房地产律师解析土地使用权出让的方式 协议出让：缺乏公开性、竞争性，受具体经办人的主观因素影响较大，容易出现出让金过低现象。一般适用于福利事业用地、国家机关、科教文卫体等非营利性用地。出让人发布招标公告，邀请特定或者不特定公民、法人或其他组织参加投标，根据投标结果确定土地使用者的行为。

土地使用权出让合同和使用权登记行为 出让土地的位置、面积、四至、地面形状、地形图。出让期限：居住用地70年；工业用地50年；教育、科技等50年；商业、旅游40年；综合或者其他用地50年。出让金及支付方式。登记则取得土地使用权的必要条件。登记是双方设定物权意思的公示，属于物权生效要件。

土地使用权出让法律关系的主体与客体 《土地管理法》第53条规定：经批准的建设项目需要使用国有建设用地的，建设单位应当持法律、行政法规规定的有关文件，向有批准权的县级以上人民政府 土地行政主管部门提出建设用地申请，经土地行政主管部门审查，报本级人民政府批准。土地使用权出让必须符合土地利用总体规划、城市规划。是否具备城市基础设施配套条件，是否落实了拆迁安置等。

房地产律师解析土地使用权出让行为 介于转让与出租的一种行为。不是出卖，因为它并不转让土地所有权；也不同于出租，因为租赁只创设债权。类似于个人土地所有权人设立地上权的行为，两者都是通过当事人之间的合意创设具有对世效力的土地使用权，属于设立物权的法律行为。土地出让制度存在着出让行为行政化的成分，例如，土地出让金由政府的房地产评估机构确定、土地使用权期限由法律直接规定；订立出让合同的前提是房地产项目获得批准；在法律规定期限届满时由国家单方面决定是否续签合同；法律明确规定出让合同终止时，建筑物归国家所有等。

房地产律师解析我国农村土地分类及其利用规范 国家对农用地实行保护政策，严格控制耕地转为非耕地，实行基本农田保护制度，控制建设用地吞蚀农业用地，保障农民基本生存条件。土地管理法62条：一户一处宅基地，其面积由省、自治区、直辖市规定标准。农民建住宅应当符合乡镇土地利用总体规划，并尽量使用原有宅基地和村内空闲土地。占用农用地建房的，须按照土地管理法等44条办理农用地转用审批手续。农民住宅用地须经乡镇政府审核、县级人民政府批准。

房地产律师解析可流转土地使用权的性质和法律特征 可流转土地使用权的性质和法律特征。1、是一种直接支配土地的物权2、是一种具有较强独立性的他物权3、几乎具有相当于所有权的权能。4、是支撑我国房地产制度的基础。

房地产律师解析土地分类及其归属利用制度 土地用途转变的途径主要是征用，通过征用农民集体所有土地不断变换为国家所有。土地所有权有争议，不能依法证明争议土地属于农民集体的有的，属于国家所有。《土地管理法》第16条规定：土地所有权和使用权争议，由当事人协商解决；协商不成的，由人民政府处理。 单位之间的争议，由县级以上人民政府处理；个人之间，个人与单位之间的争议，由乡级人民政府或县级以上人民政府处理。 当事人对有关人民政府的处理决定不服的，可以自接到处理决定通知之日起三十日内，向人民法院起诉。

我国房地产立法历史回顾及立法现状分析 建设部实施的规章：《城市房地产开发管理暂行办法》（1995），《城市房屋租赁管理办法》（1995），《城市房地产转让管理规定》（1997），《城市房屋中介服务管理规定》（1996）《土地管理法实施条例》（1991）；《建设用地计划管理办法》（1996）；《土地登记规则》（1995）；《土地权属争议处理暂行办法》（1995）；《外商投资开发经营成片土地暂行管理办法》（1990）；《城市国有土地使用权出让转让规划管理办法》（1992）等。

房地产律师解析房地产的相关概念与特征 从实物形成上看，房与地是联结在一起的，房屋总是建在土地之上，依赖土地支撑才能存在。从权属关系看，房屋所有权是否合法，通常以房屋所坐落的土地使用权是否合法取得，非法占地所建房屋，尽管是自己建造，不能取得房屋所有权。从价格构成看，房屋价格包括地价与房价两部分。从权利处分看，房产的处分一般均涉及土地使用权，一体处分。

购买预售商品房后，开发商转让项目需符合哪些条件 预售人将已预售的商品房项目转让给其他房地产开发企业开发建设时，应当经拥有已预售商品房建筑面积的三分之二以上的预购人同意，并经主管部门批准。转让预售房地产项目的，受让方应当享有原预售人享有的权利，并承担原预售人对预购人所承担的义务。受让方与预售人签订项目转让合同之日起三十日内，受让方应当到原发证机关变更商品房预售许可证。