承租人拖延支付租金，出租人能否解除租赁合同？
【案情简介】
2016年7月4日，被申请人B公司（乙方）与申请人A中心（甲方）签订《房屋租赁合同书》，约定：由被申请人租用申请人位于某地的两层门面房，租赁期限为六年，自2017年1月1日起至 2023年1月1日止，年租金为115000元整，该租赁房屋的物业费、水费和电费由被申请人承担，租金按季度缴纳。该合同第十条还约定：若承租方拖欠房租超过一个月的，出租方有权解除合同。同时，经确认，涉案租赁房屋中的部分房屋没有按照合同约定的交付时间交付，部分房屋被其他单位占用。在双方签订前述租赁合同前，被申请人代申请人向工人支付了2万元的防水费用。2020年新冠疫情结束后，申请人与被申请人于2020年6月20日签订了减免房屋租赁费的协议，协议约定申请人免收2020年度3个月的房屋租金，6个月的租金减半收取。被申请人租金交至2019年12月31日后便不再交纳相关租金，经申请人核算，被申请人2018年欠付租金8750元，2020年1月1日至2021年6月30日被申请人累计拖欠房租115000元。前述租金经申请人数次催告，截止仲裁立案之日被申请人仍未支付，遂引发本案纠纷。申请人据此依据双方租赁合同中的仲裁约定向襄阳仲裁委员会申请仲裁，请求：1、依法解除申请人与被申请人于2016年7月4日签订的《房屋租赁合同书》，并腾空返还所租赁的房屋；2、裁决被申请人立即向申请人支付拖欠的房屋租赁费共计123750元；3、裁决被申请人承担本案全部的仲裁费用。
被申请人B公司辩称：1、申请人未按合同约定交付合格租赁物，房租应予核减。2、被申请人代申请人支付的2万元防水费用及其利息应当冲抵房屋租金。
【争议焦点】
一、本案申请人对涉案租赁合同是否享有解除权？
二、被申请人主张其代申请人支付的防水费能否冲抵涉案租赁房屋的租金？
【裁决结果】
一、申请人A中心与被申请人B公司于2016年7月4日签订的《房屋租赁合同书》自2021年8月16日起解除；
二、被申请人B公司于本裁决生效后十日内向申请人腾退案涉租赁的两侧两层门面房；
三、被申请人B公司向申请人A中心支付拖欠的房屋租赁费共计103750元，并支付自2021年7月1日起至实际腾退房屋之日止的房屋租金和占用费。
【相关法律法规解读】
一、本案申请人对涉案租赁合同是否享有解除权？
根据《中华人民共和国民法典》（以下简称“民法典”） 第五百六十二条：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的事由。解除合同的事由发生时，解除权人可以解除合同。”及第五百六十三条：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。以持续履行的债务为内容的不定期合同，当事人可以随时解除合同，但是应当在合理期限之前通知对方”。
仲裁庭认为，申请人与被申请人签订的房屋租赁合同合法有效，双方当事人均应当按照合同约定履行各自义务。被申请人自2020年1月开始拖延支付租金有违《房屋租赁合同书》合同目的和民法典第五百六十三条的规定，该行为构成违约，申请人有权解除合同；此外，租赁合同明确约定承租人拖欠房租超过一个月的，出租方有权解除合同，该约定亦不违反民法典第五百六十二条的规定。因此，作为出租方的申请人行使合同解除权的条件成就，仲裁庭支持了申请人解除合同的请求。
二、被申请人主张其代申请人支付的防水费能否冲抵涉案租赁房屋的租金？
根据民法典第五百六十八条：“当事人互负债务，该债务的标的物种类、品质相同的，任何一方可以将自己的债务与对方的到期债务抵销；但是，根据债务性质、按照当事人约定或者依照法律规定不得抵销的除外。”
被申请人认为，其代付的2万元房屋防水费应当在其应付租金中予以冲抵；申请人认为，房屋防水费用和租金是两个不同的法律关系不能抵销，被申请人可另案解决。仲裁庭认为，防水费用和租金性质上均属于金钱之债，而且均已届清偿期，符合民法典第五百六十八条规定的债务抵销条件。而且，债务抵销权属于形成权，单方意思表示即可发生效力，无需双方合意。因此，仲裁庭支持了被申请人提出的在应付租金中冲抵2万元防水费的抗辩主张。
【结语和建议】
房屋租赁合同是典型的双务合同，出租人有按期交付符合合同约定租赁物的义务；承租人有按期足额支付租金的义务。任何一方出现违约，均可向对方请求承担相应责任。
本案中，申请人与被申请人之间达成了减免房屋租赁费的协议，约定减半收取部分租金，该协议视为原《房屋租赁合同书》的补充协议，具有与原协议同等的法律效力。但该补充协议并未对原合同中约定的租金支付期限进行修改，双方仍应按照原合同约定的期限履行义务。因此，仲裁庭认为被申请人在约定的期限到期后仍未足额缴纳房租的行为有违合同约定和民法典规定。
对此，被申请人在案件审理过程中提出反驳意见，认为出租人（即申请人）提供的租赁物不符合合同约定，同时合同的签订日期也早于实际交付租赁物的日期。以上情形导致自己利益受损，故主张其因此遭受的损失应当冲抵房租。
针对被申请人的反驳意见，仲裁庭认为其有权提起仲裁反请求申请追究申请人的违约责任以冲抵租金。但被申请人在庭审中经仲裁庭释明后未在本案中提出仲裁反请求，因此，仲裁庭对其抗辩主张因申请人也存在违约，进而导致其遭受损失应予冲抵申请人的租金，未予支持。
在双务合同纠纷中，若双方均存在违约，则任一方均有权追究对方的违约责任，当事人也有相应的处分权——是否提起仲裁请求或反请求取决于当事人意思自治。在本案中，处分权体现在被申请人有权在认为对方存在违约行为时申请仲裁反请求。但由于其经仲裁庭释明后未申请反请求，故仲裁庭未在本案中对被申请人的反驳进行实质审理。
综上所述，笔者建议在同一双务法律关系纠纷中，涉纠纷主体若在该法律关系中对对方均拥有独立的权利主张，应在该纠纷中明确仲裁请求或提出反请求，以便仲裁庭一并审理，进而使双方权利能够及时得到救济。
