判断承租人所主张的租赁权能否足以对抗抵押权人的抵押权，应当结合双方针对租赁物（抵押物）所主张的租赁权与抵押权设立的时间先后，以及承租人是否在该不动产被查封之前已经合法占有使用等因素综合确定。
案号：（2021）最高法民申 6584 号
裁判理由：本案的焦点问题在于执行案件案外人南通市远东电器设备工程有限公司（下称远东电器公司）依据《房屋租赁协议》主张的租赁权在强制执行程序中是否足以对抗申请执行人交通银行股份有限公司南通分行（下称交通银行南通分行）的抵押权。远东电器公司在原审程序中举证证明，2010年12月24日，上海天翔大酒店有限公司（下称天翔大酒店）、上海灏旺实业有限公司（下称灏旺公司）、远东电器公司三方签订《房屋租赁协议》一份，主要内容是灏旺公司为受让天翔大酒店96.3%的股份，向远东电器公司借款1.03亿元用于支付股权转让款，经三方协商确认，该笔款项用于远东电器公司支付租用天翔大酒店租期为20年的租赁款。现远东电器公司以此为据，主张其享有天翔大酒店部分房产为期20年的租赁权。判断远东电器公司所主张的租赁权能否足以对抗交通银行南通分行的抵押权，应当结合双方针对租赁物（抵押物）所主张的租赁权与抵押权设立的时间先后，以及承租人是否在该不动产被查封之前已经合法占有使用等因素。
社会经济活动中，在同一标的物上可能同时存在租赁权和抵押权。民法典施行前，针对抵押权与租赁权产生权利冲突该如何协调处理，法律没有作出明确规定。《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。（《民法典》第七百二十五条：租赁物在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动的,不影响租赁合同的效力。）此即“买卖不破租赁”原则，表明租赁权在一定意义上具有物权化的特性。抵押权属于担保物权，体现标的物的交换价值属性，抵押权人行使权利实现抵押权，在实践中以发生标的物的所有权变动为一般样态。判断和处理同一标的物上并存的租赁权和抵押权冲突，应以上述两种权利设立的时间先后为标准和遵循。也就是说，同一标的物上抵押权设立前，抵押财产已经出租并交付给承租人占有使用，因抵押权人实现抵押权导致标的物所有权变动的，原租赁关系不受影响，承租人有权继续占有并使用该标的物。反之，如果租赁关系于抵押权设立后形成，或者承租人未能举证证明在抵押权设立时其已合法占有使用标的物，抵押权人行使权利导致标的物权属变动的，承租人的租赁权则不能对抗该权利变动。从本案以及与诉争租赁物（抵押物）相关案件查明的事实看，交通银行南通分行与天翔大酒店就案涉租赁物（抵押物）于2010年12月24日签订《最高额抵押合同》，于2010年12月28日办理抵押登记，设定了抵押权。2010年12月24日，天翔大酒店、灏旺公司、远东电器公司三方签订《房屋租赁协议》。但远东电器公司未能举证证明案涉租赁物（抵押物）于何时交付其实际占有，其于何时开始实际行使租赁权。因此，远东电器公司所主张的租赁权在实体法上不足以对抗交通银行南通分行的抵押权。
在交通银行南通分行与天翔大酒店之间金融借款合同纠纷案件进入诉讼程序后，江苏省南通市中级人民法院于2018年6月22日第四顺位轮候查封了案涉不动产。该案件判决生效进入执行程序后，执行法院裁定拍卖、变卖诉争不动产，远东电器公司提出案外人执行异议被驳回后，提起本案诉讼。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条第一款规定，承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持（现该条修改为“承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持”）。本案诉讼程序中，远东电器公司一直未能举证证明其是否于人民法院查封前已经合法占有使用该诉争不动产。因此，远东电器公司仅以天翔大酒店、灏旺公司、远东电器公司三方签订的《房屋租赁协议》为据主张租赁权并对抗已合法设立的抵押权，在有关执行工作的程序法上也缺乏事实和法律依据。原审判决驳回其诉讼请求并无不当。
总结：本案并非出租人与承租人签订租赁合同并由承租人向出租人支付租金等费用的典型情形。本案中，双方签订的协议名为租赁合同，实为基于股权转让产生的以租抵债协议。某种程度上租赁合同订立的目的就是为了对抗抵押权。此外，此类案件中承租人主张其承租权先于抵押权成立的，应当就“何时开始实际行使租赁权”进行举证，例如承租人整租商业综合体，然后招商各类商家入驻，那么承租人在商业综合体搭建简易招商中心与各类商家签订的入驻合同，都是承租人“开始实际行使租赁权”的证据。
