房地产律师解析土地使用权出让行为 介于转让与出租的一种行为。不是出卖，因为它并不转让土地所有权；也不同于出租，因为租赁只创设债权。类似于个人土地所有权人设立地上权的行为，两者都是通过当事人之间的合意创设具有对世效力的土地使用权，属于设立物权的法律行为。土地出让制度存在着出让行为行政化的成分，例如，土地出让金由政府的房地产评估机构确定、土地使用权期限由法律直接规定；订立出让合同的前提是房地产项目获得批准；在法律规定期限届满时由国家单方面决定是否续签合同；法律明确规定出让合同终止时，建筑物归国家所有等。

房地产律师解析我国农村土地分类及其利用规范 国家对农用地实行保护政策，严格控制耕地转为非耕地，实行基本农田保护制度，控制建设用地吞蚀农业用地，保障农民基本生存条件。土地管理法62条：一户一处宅基地，其面积由省、自治区、直辖市规定标准。农民建住宅应当符合乡镇土地利用总体规划，并尽量使用原有宅基地和村内空闲土地。占用农用地建房的，须按照土地管理法等44条办理农用地转用审批手续。农民住宅用地须经乡镇政府审核、县级人民政府批准。

房地产律师解析可流转土地使用权的性质和法律特征 可流转土地使用权的性质和法律特征。1、是一种直接支配土地的物权2、是一种具有较强独立性的他物权3、几乎具有相当于所有权的权能。4、是支撑我国房地产制度的基础。

房地产律师解析土地分类及其归属利用制度 土地用途转变的途径主要是征用，通过征用农民集体所有土地不断变换为国家所有。土地所有权有争议，不能依法证明争议土地属于农民集体的有的，属于国家所有。《土地管理法》第16条规定：土地所有权和使用权争议，由当事人协商解决；协商不成的，由人民政府处理。 单位之间的争议，由县级以上人民政府处理；个人之间，个人与单位之间的争议，由乡级人民政府或县级以上人民政府处理。 当事人对有关人民政府的处理决定不服的，可以自接到处理决定通知之日起三十日内，向人民法院起诉。

我国房地产立法历史回顾及立法现状分析 建设部实施的规章：《城市房地产开发管理暂行办法》（1995），《城市房屋租赁管理办法》（1995），《城市房地产转让管理规定》（1997），《城市房屋中介服务管理规定》（1996）《土地管理法实施条例》（1991）；《建设用地计划管理办法》（1996）；《土地登记规则》（1995）；《土地权属争议处理暂行办法》（1995）；《外商投资开发经营成片土地暂行管理办法》（1990）；《城市国有土地使用权出让转让规划管理办法》（1992）等。

房地产律师解析房地产的相关概念与特征 从实物形成上看，房与地是联结在一起的，房屋总是建在土地之上，依赖土地支撑才能存在。从权属关系看，房屋所有权是否合法，通常以房屋所坐落的土地使用权是否合法取得，非法占地所建房屋，尽管是自己建造，不能取得房屋所有权。从价格构成看，房屋价格包括地价与房价两部分。从权利处分看，房产的处分一般均涉及土地使用权，一体处分。

购买预售商品房后，开发商转让项目需符合哪些条件 预售人将已预售的商品房项目转让给其他房地产开发企业开发建设时，应当经拥有已预售商品房建筑面积的三分之二以上的预购人同意，并经主管部门批准。转让预售房地产项目的，受让方应当享有原预售人享有的权利，并承担原预售人对预购人所承担的义务。受让方与预售人签订项目转让合同之日起三十日内，受让方应当到原发证机关变更商品房预售许可证。

开发商发布房地产广告时，应承担什么责任相关法律问题解析 房地产广告对价格有表示的，应当清楚表示为实际的销售价格，明示价格的有效期限。预售商品房按套(单元)出售的，价格以套内面积计算；整栋出售的，以该栋房屋建筑面积计算房价。房地产开发企业、房地产中介服务机构发布的商品房销售广告和宣传资料所明示的事项，当事人应当在商品房买卖合同中约定。预售商品房广告中出现各种评奖、排名、国家或省示范工程等称号的，必须符合国家有关法律、法规的规定。

开发商发布房地产广告时提交哪些材料及应当包括哪些内容 房地产开发企业的房地产销售广告应当包括下列内容：（一）楼宇地点、竣工交付时间、售价等；（二）预售的，应有《房地产开发企业资质证书》证号、《房地产预售许可证》证号；（三）现售的，应有《房地产开发企业资质证书》证号、《房地产证》证号。预售商品房广告中以参照物表示项目位置的，应以从该项目到达参照物的现有交通干道的实际距离表示，不得以所需时间、车程等来表示距离。项目坐落位置、示意图，应当真实、准确，比例恰当。售楼资料上明示的房屋装修标准、材料、设备、竣工交付使用时间等应当真实、准确、清楚。

开发商不得刊登房地产广告的情形及房地产广告不得包含的内容 房地产广告不得含有风水、占卜等封建迷信内容，对项目情况进行的说明，不得有悖社会良好风尚。预售商品房广告中不得出现融资或变相融资的内容，不得含有升值或者投资回报的承诺；不得出现返本销售或变相返本销售的内容；不得出现售后包租或变相售后包租的内容。