案例九：翟某与天津市某区文化旅游体育局返还租赁房屋纠纷案
——承租人需审查房屋权属，转租中还需注意租赁期限的届满时间
【基本案情】
“原某区文化馆办公楼”由天津市某区文化广播电视局（以下简称某广电局）进行管理，属国有资产，于 2014 年批准成为孵化器载体。2016 年 7 月 1 日，某广电局与某慧公司就原某区文化馆办公楼签订《房屋租赁合同》，约定租赁期限为 18 个月，即自 2016 年 7 月 1 日至 2017 年 12 月 31 日止。
某慧公司作为出租方，将原某区文化馆办公楼中前楼一楼部分房屋租赁给翟某，于 2013 年签订《房屋租赁合同》并于 2014年 12 月 31 日期满后续租至 2017 年 12 月 31 日止，约定合同期满或遇不可抗力或因公需要或国家、政府相关政策需要或因翟某违法违规造成严重后果时，本合同即行终止，翟某必须无条件搬迁，室内的土建、装修，翟某不得拆走，某慧公司对此不负任何经济责任等内容。
某慧公司于 2018 年办理企业注销登记，并未通知各次承租人，也未通知出租人，仍由原某慧公司派驻工作人员邓某金以及股东于某梅，继续向各次承租人收取费用。2018 年 12 月 29 日，某广电局整合重组为某区文化旅游体育局（以下简称某文旅局），于 2020 年上半年开始就案涉房屋进行清算。2021 年 1 月 18 日，某文旅局曾与翟某就腾交涉诉房屋、交付租金等问题进行了协商，但未能达成一致意见。
【裁判结果】
法院经审理认为，某广电局与某慧公司签订的《房屋租赁合同》至 2017 年 12 月 31 日到期，双方约定租赁期满后合同即终止，届时某慧公司须将房屋退还某广电局，续租需书面申请经某广电局同意并续签租赁合同。双方并未续签租赁合同，故自 2018年 1 月 1 日起，某慧公司已无占有涉诉房屋的合理理由，且某慧公司已于 2018 年 10 月 8 日注销。
翟某与某慧公司签订的《房屋租赁合同》于 2017 年 12 月 31 日到期，因期满合同亦终止，翟某亦无继续占有涉诉房屋的理由。翟某抗辩其一直受管理人邓某金的管理并支付租金，有权占有涉诉房屋，但提交的证据均与某文旅局无关。
因邓某金并非涉诉房屋权利人亦无某文旅局授权，无权使用及处分涉诉房屋，故翟某与邓某金之间的约定与某文旅局无关，翟某抗辩不成立，应返还涉诉房屋。考虑房屋占有现状，给予翟某必要的腾空时间，法院酌定腾房期为 60 日。
【典型意义】
很多承租人签订合同时未对租赁房屋的权属进行核实，极易因其他权利人主张权利，导致租赁合同无法履行。尤其在本案涉及的转租行为中，除了房屋权属的审查，还应注意租赁期限的时间范围。转租合同约定的租赁期限应当在承租人的剩余租赁期限内，超出承租人剩余租赁期限的转租期间无效。司法解释规定“但出租人与承租人另有约定的除外”，指的是如果出租人与承租人另有约定，在剩余租赁期限之外的转租也是有效的，可以按照约定确定转租有效。
但在超出剩余租赁期外，次承租人继续使用租赁房屋，出租人未提出异议的，是认定形成不定期租赁合同还是认定次承租人无权占有该房屋，在司法实践中仍存在争议。
在房屋租赁合同解除后，因为有转租合同存在，出租人在次承租人仍占有房屋时，有权要求次承租人腾房，理由是本租合同已经解除，转租合同当然不复存在，次承租人负有腾房义务。如果次承租人在解除合同后，对租赁房屋仍然占有一段时间的，对逾期腾房的房屋使用费，负有继续支付义务。
