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合同效力的审查，系法院主动审查的范围。实务中，经审查认定无效时，法院应当向当事人释明并变更诉请。有观点认为，若释明后当事人坚持不变更，应对当事人诉请依法驳回，并告知其可就合同无效的其他争议另行主张。
但也有一审法院未予释明的情形， 二审可直接释明并改判，但若返还财产或赔偿损失争议较大或难以确定，二审或也可告知另行主张。关于该部分问题，个案差异，建议予以关注。关于合同无效的释明问题，可参见九民纪要第36条等。
就影响租赁合同效力的情形涉及的问题较多，如在福建高院(2015)闽民申字第1328号中，认为在*明知诉争房产用地性质为划拨地，并且双方均知悉地上建筑物未经竣工验收和消防验收，仍违反上述法律、行政法规的强制性规定签订《租赁协议书》，且未经批准改变规划用途，将属于文教用途的建筑物改变为商场，亦违反规划法的相关规定，双方签订的《租赁协议书》应为无效。
该案例中涉及划拨土地、竣工验收、消防验收、改变土地用途等，顺着该角度延伸研讨如下影响租赁合同效力的常见情形：
1、违法建筑物的租赁合同效力
出租人就违法建筑物与承租人签署的租赁合同无效，在一审辩论终结前补全手续的，应认定合同有效。法律依据可参见民法典第153条、城镇房屋租赁合同就是第2、3条、城乡规划法第40条第1款（建设工程规划许可证）。
但需要注意的是，参照上海法院《房屋租赁合同类案办案要件指南》中的观点，房屋中有部分属于违法建筑时应分两种情形处理：
一是可以明确区分合法部分与违法部分。如产证面积和加盖、扩建面积可以清晰界定，或合法部分与违法部分位于不同楼层，此时应认定合法部分租赁合同有效，违法部分租赁合同无效，在裁判时应区分租金、使用费及各方责任等。
二是无法明确区分合法部分与违法部分。此时可以考虑违法部分所占比例、租赁用途、建筑物主要功能及违法部分对合法部分的依附程度等，确定租赁合同的整体效力及后果处理。
2、未经批准情况下，划拨土地上房屋租赁合同效力
在最高法院（2000）民终字第115号中，认为房屋所有人以营利为目的，将以划拨方式取得使用权的固有土地上建成的房屋出租的，应当将租金中所含土地收益上缴国家。由于房屋租赁合同成立、生效后，出租人才可能收取租金并将其中土地收益部分上缴国库；缴纳土地收益并不是合同成立并生效的前提条件。
该案中以《城市房地产管理法》为据裁判，认定租赁合同有效，另如（2013）民申字第1249号裁定。
关于未经批准情况下，划拨土地上房屋租赁合同效力问题，也有案件以《国有土地使用权暂行条例》第44、45条为据裁判，就该条款是否为效力强制性问题，进而存在租赁合同效力的不同认定。如在（2018）最高法民申4113中，认为该租赁合同无效；而在（2015）民申字第1860号认为该条款属于管理强制性规定，不能因未经批准而否定租赁合同效力等，另如（2016）粤03民终6781号。
参考上海法院《房屋租赁合同类案办案要件指南》观点
应根据土地使用权人的类别分情况处理：
①划拨土地使用权属于一般的公司、企业、其他经济组织和个人。上述主体取得合法权属证书的，该划拨土地上房屋的租赁合同有效，未办理审批手续不影响租赁合同的效力。
②划拨土地使用权属于国家行政机关、司法机关等具有国家公权力性质的主体。该类主体出租划拨土地上房屋的，有悖公序良俗，应属无效。
另就出租方未按约定开发土地，又与承租人签订《租赁合同》，将部分土地出租用于建造仓库，该《租赁合同》的效力应如何认定的问题？
参考《民事审判问答》观点，认为未按约定用途使用土地并用于出租的，对租赁合同效力如何认定，法律并无明确条文直接规定。如果租赁合同系双方当事人在自愿前提下的真实意思表示，还是应当认定合同有效。
3、未经消防验收的租赁合同效力
一般认为，当事人一方以租赁房屋未办理消防验收或者经验收不合格为由，要求确认房屋租赁合同无效的，一般不予支持。但如果因未经消防验收致使房屋不符合使用条件的，承租人可以请求解除合同。
