张某某诉余某某房屋租赁合同纠纷案
——房屋租赁合同中承租人未按约定使用租赁物的责任
案情
2020年12月7日，张某某（甲方）与余某某（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将涉案房屋出租给乙方，租赁期限自2020年12月8日起至2021年12月7日止，月租金5500元，押金5500元，合同期满，乙方交清租赁期间的一切费用后，甲方应将押金无息退还乙方；租赁期间，乙方应爱惜该房屋及房屋内一切设施，如因故意或过失造成该出租屋及配套设施损坏，应负责恢复房屋及配套设施原状，并赔偿由此造成的一切经济损失，乙方在交还房屋时应负责恢复原状……合同另对其他事项进行了约定。《房屋租赁合同》签订后，张某某支付押金5500元，双方履约。租赁期满后，张某某将涉案房屋返还给余某某，余某某扣除张某某押金300元不予返还。张某某返还涉案房屋时，马桶盖断裂，无法正常使用，煤气灶表面有一个较大的凹陷。租赁期间，张某某曾换锁，造成新钥匙的数量比原来少一把。
审判
法院经审理认为，《房屋租赁合同》履行期限届满后，张某某返还房屋时应保证房屋及房屋内的物品均能够正常使用，如因张某某的使用不当造成物品损失的，张某某应当赔偿。由于马桶盖断裂，已经丧失了正常使用功能，张某某应当进行恢复，未恢复的，应承担部分赔偿责任。张某某因对煤气灶使用不当，造成表面较大凹陷，即使功能正常，但严重影响观感，亦是无法忽略的较大缺陷，张某某应承担部分赔偿责任。张某某返还房屋时向余某某交付的钥匙可正常使用，但数量上比原来少一把，张某某应承担配该把钥匙的损失，对于张某某赔偿的金额，法院综合考虑租赁期限、折旧、损耗、质量、市场价格等因素，酌情确定张某某共应赔偿余某某100元，余某某应返还张某某押金200元。法院对一方当事人要求双倍返还定金以及另一方当事人要求没收定金的诉讼请求均不予支持。
评析
房屋租赁案件中，承租人在租赁合同终止或者租赁届满退租时，会因物品损坏后的赔偿问题与出租人产生争议。本案中，面对租赁房屋内损坏部分的赔偿问题，应将其划分为“是否需承担赔偿责任”和“需承担多少赔偿责任”两个问题来分别回应。鉴于房屋内设备确有损耗，且与承租人张某某的不当使用有关，故张某某应当承担赔偿责任。对于责任承担，可以根据租赁物损坏的程度、租赁期内的折旧、赔偿损失的方式三个角度进一步剖析房屋损失部分的责任分担。值得注意的是，出租人对房屋内的附属设施、设备的自然损耗应当负有一定的容忍义务，不能过于苛责，要求承租人按照全新状态恢复或者按照重置价格赔偿。
