承租人不能证明其在涉案房屋抵押权成立之前对涉案房屋享有租赁权，无权要求法院对涉案房屋“带租拍卖”。
案号：（2022）最高法民申 13 号
裁判理由：梅某不能证明其与云南泽珲房地产有限公司（下称泽珲公司）的案涉租赁合同真实有效且其在案涉抵押权设立之前已经占有案涉房屋。首先，梅某担任法定代表人的国汇公司营业执照并未载明经营场所包括案涉房屋，无法证明2012年11月国汇公司成立时，梅某已经签订案涉租赁合同。其次，梅某与泽珲公司于2012年8月20日签订租赁合同，承租春城商务中心一层、二层、十一层房屋，相关租赁合同已于国汇公司设立时向登记部门提交。案涉2012年8月23日租赁合同签订时间仅晚于上述租赁合同3天，却未登记备案，梅某也未提供合理解释。再次，梅某虽然提交了云南杨桥建工有限公司与泽珲公司签订的建设工程施工合同、工程款结算书等证据，但对于泽珲公司是否已经支付过相应工程款、云南杨桥建工有限公司对尚欠工程款是否进行过确认以及梅某是否是实际施工人等事实，梅某均未提供充分证据予以证明。而且，按梅某所称，工程款债权已于2012年8月15日确定，但在2012年8月20日的租赁合同中却没有约定用该工程款债权冲抵租金，反而在时隔三日后即2012年8月23日签订的租赁合同中约定冲抵租金，对此梅某未提供合理解释。另外，关于借款债权，梅某虽提供了泽珲公司出具的借条，但未提供款项支付凭证，也未提供证据证明使用现金支付，不足以证明借款债权真实存在。由于在案证据不足以证明工程款债权与借款债权真实存在，梅某关于案涉房屋租金与其他楼层租金差异大是根据工程款和借款债权进行调整的主张不能成立。又次，梅某虽举示了昆明冠通物业有限公司开具的水电费收据，但由于梅某本就租用了春城商务中心一层、二层及十一层等房屋，在未能合理拆分不同楼层水电费的情况下，无法认定该水电费收据系案涉房屋的水电费缴纳凭证，无法证明案涉租赁合同的真实性。最后，由于装修工程施工合同的签订时间早于中标通知书时间，装修施工方（王某福、杨某）无正当理由未出庭作证，国汇公司商务会所开业庆典的照片不能显示案涉房屋，其他书面证明的出具人因在案涉房屋工作等原因与国汇公司有利害关系，上述证据均不能证明梅某与泽珲公司之间就案涉房屋存在真实有效的租赁关系。因此，由于梅某未提交充分证据证明2012年8月23日租赁合同的真实性，不能证明在2013年9月11日案涉房屋抵押权成立之前其对案涉房屋享有租赁权，应当承担举证不能的法律后果。
总结：无论是抵押权还是租赁权，登记备案都是巩固权利效力的有效途径。对于承租人来说，为了充分证明自己的房屋租赁权，除了及时对租赁合同进行登记备案之外，还应当及时占有租赁物，行使租赁权，占有租赁物和行使租赁权的具体方式则可以根据实际情况选择实施。