关于消防验收与租赁合同效力的问题，自《最高人民法院关于未经消防验收合格而订立的房屋租赁合同如何认定其效力的函复》（2003）民一他字第11号于2013年被废止后，司法观点有了一定的变化。
如《北京市高级人民法院关于审理房屋租赁合同纠纷案件若干疑难问题的解答》的通知（2013年12月19日 京高法发〔2013〕462号）持观点
当事人一方以租赁房屋未办理工程竣工或消防验收，或者经验收不合格为由，要求确认房屋租赁合同无效的，不予支持。租赁房屋因出租人原因未经工程竣工或消防验收合格致使房屋不符合使用条件，承租人依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条第（三）项规定要求解除租赁合同的，应予支持。
就未经消防验收合格而订立的房屋租赁合同的效力如何认定？
在《江苏省高级人民法院关于审理房地产合同纠纷案件若干问题的解答》（2018年），第54条，持观点
对于未经消防验收合格的房屋租赁，应当区分两种情况：
（1）属于《消防法》第11条规定的人员密集场所和特殊建设工程的，未经消防验收或者消防验收不合格的，违反了《消防法》的强制性法律规定，租赁合同无效。
（2）《消防法》第11条规定以外的商业地产租赁的，未经消防验收或者消防验收不合格的，不影响合同的效力，当事人可以据此主张违约责任。
而在(2021)最高法民申4912号中，最高法院认为，根据建筑法第六十一条、消防法第十三条规定，未完成竣工验收和消防验收的建设工程不能交付使用，不影响当事人针对相关建设工程订立租赁合同，以及该合同的效力…。另如在（2018）最高法民再1号中，认为承租人明知房屋尚未完成竣工验收，亦未提交证据证明房屋不能正常使用，其主张合同目的不能实现，依据不足。
4、未竣工验收的租赁合同效力
有观点认为，租赁标的物未经整体验收合格的，当事人订立的房屋租赁合同依法认定无效。如最高法院（2003）民一终字第55号民事判决，持观点认为建筑法第61条第2款、消防法第10条第1款，均为法律的强制性规定
也有观点认为，一方以租赁房屋竣工验收为由，主张确认租赁合同无效的，法院不应支持。但若因房屋未经竣工验收而导致承租人无法使用，承租人可请求解除合同。如(2012)沪一中民二(民)终字第3152号等及上述京高法发〔2013〕462号。其中一个切入点也是讨论了强制性规定的适用规则。
九民纪要第30条对强制性规定的识别进行了说明，应当认定为“效力性强制性规定”：
强制性规定涉及金融安全、市场秩序、国家宏观政策等公序良俗的；交易标的禁止买卖的，如禁止人体器官、毒品、枪支等买卖；违反特许经营规定的，如场外配资合同；交易方式严重违法的，如违反招投标等竞争性缔约方式订立的合同；交易场所违法的，如在批准的交易场所之外进行期货交易。
5、在建房屋、房屋预租的效力
在建房屋的租赁合同效力如何认定？最高法院（2002）民一终字第75号中，认为当事人就在建房屋所签租赁合同系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，认定合法有效。另见《最高法院房屋租赁合同司法观点集成（订正版）》
在最高法院（2017）最高法民终171号民事判决中，认为双方当事人就尚不存在或尚未建成的房屋签订的租赁合同为房屋预租合同。现行法律、行政法规、司法解释对房屋预租合同无特别规定，在此情形下，其相关问题的认定可参照适用有关房屋租赁的规定。若合同约定的预租物没有取得建设工程规划许可证的，预租合同应认定无效。
6、改变房屋用途的租赁合同效力
有观点认为，一般情况下，住宅用房改为商业用房、工业厂房改为商业租赁等改变房屋用途的行为并没有违反法律、行政法规的效力性强制性规定，一般应认定房屋租赁合同有效，如因受到行政管理处罚、整改等事实上无法继续履行合同的，当事人可以请求解除合同。
7、其他情形
关于影响租赁合同效力的情形较多，另譬如违背公序良俗的合同效力。违反规章一般情况下不影响合同效力，但该规章的内容涉及金融安全、市场秩序、国家宏观政策等公序良俗的，应当认定合同无效。如（2016）沪01民终5440号中，就经济适用住房签订的房屋租赁合同系利用公共资源谋取个人利益，违背了公序良俗，一般应属无效。
