合同到期，房主不再续约—有优先承租权不等于能自动续租
“A公司这房子我租了快10年，这期间我一直在续签合同，合同约定了期限届满，经双方协商后重新办理租赁事宜的条款。现在A公司的人突然说不租给我了，还要我支付赔偿费用，我接受不了。”承租人反映情况。
近日，襄阳仲裁委员会开庭审理房屋租赁合同纠纷案时发生了这样一幕。
案情简介
据了解，2014年6月，李某与A公司签订了房屋租赁合同，A公司将其位于襄阳市樊城区某街道的一间门面房出租给李某，作为餐馆门面使用，合同截止时间为2017年6月。2017年，李某眼看餐馆生意越来越好，便扩大餐馆规模，于是，与A公司协商后，双方签订新合同，A公司将那一间门面房以及该房屋隔壁的两间门面房，共计三间门面房出租给李某，合同截止时间为2019年11月。
2019年11月，李某再次与A公司签订房屋租赁合同，把合同期延长至2022年6月，每月租金6300元，按月缴纳。同时，约定“本合同期限届满，经双方协商后重新办理租赁事宜”。
今年5月2日，A公司通知李某，合同到期后不再续签，要收回房屋。李某认为该房屋一直由其承租，合同条款也约定“期限届满，经双方协商后重新办理租赁事宜”，并且其决定对三间门面房重新装修，装修公司已经开始施工了，便没有听从A公司的通知，继续使用该房屋，并于今年7月3日，向A公司账户转账18900元，转账附言为“7、8、9月房租”。
几个月过去了，眼看着李某丝毫没有腾房的意愿，无奈之下，今年10月，A公司依据房屋租赁合同中的仲裁条款，向襄阳仲裁委员会申请仲裁。
争议焦点
接到申请，襄阳仲裁委员会依法立案受理。通过庭审，仲裁庭发现李某坚持不腾退房屋的理由有两点，首先，李某认为房屋租赁合同第九条规定“本合同期限届满，经双方协商后重新办理租赁事宜”，且双方前两次合同到期后都续签了合同，说明双方有交易习惯，其应有优先承租权；其次，今年7月3日，李某向A公司账户转账18900元，转账附言为“7、8、9月房租”，A公司收到了此款项，李某认为A公司此做法认可其继续租赁房屋。
仲裁庭表示，租赁期限届满前，A公司已经明确告知李某合同到期后不再续签，要收回房屋，双方不存在协商重新办理租赁事宜的情形。根据《中华人民共和国民法典》第七百三十四条规定：“租赁期限届满,承租人继续使用租赁物,出租人没有提出异议的,原租赁合同继续有效，但是租赁期限为不定期。租赁期限届满，房屋承租人享有以同等条件优先承租的权利。”李某收到了A公司向其送达的《腾退房屋通知书》及催告函，足以认定A公司已经明确向李某提出异议。
李某向A公司账户转账18900元，转账附言为“7、8、9月房租”，A公司收到款项后，为李某开具名称为“经营租赁*房租”的发票，A公司称“发票开的时候无法写房屋占用费，只能写房租”。仲裁庭认为该说辞符合实际情况，对该理由予以认可。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条规定：“房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。”对比双方签订的房屋租赁合同，李某向A公司支付的18900元为3个月的占有使用费，符合事实和法律规定，李某称该笔转账为房租的主张，依法不应得到支持。
最终，在仲裁庭耐心调解下，李某同意腾退房屋，并结清自2022年7月1日起到实际腾退之日止的房屋占用费。
仲裁员建议
针对类似以上情况，仲裁员建议，租赁房屋时要注意，有优先承租权不等于能自动续租，房屋租赁合同到期后，承租人因占有使用房屋，在其未腾空交房之前，应向出租人支付占有使用房屋的对价，即占有使用费。
根据《中华人民共和国民法典合同编理解与适用（三）》的释义：“除国家政策性、保障性住房外，出租人对拥有所有权的房屋是否出租拥有自主决定的权利，因而不应认为只要前一租赁合同期限届满出租人须继续将租赁物予以出租。”本案中，出租人在合同期限届满前告知了承租人将收回房屋，不再对外出租，承租人也将无从行使该优先承租之权利。
