司依约交付涉案房屋后，其已经完成房屋租赁合同项下作为出租人应履行的主要合同义务；某科技公司存在逾期交付物业管理费、水电费之严重违约情形，同时其向某投资公司发出的《退租磋商函》中所表述的解除理由，既不符合法定解除事由，也不符合约定解除事由，故其在无解除权的情况下拒绝履行合同构成违约。
在某科技公司存在违约的情况下，其应支付装修期免缴的租金；此外履约保证金也属于违约金的性质，故综合考量某投资公司的实际损失，兼顾合同履行情况，当事人过错程度以及预期利益等综合因素，判决租赁合同于2020 年 8 月 1 日解除；某科技有限公司给付某投资物业管理费、水费、电费，装修期内免缴的租金。
【典型意义】
受疫情及防控措施等影响，导致承租人无法正常营业的客观情况，是否构成房屋租赁合同中的不可抗力，应当根据其对合同义务履行的影响程度判断。对于出租人而言，在疫情及防控措施不影响房屋交付和约定用途情况下，一般不宜认定出租人因不可抗力未履行租赁房屋的交付义务。
对于承租人而言，生产经营受到影响，不直接构成抗拒交付租金等义务的事由，一般也不宜认定为不可抗力。但是，受疫情及防控措施影响，租赁房屋已不符合约定用途、租金交付义务受直接影响导致客观不能履行等情形，可以认定为不可抗力。
