案例八：李某强与天津市某工贸有限公司租赁合同纠纷案
——未按用途使用农业用地租赁致合同无效，遇拆迁征收可获合理补偿
【基本案情】
2004 年 2 月 24 日，天津市某工贸有限公司（以下简称某工贸公司）与李某生（李某强之父）签订《租赁协议书》，约定李某生承租某工贸公司处于天津市某产业园区内西南角的场地，租赁期限 20 年，土地权属性质为国有，土地用途为设施农业用地。
合同中约定，李某生建设临时建筑物的费用由其支付，设计图纸必须经过有关部门审批并报某工贸公司备案，协议终止后，李某生所建的临时建筑物归某工贸公司所有。
李某生在使用期间内如因园区重新规划用地，协议终止。某工贸公司负责另找场地，由某工贸公司按李某生地上物建筑条件建设，如李某生不同意在另外场地重新建设厂房或因某工贸公司没有场地租赁给李某生时，李某生地上物建筑按国家资产评估委员会定价由某工贸公司支付给李某生。
后李某生病故，经其配偶及女儿一致同意将承租方变更为李某强，并于 2014 年 12 月 3 日重新签订租赁协议书。土地承租后，李某强在案涉土地上建造地上物并安装机器设备，作机械加工用途。该地上物未办理规划许可证，未进行产权登记。
2019 年 12 月 11 日，天津市某区人民政府同意关于收回案涉地块国有土地使用权的请示。2019 年 12 月 17 日，天津市某镇建设开发有限公司与某工贸公司签订《国有土地收回协议》，双方就案涉土地收回达成框架协议，对案涉土地会进行部分固定资产及土地使用权价值的资产评估，并根据结论予以相应补偿。
某工贸公司要求确认租赁协议无效，并要求李某强腾空并返还案涉土地，支付欠付的租金；李某强则要求返还补偿款、赔偿建安费、损失费；双方争议不下，成讼。
【裁判结果】
法院审理认为，案涉土地用途为设施农业用地，其用途应为工业化农产品作物栽培、规模化的畜禽水产养殖以及与此相配套的附属设施用地使用。然而，李某强承租案涉土地后实际用于工业用途，按照租赁协议中“设计图纸应在某工贸公司处备案”等约定，某工贸公司亦明知案涉土地的实际用途与登记用途不符。据此，《租赁协议书》约定的实质内容及其签订后的履行情况，均违反国家法律的禁止性规定，应当认定无效。
在《租赁协议书》无效的情况下，李某强无权占有案涉土地，某工贸公司有权要求其腾空地上物。尽管《租赁协议书》无效，但李某强自《租赁协议书》签订之日起至今十余年，事实上占用案涉土地经营获利，有关租金约定仍为双方当事人的真实意思表示，应参照双方约定标准给付土地占有使用费、物业费。另外其中的清算条款，仍可参考适用。
按约定案涉土地如因不可抗力原因和国家政策需要拆除，使双方造成损失的，协议终止，双方互不承担责任。如国家给予补偿时，李某强有权享有地上物应得的补偿。因此支持就该评估报告所涉及的相应费用，李某强要求某工贸公司给付该部分补偿款的请求。
【典型意义】
我国对于设施农业用地的使用要求严格，不按土地性质使用租赁土地的，租赁合同无效。但租赁合同无效并不必然导致全部合同条款无效，对于租金支付、征收补偿等条款，仍可根据实际情况参照适用。房屋租赁合同履行中，拆迁人取得房屋拆迁许可证或其他合法审批手续，并发布拆迁公告，当事人据此要求解除租赁合同的，应予支持。
租赁期间，出租人的房屋被征收的，出租人主张解除合同，要求承租人腾退房屋，承租人要求分得部分征收补偿，实践中做法不一。
一般认为，租赁合同尚未到期，房屋遇征收的，出租人与承租人在租赁合同中对征收时如何处理有约定的，从约处理；租赁合同对此没有约定或者约定不明的，承租人主张赔偿损失的，分别情形处理，但其获得的补偿不能超过房屋所有权人获得的补偿范围。
